비 계획적인 도시개발과 잡히지 않는 집값
집값을 잡으려면 집 공급량이 늘려야 한다는 사회적 비판이 팽배했다. 꼭 집 공급량 부족이 문제였을까? 최근 엄청난 집값 상승에는 집 공급량의 부족보다는 시중에 늘어난 통화량 증가와 저금리 시대로 캐피털의 부동산 쏠림 현상이 더 큰 문제였다.
땅의 공급은 한정되어 있기 때문에 누구나 선호하는 지역에는 집 공급 부족 현상이 항상 존재할 수밖에 없고, 늘어난 시중 통화량과 맞물려 일부 지역에는 엄청난 부동산 가격 상승이 유발될 수밖에 없다. 이 현상은 공산주의 사회가 아닌 이상 정부가 아무리 규제를 한다 해도 절대 막을 수 없다.
아파트 공급을 늘려야 집값이 잡힌다는 사회적 비판으로 정부는 그린벨트를 마구잡이로 풀어 이곳저곳에 신도시를 만들었다. 이 과정에 이권이 개입되어 있는 일부 세력들이 아파트 공급을 늘려야 한다고 언론플레이를 했을 것이다.
아직도 일부 세력은 아파트 공급을 더 늘려야 한다고 주장을 펼치고 있다. 결과, 정부에서 서울 근교 곳곳에 그린벨트를 풀어 아파트 공급을 하겠다고 최근에 발표했다. 그러나 이제 정작 필요한 아파트 공급 방식은 새로운 택지 조성을 통해서가 아닌 낡은 아파트들의 재건축 또는 리모델링을 통해서야만 한다.
인프라가 잘 갖춰진 신도시 새 아파트들은 인기가 치솟았고, 1기 신도시의 재건축 경제성이 부족한 오래된 아파트들은 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처해있다. 주로 빌라들로 채워져 있는 곳곳의 구도심 또한 막막하기만 하다.
애초에 신도시를 만들지 않고 구도심의 재개발을 통해 주택의 공급량을 늘리는 것은 어땠을까? 개개인의 다른 이해 구조와 까다로운 절차상의 문제로 구도심 재개발은 쉬운 문제가 아니었다. 아파트 공급량을 많이 늘린다는 미명 아래 정부는 그린벨트를 마구잡이로 풀어 땅장사를 했고, 정부를 등에 업은 대기업은 집장사를 통해 폭리를 취했다.
이제 서울 도심의 경우 수요는 많고 택지공급에 한계가 있기 때문에 어쩔 수 없이 도시재생을 통해서만이 새로운 주택의 공급이 가능하다. 오랜 세월 동안 찬밥신세였던 구도심도 도시재생 통해 살기 좋은 동네로 거듭날 기회를 드디어 맞이하게 된 것이다.
현재 구도심 곳곳이 도시재생지역으로 지정되어 상당 규모의 재원이 투입되고 있다. 그러나 결정권자는 도시재생의 실상은 모른 채 정치적 계산만 하고 있고, 정작 실질적으로 일을 하는 도시재생 용역업체는 전문성이 결여되어 있고 발주 기관의 눈치만 보고 있다.
충분한 스터디와 준비 없이 벌어진 도시재생은 또 다른 난개발을 조장시키고 있다. 경직된 사회구조와 전문가스럽지 않은 전문가 집단으로 인해 진정한 도시재생의 골든타임을 놓치고 있다.
지방 중소도시의 경우 문제는 더욱 심각하다. 인구가 계속 유입된다는 가정하에 비 계획적인 도시계획으로 마구잡이식으로 신도시, 택지지구를 조성했다. 실상 외부 인구유입은 한계가 있었고, 구도심에서 신시가지로 인구 이동 현상은 심화되었다. 결과적으로 구도심은 쇠퇴의 길을 겪고 있고, 빈민들로 채워지고 있으며, 곳곳에 빈집은 늘어나고 있다.
인구 유입을 늘리고 지역경제를 살린다는 정치적 계산으로 여기저기 들판을 갈아엎어 산업단지를 조성하였다. 우리나라 산업의 규모는 한정되어 있고, 지자체는 최저 분양가 산업단지라 광고를 하며 기업 유치에 혈안이다.
이모두 근시안적인 결정의 결과이고, 이권이 개입되어 있는 것이며, 국민의 세금이 비건설적으로 쓰이고 있는 오늘날의 현실이다.
By Samuel_K
For Sustainable Real Estate Development and Homest (Home+est)
Email: home_est@naver.com
