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Nov 13. 2024
돈이 굴러 들어오는 황금 임장 방법
머리와 손은 거들뿐
부동산 투자는 [발]로 하는 것이다. 가 본 곳만이 투자를 할 수 있는 확신과 자산을 지킬 수 있는 믿음을 준다. 확신과 믿음은 좋은 의사결정에 초석이다.
우리 인생은 매 순간 의사결정으로 삶의 방향이 정해진다. 그래서 어떤 의사결정을 하느냐는 중요하다.
그중 인생에서 큰돈을 쓰게 되는 부동산 투자와 내 집마련은 특히 어떤 결정을 하느냐에 따라 결과가 크게 달라진다. 그러니 현장에서 발로 뛰며 소중한 지식과 경험을 쌓고, 확신과 믿음을 만들어라. 그래야 결정적인 순간 훌륭한 의사결정을 할 수 있다.
목차
직접 경험의 중요성
초보자를 위한 조언
지금 하고 있는 임장 방법 소개
정리
직접 경험의 중요성
부동산 투자에 임장은 매우 중요합니다. 임장을 가지 않고, 누가 추천해 주거나 무지성으로 돈을 넣는 행동은 투기입니다. 하지만 정말 많은 분들이 그렇게 하시는 모습을 봤습니다. 임장을 가서 현장의 분위기, 선호도, 가치, 가격을 느끼고 경험해야 합니다. 임장한 지역이 많아질수록 단지와 매물을 더 수월하게 가치판단할 수 있기 때문입니다.
저는 투자는 먼저 이겨놓고 싸워야 한다고 생각합니다. 마치 이순신 장군님처럼 선승구전하는 태도로 투자에 임해야 합니다. 즉, 살 때부터 돈을 벌어야 하고, 팔 때까지 계획들이 있어야 합니다.
임진왜란 중 명량 해전에서 이순신 장군은 전투에 앞서 적의 움직임을 세심히 관찰하며, 직접적인 확인을 통해 작전을 세웠습니다. 당시 일본군이 자신만만하게 진군하는 모습을 확인하고, 울돌목의 험난한 지형과 조류를 이용할 수 있다는 판단을 내렸습니다. 결과는 13척의 배로 133척의 적을 격퇴하는 놀라운 승리를 거두었습니다. 이순신 장군은 단순히 앉아서 전략만 세우지 않고, 보고, 듣고, 경험한 것을 바탕으로 확신을 갖고 결단을 내려 성공적인 전술을 펼쳤습니다.
투자자라면 이런 태도를 배워야 한다고 생각합니다. 직접 보고, 듣고, 경험해 봐야 연속해서 좋은 의사결정을 할 수 있습니다. 가치 투자는 한 번에 큰 수익률을 내는 게임이 아닙니다. 꽤 괜찮은 수익률로 연속해서 수익을 내는 게임입니다. 그러기 위해서 부동산 투자자에게 임장은 필수입니다.
다시 강조드리지만 꼭 현장에서 피땀 흘리며 소중한 지식과 경험을 쌓으시길 바랍니다. 그래야 험난한 자산 시장에서 살아남으며 자산을 쌓아갈 수 있습니다.
이겨 놓고 싸우기 위해서 임장을 해야 한다. 이겨 놓고 싸우는 투자란 살 때부터 돈을 벌고 (싸게 사고), 팔 때까지 여러 계획이 있는 투자입니다.
직접 보고, 듣고, 경험한 것들이 여러분이 더 나은 의사결정을 하는데 도움을 줄 겁니다.
초보자를 위한 조언
임장을 처음 하시는 분들은 어떻게 해야 할지 막막할 수 있습니다. 저도 그랬기 때문에 충분히 공감합니다. 부동산에 처음 들어갈 때 얼마나 떨리던지, 추운 겨울 밖에서 계속 서성이다가 결국엔 못 들어갔던 기억이 납니다. 지금은 사장님들과 자연스럽게 대화도 나누고, 농담도 하지만 이렇게까지 할 수 있었던 건 단지 많이 해봤기 때문입니다. 제가 느끼기엔 현란한 대화 스킬과 마법 같은 협상법보다 더 중요한 일은 많이 가는 것입니다. 많이 가보고, 투자도 하다 보면 자연스레 본인만에 노하우가 쌓이기 마련입니다. 그래서 제가 드리고 싶은 말은 [임장을 많이 하라!]입니다.
