부동산의 제로썸 게임 그리고 레버리지
갭 투자, 수익형 부동산, 리츠, 부동산 펀드...
주위에 부동산 투자로 돈을 벌었다는 사람을 많이 본다. 많은 이들에게 부동산가 유일한 재테크 수단이었다. 실상, 부동산 투자는 제로썸 (Zero-Sum) 게임이고, 지속 가능한 사회로 가는 길을 가로막고 있다.
부동산 투자에 있어 빼놓을 수 없는 전세 제도는 우리나라에만 있는 제도이다. 전세는 금융이 발달하지 않아 대출이 힘들고 높은 물가 상승률로 인해 대출 이자가 높아 돈을 빌릴 수 없었으며, 급격한 경제 성장으로 인해 부동산 가격은 올랐기 때문에 적은 돈으로 전세를 끼고 집을 사두면 집값이나 전세가가 올라 갭 투자가 가능했기 때문에 존재했다.
세입자 입장에서는 비싼 월세를 내지 않아 좋았고, 주인 입장에서는 세입자를 레버리지 삼아 재산 증식을 할 수 있었기 때문에 전세는 부동산 투자에 있어 획기적인 제도이었다.
그러나 전세제도는 부동산 거품 발생의 촉매 역할을 했고, 철저하게 레버리지를 당한 세입자는 결과적으로 치솟는 전세가, 월세가, 매매가로 고통을 받게 되었다.
그러나 오늘날, 금융의 발달과 저금리, 부동산 차익 실현이 어려워지자 전세를 끼고 집을 사는 메리트가 사라지고 있다. 단기간 내에 전세가 사라질 수는 없겠지만 선진국처럼 월세 위주의 시장으로 전환이 불가피하다.
이런 시대의 흐름을 읽은 투자자들은, 아직 갭 투자가 가능한 서울의 아파트 재건축 단지나 상가, 오피스텔 분양에 열을 올리고 있다.
수익형 부동산의 인기가 치솟다 보니 분양가는 높게 책정될 수밖에 없고, 결국 임대로 상승의 결과를 낳을 수밖에 없다. 비싼 월세가 감당이 안되어 많은 이들이 생활고에 시달리고 있고, 상승된 임대료 감당이 되지 않아 문 닫는 가게는 늘고 있으며, 문 닫은 자리는 프랜차이즈들로 채워지고 있다. 수많은 프랜차이즈들이 무한 경쟁을 하고 있고, 프랜차이즈 가맹주들은 기업에 의해 레버리지 당하고 있다.
시대의 흐름상 그리고 자본주의의 성격상, 대중이 수익형 부동산에 직접 투자하는 방식 또한 오래 지속되지 않을 것이다. 머지않은 미래에 리츠나 부동산 펀드 투자가 성행할 것이다. 투자처를 헤매는 캐피털은 이곳으로 흘러들어갈 수밖에 없다. 안타깝게도 리츠나 부동산 펀드 또한 개미투자자들이 철저하게 레버리지 당하는 구조이다.
아파트 갭 투자, 수익형 부동산 투자, 리츠, 부동산 펀드 모두 매한가지 나를 위한 투자라기보다는 서로를 병들게 하고 타인을 레버리지 삼는 기업 또는 자산가를 배 불리는 것이 현실이다.
안타까운 현실이지만 누군가는 레버리지를 당할 수밖에 없다. 이는 세상의 현실이고 자본주의뿐만 아니라 공산주의 속 캐피털의 습성인 것이다.
By Samuel_K
For Sustainable Real Estate Development and Homest (Home + est)
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