시대의 흐름과 후분양 아파트
선분양 아파트의 리스크
정부에서 아파트 후분양제도를 도입하려는 움직임을 보이고 있다. 우리나라 아파트 시장이 실수요 부동산 시장으로 다가감에 따라 선분양에서 후분양으로 전환이 당연한 것이다. 미국의 경우 선분양으로 아파트를 사는 경우가 흔하지 않다. 정부에서 이를 규제하기보다는 구매자가 선호하지 않기 때문이다.
최근 캐나다 밴쿠버는 많은 이민자들이 몰림과 동시에 세계 각지의 부동산 투자가 몰려 부동산 시장이 매우 달아올랐다. 핫한 부동산 시장에 선분양 (Pre-Sale)은 투기꾼들에게 매우 유용한 도구로 작용한다. 밴쿠버에 몰려든 투기세력 중 대다수는 우리나라 사람들과 중국인들이다.
투기세력은 실수요자들에게 아파트 분양 접근을 차단시키며 인위적으로 가격을 끌어올리고는 최종적으로 실수요자에게 프리미엄에 떠넘긴다.
외지 투기세력에 의해 현지인들이 피해를 본다는 공감대가 형성됨에 따라 최근 밴쿠버 시장은 외국인 투자자의 선분양에 대한 접근을 막으려는 움직임을 보이고 있다.
과거 우리나라나 (현재 일부 지역) 캐나다 밴쿠버와 같이 부동산이 뜨겁게 달아오르는 시장에서는 선분양 제도가 내 집을 마련하는 수단보다는 투자의 수단으로 구매자 입장에서 매력이 있는 방법임에는 분명하다.
이런 시장의 흐름은 동참을 하지 못하는 사람들에게는 안타까운 상황인 것이고, 결국엔 경제를 멍들게 하는 자본주의 사회의 씁쓸한 현실인 것이다.
우리나라 정부에서 추진하는 공정률 80% 이상 후분양제도의 실행은 이래나 저래나 구매자 입장에서 최종 상품을 보지 못하는 상황은 같으나 우리나라의 특수한 상황은 고려했을 때 필요한 제도임에 틀림없다.
건설사와 부동산 투기꾼들과 이해관계가 맞아떨어졌던 선분양제도의 폐지는 건설사의 금융비용이 증가하기 때문에 그 피해는 구매자가 보게 된다는 논리로 건설사들이 언론플레이를 하고 있다. 선분양을 위해 비싼 모델하우스 건축 등에 들어가는 비용은 왜 빼놓고 말하는 것인지...
또한 건설사 입장에서 미래의 주택시장 리스크를 떠안고 가야 하기 때문에 공급이 줄어들 수밖에 없다는 논리를 펼치고 있다. 현재의 인구증가율이나 경제성장률 추이로 봤을 때 앞으로 우리나라 전체적으로 아파트의 공급이 줄어야만 하는 것이고, 수요가 몰리는 곳에는 공급이 지속되어야만 한다. 수요가 충분한 곳에는 미분양이나 매매가 하락에 대한 리스크보다는 아파트를 공급할 수 있는 땅이 더 이상 없기 때문에 공급이 줄어들 수밖에 없다.
시대적으로 우리는 더 이상 선분양으로 아파트를 살 필요성이 없어졌다. 실수요자 입장에서 아래와 같은 리스크를 떠안고 선분양 아파트를 살 이유가 뭐가 있을까?
실수요자 입장에서 선분양 아파트의 리스크:
1. 주택 사장의 리스트를 떠안아야 함
2. 계약금, 중도금 자금을 이용한 투자 기회의 상실
3. 계약금, 중도금 대출로 인한 금융비용 발생
4. 최종 상품을 보지도 않고 구매해야 한다는 리스크
5. 대출을 얼마나 몇 프로에 받을 수 있을지 모르는 불확실성
6. 공사가 다 끝날 때까지 기다려야 한다는 인내심 요구
7. 정부 규제로 인한 전매 규제
By Samuel K.