최소 일주일에 2번이고, 그 이상 하실 수 있으면 되는대로 더 하시면 좋겠습니다. 임장을 할 때는 저평가 여부를 알아보기보다 입지와 선호도, 어떤 사람들이 사는지 위주로 파악해 보세요. 처음엔 어렵지만 공부하고, 임장 하다 보면 조금씩 눈이 뜨이며 하나씩 수월하게 파악할 수 있을 거예요. 연차가 쌓이다 보면 임장을 하면서 바로바로 단지가 가치 대비 싼 지 비싼지를 알 수 있고, 어느 정도 가치의 아파트인지 다른 지역과 비교 평가할 수 있습니다. 그렇게 하기 위해선 아는 지역과 단지가 많아야 하는데, 결국엔 임장을 많이 다닌 사람이 비교 평가를 잘하기 때문에 더 유리한 위치에서 의사결정할 수 있습니다.
초보자라면 무조건 임장을 많이 다녀라. (최소 일주일에 2번 이상 필요)
아는 지역과 단지가 많을수록 더 유리한 고지에서 의사결정할 수 있다.
@unsplash지금 하고 있는 임장 방법 소개
요새하고 있는 임장 방법은 [가치 비교법]입니다. 가치 비교법이란 해당 아파트가 어느 정도 가치를 갖는지 생각하거나 분석하면서 임장 하는 방법입니다. 아마 중급자분들부터 가격을 기준으로 아파트를 많이 비교하십니다. 왜냐하면 가격은 눈에 보이기 때문에 비교하기 쉽기 때문이죠. 하지만 지금 가격이 같다고 해서 미래에도 가격이 같이 간다는 보장도 없고, 전고점이 더 높았다고 다음 상승장에서 전고점이 똑같이 높지 않을 수 있습니다. 특히 수도권 아파트들은 같이 움직이는 모습은 비슷하지만 그중에서도 더 많이 올라가거나, 더 많이 떨어질 수 있는 단지들이 존재합니다. 우리는 가치를 보고 앞으로 미래에 더 많이 올라갈 아파트, 하락장에도 덜 떨어지는 아파트를 고르는 능력을 키우고 계속 쌓아가면 됩니다. 아래 예시들로 임장 할 때 돈을 벌어줄 황금 같은 아파트는 무엇일지 판단하는데 도움 되시면 좋겠습니다.
수도권에서 입지 가치가 변해서 가격이 역전되는 현상
전고점만 보고 아파트 가치를 판단하면 안 되는 이유가 위와 같습니다. 직전 전고점이 더 높다고 해서 미래 전고점이 높다는 보장이 없습니다. 실력 있는 투자자라면 지금 가격이 낮더라도 미래 훨씬 더 가격이 높아져서 가치를 역전시킬 수 있는 주옥같은 단지를 찾아야 합니다. 임장을 하거나, 공부를 할 때 꼭 그런 단지가 있는지 파악해 보세요. 그리고 매의 눈을 가지고 모니터 하다가 기회가 오면 낚아채세요.
지방 아파트가 수도권 아파트 가격을 이기거나, 역전되는 현상
지방 아파트가 수도권 보다 가격이 낮다고 해서 가치가 떨어지는 것이 아닙니다. 위 그래프 중 왼쪽 첫 번째, 두 번째 그래프는 06~08년도에 가격이 더 낮았지만 24년 현재 수도권 비교 아파트 보다 가격이 높아졌습니다. 이걸 보면 특히 지방 광역시 수요가 많은 땅은 수도권 아파트만큼 가치가 있고, 가격도 많이 상승한다는 것을 알 수 있습니다. 또한 세 번째 그래프의 빨간색 단지는 중소도시 아파트인데 추후 파란색 수도권 아파트에 가격이 역전되는 모습을 보입니다. 수도권 아파트가 중소도시 아파트보다 가격이 낮다고 해서 추후에도 낮은 것이 절대 아닙니다. 마찬가지 투자자라면 이런 미래에 가치가 높아질 단지를 수도권, 지방 가릴 것 없이 선별해야 합니다.
지역 선호도가 높아지면서 가격이 따라 잡히는 현상
수도권에서도 입지의 선호도가 달라집니다. 사람들이 어떤 지역을 더 선호하게 되면서 원래 더 비쌌던 다른 지역의 아파트를 따라잡는 현상이 발생합니다. 제가 생각했을 땐 앞으로 이 추세로 가면 가격이 역전되어서 더 벌어질 것 같습니다. 우리가 할 수 있는 건 이런 선호될 입지의 아파트를 투자해서 높은 수익을 내야 합니다.
같은 지역 내에서도 아파트의 가치가 변하는 현상
위 그래프는 모두 같은 지역 내 아파트들끼리 비교한 그래프입니다. 같은 동네의 아파트라고 해도 입지 가치 변화, 정비 사업 현황 등에 따라 가격이 달라집니다. 같은 동네에서 가격이 지금 비싸다고 해서 미래에도 똑같이 가격이 높을 거라는 편견을 버리세요. 투자에서 편견과 선입견은 여러분의 투자를 망칩니다. 같은 동네 안에서도 가격이 서로 역전되고 가치가 변화하니 임장 할 때 가치 있는 아파트가 무엇인지 판단하려고 노력해 보세요.
