임대차 계약 중 연체한 차임의 지연손해금 발생 여부
연체차임 및 지연손해금을 보증금에서 공제할 수 있는까?
Q : 임대차 계약 중 임차인이 계속하여 차임을 연체하고 있습니다. 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지한 후 퇴거할 것을 요청하였는데도 임차인은 막무가내로 퇴거를 거부하고 있습니다. 연체한 차임에 대해서도 지연손해금이 발생하는 건가요? 지연손해금이 발생한다면 언제부터 언제까지 발생하게 되는 것인가요?
A : 부동산 임대차에 있어서 임대차보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.
임차인이 차임을 연체한 경우에도 그 연체차임은 임대차 계약기간 만료 시 보증금에서 당연 공제되는데 연체차임뿐만 아니라 연체차임에서 발생하는 지연손해금 역시 보증금에서 공제될 수 있습니다. 차임은 그 지급기일 다음날부터 지체 책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체 책임이 소멸되는 것이므로 연체차임에 대한 지연손해금의 발생 종기는 임대차 계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때까지입니다.(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233판결)
결국 연체차임의 지연손해금은 매달 차임 별로 각 차임 지급일 다음날부터 임차목적물의 반환 시까지(임대차 계약 종료일까지가 아니라) 연 5%의 법정이율에 따라 계산될 수 있습니다. 그런데 만약 차임연체 중 임차인이 연체차임 중 일부를 지급했다면 임차인이 지급한 금액은 먼저 연체차임의 지연손해금에 충당되고 나머지 금액이 연체차임에 충당되며 충당되고 남은 금액은 다시 그때부터 지연손해금이 발생할 수 있습니다.
연체차임의 지연손해금은 매달 발생하는 연체차임 별로 지연손해금이 발생한다는 점에서 계산이 상당히 복잡하며 특히 중간중간에 임차인이 연체차임 중 일부를 지급한 경우에는 다시 변제충당의 문제가 발생한다는 점에서 이를 구체적으로 계산하여 청구하는 것은 쉽지 않습니다. 이러한 문제 때문에 일반적으로 실무에서는 지연손해금은 생각하지 않고 연체차임만을 기준으로 보증금에서 공제한 후 이를 반환하는 것이 일반적입니다.
그러나 실제 차임이 고액이라든지 차임의 연체기간이 장기간인 경우에는 연체차임에 대한 지연손해금 역시 그 액수가 크기 때문에 이를 보증금에서 공제하거나 별도로 청구하는 것 역시 고려할 필요가 있을 것입니다.
2019. 4. 23.
변호사 문석주
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