by
Nov 03. 2024
복순아빠의 즐거운 시황분석 ('24.10.28)
안녕하세요! 복순 아빠와 함께하는 즐거운 부동산 시황 분석 시간입니다.
최근 부동산 시장의 매매와 전세 흐름이 어떻게 흘러가고 있는지 한번 살펴보겠습니다. 투자자는 시장의 흐름을 잘 이해하고 발 빠르게 대응하는 것이 중요합니다. 이 글이 조금이라도 여러분의 투자에 도움이 되길 바라봅니다.
1. 매매 / 전세 시황 요약
✔️ 서울 주요 지역 위주로 가격 상승 중. 과천, 서초의 가격 상승이 두드러짐.
✔️ 수도권과 일부 광역시 전세가 상승 중. 중소도시는 전주 빼고 아직 정신 못 차리는 중.
출처 : 손품왕2. 매매 가격
출처 : KB 부동산 통계매매 시장을 먼저 보겠습니다. 여전히 서울 실거주 수요가 높은 지역들이 시세를 리딩하고 있습니다. 특히 과천은 주간 0.51% 상승하며 폭등하고 있습니다. (* 주간 0.3% 이상이면 폭등 수준)
과천의 폭등, 과연 이유는?
과천은 이번 주 0.51%라는 상승률을 기록하며 주간 변동률 기준으로 폭등이라 할 만한 수치를 보여주고 있습니다. 이는 재건축 추진 단지들의 영향이 큽니다. 재건축 계획으로 인해 구축 아파트들이 매물로 나올 가능성이 낮아지고, 이로 인해 가격이 크게 오르고 있습니다. 이러한 가격 상승이 주변 서울 1급지에도 영향을 미칠 가능성이 높습니다.
아래처럼 구축 재건축 추진 아파트들의 가격이 관리처분 또는 이주를 앞두면서 전고점 대비 가격이 상당히 많이 오르거나 거의 근접하게 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
과천이 이렇게 상승하면 주변 서울 1급지 가격도 영향을 받을 거라 생각합니다.
출처 : 호갱노노실제로 강남, 서초의 호가 흐름을 보면 아래와 같습니다.
강남, 서초 연식 별 호가 흐름 (10년 이내 : 신축 / 10년 ~ 20년 : 준신축 / 20년 이상 : 구축)
1) 강남, 서초 신축은 전고점 뚫고 계속 상승 중입니다. 서초구의 경우 거의 폭등이라고 할 수 있고, 신축 매도 물량은 줄어들고 있는 중이나 여전히 많습니다.
2) 강남, 서초 준신축은 전고점 수준으로 가격이 상승했습니다.
3) 강남, 서초 구축은 서초의 경우 가격이 많이 안 오른 단지들이 꽤 있는 반면, 강남 구축은 강한 상승세를 보이고 있습니다.
출처 : 손품왕 데이터 (강남, 서초 신축 호가 흐름)
출처 : 손품왕 데이터 (강남, 서초 준식축 호가 흐름)
출처 : 손품왕 데이터 (강남, 서초 구축 호가 흐름)과천과 강남, 서초의 가격 흐름을 한 번 살펴보았습니다. 다른 지역도 더 분석하고 싶지만 글이 너무 길어질 것 같아서 이번 주 시황 분석은 여기까지만 하겠습니다.
3. 전세 가격
출처 : KB 부동산 통계매물량으로 본 전세 시장
서울의 경우 전세 매물량 증감에 따라 현장 가격에 2~4개월 사이에 반영됩니다. 올림픽파크포레온 입주장으로 전세 매물이 상승하고 있습니다. 현재 매물량이 증가하고 있는 추세라 주변 지역의 전세 가격에도 영향을 줄 것으로 보입니다. 전세 매물량의 증감과 가격이 어떻게 변하는지 모니터 하고 대응하는 것이 좋겠습니다.
이외 경기와 인천도 전세 매물이 상승하고 있습니다. 투자자 관점에서 별로 좋은 시그널은 아니지만 꾸준히 상황을 보면서 어떤 전략으로 자산을 지켜나갈지 고민을 해야겠습니다. 대출 규제로 인해 올해 말까지는 전세 매물이 누적되지 않을까 생각됩니다. 이로 인해 전세 거래량이 주춤하면서 가격도 보합 또는 미약 하락하지 않을까 생각됩니다.
추가로 부산, 대구, 울산의 임대 매물들이 상당히 많이 줄어들고 있습니다. 울산의 경우 공급이 없어서 매물량이 줄어드는 것으로 보이고, 부산, 대구는 매물량이 점차 소진되고 있습니다. 지속적으로 임대 매물량이 줄어들어 전세가가 상승하면 투자자에게 기회를 줄 수 있으니 부산, 대구에 관심 있으신 분은 미리미리 준비를 해두시면 좋겠습니다. 개인적으로 울산은 일부 단지가 이미 상승해서 투자 메리트가 좀 떨어지지만 잘 찾으면 괜찮은 물건이 아직 있긴 합니다.
출처 : 손품왕 데이터 (매물 증감)
출처 : 손품왕 데이터 (부동산 전세 매물 상위 단지)4. 전세가율
전세가율은 투자자에게 매우 중요한 지표입니다. 투자금과 수익률이 결정되기 때문입니다. 전세가율이 평균 대비 이하라고 해서 투자 못한다고 생각하면 안 됩니다. 개별 단지로 꼭 확인하시고 투자 단지를 선정하세요. 데이터는 그저 평균이기 때문에 시장의 개별 단지들의 모든 상황을 대변하지 않습니다.
지금도 현장에는 수도권에 5000 미만으로 소액 투자할 수 있는 가치 있는 물건들이 여러 단지가 있습니다. 투자금 7000만 원, 1억은 미만은 찾으면 말할 것도 없이 많이 있습니다. 그런 단지들이 매매, 전세 차이가 적다고 해서 가치가 없는 물건일까요? 물론 그런 함정 물건도 있습니다. 그러니 가치를 보는 눈을 기르고, 아는 지역과 단지를 넓혀 가면서 수익과 수익률을 많이 낼 수 있고, 장기 보유할 수 있는 보석 같은 단지를 찾으셨으면 좋겠습니다.
아래는 전세가율 데이터입니다. 서울, 수도권, 광역시 일부 지역들의 전세가율이 높아지고 있는 상황입니다. 대부분 평균 전세가율 이하지만 개별 단지로 보면 분명 전세가율이 상당히 높고, 가치 있는 물건이 있으니 잘 찾아보시면 좋겠습니다.
출처 : 손품왕 (서울 일부 지역 전세가율)
출처 : 손품왕 (수도권 일부 지역 전세가율)
출처 : 손품왕 (광역시 전세가율)