가격이 비슷했지만 미래 엄청나게 벌어지는 현상
가격이 지금 동일하다고 앞으로도 동일할 거란 생각을 버리세요. 미래 더 가치가 있는 아파트를 선별할 수 있는 눈을 기르세요. 위와 같이 가격이 같았다가도 입지에 대한 사람들의 선호도, 호재, 정비 사업 등으로 가격이 벌어지는 현상이 발생합니다. 지금은 가격이 낮지만 앞으로 크게 성장할 단지를 고를 수 있는 실력을 키우시길 바랍니다. 그러기 위해선 임장을 많이 가야 하고, 아는 지역과 단지가 많아야 합니다. 그래서 발품을 많이 판 사람이 부동산 투자에 유리할 수밖에 없습니다.
저는 임장 하면서 위와 같이 더 가치 있는 황금 아파트를 찾으려고 노력합니다. 앞으로 더 가치 있을 단지는 무엇일지 고민합니다. 임장지 300세대 아파트들을 모두 가면서 현장에서 비교하고, 말로 설명하고 기록하려고 노력합니다. 그리고 임장을 하면서 아파트의 관계를 시차, 상하방, 쌍둥이, 가변, 친구, 기타로 나누며 서로의 관계와 미래 가치를 고민하면서 임장 합니다. 이렇게 하면 임장지에서 봐야 할 게 많으니 정신없어서 주변을 잘 못 보는 게 아니냐고 할 수 있지만 능숙해지면 자연스러운 행동이 되어 여유를 가지고 임할 수 있습니다.
그리고 임장 하는 큰 틀은 유지하되 항상 그 안에 디테일한 점은 개선하려고 노력합니다. 이것도 해보고, 저것도 하면서 가장 효과적인 방법을 찾아갑니다. 그리고 어떻게 하면 가치 있는 물건을 잘 파악할 수 있을까? 어떻게 하면 임장을 더 잘할 수 있을까? 어떻게 하면 저평가 단지, 수익률 좋은 단지와 매물을 더 잘 찾을 수 있을까?라는 고민을 계속하고 그 방법을 찾습니다. 저는 이런 고민들을 매일 하면서 앞으로 계속 개선해 나갈 예정입니다. 그래야 본인만의 노하우가 쌓이며 성장할 수 있다고 생각합니다.
추가로 이렇게 하고 매달 매물을 최소 20개 이상은 보려고 합니다. 한창 할 때는 100개를 목표를 두고 채워갔지만 어느 순간 굳이 양으로 때려 넣지 않아도 시장의 분위기를 파악할 수 있거나 저평가 여부를 판단할 수 있게 되었습니다. 대신 남는 시간에 생각을 정리하고, 지금처럼 글을 쓰며 아는 내용을 체계화합니다.
여러분들도 각자 노하우를 쌓으며 훌륭한 투자를 해내시고, 돈 많이 버셨으면 좋겠습니다.
아파트 가치를 기준으로 앞으로 더 높은 가치를 가질 단지를 선별한다.
임장을 하면서 어떻게 하면 더 잘할 수 있을지 고민하고 개선하며 노하우를 만들어 간다.
@unsplash정리
부동산은 발품이 대부분이라고 생각합니다. 훌륭한 데이터 분석 어플과 사이트가 많이 있지만 결국엔 현장의 선호도와 분위기는 발품판 사람이 더 잘 압니다. 그리고 빠르게 시장 흐름을 읽고 좋은 매물을 쟁취하는 매의 눈을 가진 투자자가 되고 싶다면 더욱더 현장에서 많은 정보를 얻어야 합니다.
투자는 무조건 좋은 곳을 사면 장땡인 게임이 아닙니다. 좋은 입지의 아파트는 오히려 가격이 높기 때문에 오를 때 더 많이 오를 수 있지만, 떨어질 때도 더 많이 떨어집니다.(같은 비율로 떨어진다고 했을 때 크기가 큰 단지가 더 많은 가격이 떨어지는 현상) 그래서 본인이 세운 투자 기준을 가지고 우선 거기에 맞는지 확인하고, 그중에서도 가장 리스크가 적으면서 수익과 수익률이 높은 매물을 투자해야 합니다. 저의 투자 기준이 궁금하시면 아래 링크를 참조 부탁드립니다.
복순아빠 성공 투자 원칙
요새는 정말 각자도생의 시대인 것 같습니다. 각자 상황에 따라 투자할 수 있는 범위가 이전 장에 비해 스펙트럼이 많이 넓어졌습니다. 가계 재무상황을 잘 파악하시고, 본인에게 맞는 최고의 의사결정을 하시길 바라겠습니다.
그럼 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
@unsplash