임차주택의 소유자 변경 후 주민등록을 이전한 경우
임차인의 주택임대차보호법상 대항력은?
최근 주택임대차의 대항력과 관련하여 임대주택의 소유권이 이전된 후 주민등록을 옮긴 경우에도 여전히 새로운 집주인에게 임차보증금 반환요구를 할 수 있는지 여부에 대한 상담요청이 있었습니다.
주택임대차보호법 제3조 제2항에 따르면 주택의 임차인이 주민등록을 한 경우에는 제3자에 대하여 대항력을 구비하게 되고 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이에 따라 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고 임차인은 임대주택을 넘겨받은 양수인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
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그런데 여기에서 문제는 임차주택의 소유권 이전 후에 임차인이 주민등록을 이전하는 경우입니다. 주택임대차보호법에 따르면 원칙적으로 주택임대차의 대항력은 주민등록을 옮김으로서 소멸하기 때문입니다.
그러나 이와 같은 주택임대차 대항력의 소멸은 주택의 소유권이 이전되기 전 주민등록을 옮기게 되었을 때 발생하는 것이고 임차주택 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 새로운 소유자에 대해 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아닙니다.(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다 36615판결)
결국 주택 소유권이 이전되기까지 주민등록을 유지하고 있었다면 임차인은 새로운 집주인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있고 소유권이전 이후 주민등록을 이전하였다고 해서 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하지 못하는 것이 아닙니다.
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