행사기간을 정하지 않은 경우, 가등기 말소 가능성은
가등기에 기한 본등기의 행사기간을 구체적으로 정하지 않은 경우의 해결방법
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 지금 이 글을 보고 계시는 분들은 부동산에 설정된 가등기을 말소하는 문제로 고민 중이거나 가등기 말소 소송 중이신 분들이실 것입니다.
인터넷 상에서 가등기 말소 문제에 대해 제대로 적어놓지 않은 채 제목만으로 낚시를 하는 광고성 글에 지치셨을 것으로 생각됩니다. 제목만 보고 들어왔는데 기대했던 정보는 전혀 나오지 않고 홍보 목적성 내용만 잔뜩 적힌 글을 보고 바로 나오는 것을 반복하다보니 내 경우에 가등기 말소가 가능한 것인지 여부가 혼란스러우신 분들을 위해 본 글을 작성하였습니다.
이 글을 흔한 광고성 글이 아니라 부동산 전문 변호사가 최근 상담 사례를 통해 직접적으로 가등기 말소 문제로 고민 중이신 분들을 위해 가등기 말소 문제가 명확히 이해되실 수 있도록 상세히 작성하였습니다.
아래 글을 읽는데 5분만 시간을 투자해 보시기 바랍니다. 현재 직면하신 가등기 말소 문제를 해결하는데 큰 도움이 되실 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 매매예약 가등기의 제척기간과 가등기 말소
가등기에 따른 매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사할 수 있습니다.
만약 중간에 행사기간이 도과한 경우에는 가등기에 따른 매매예약완결권을 행사할 수 없고 가등기를 말소되어야 합니다. 이와 같은 가등기에 기한 매매예약완결권의 행사는 기간 진행의 중단이 없기 때문에 중간에 가등기에 관한 권리를 인정하는 각서나 서류 등을 작성한다고 하더라도 기간이 다시 시작되는 것이 아닙니다.(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425판결)
2. 제척기간을 길게 정할때의 가등기 말소 가능성
가등기시 작성하는 매매예약 계약서에 가등기에 따른 매매예약완결권 행사기간을 따로 정하지 않는 경우라면 앞서 설명드린 바와 같이 매매예약완결권 행사가능 시점부터 10년이 도과하면 매매예약완결권은 소멸하고 가등기는 말소되어야 합니다.
그러나 당사자 사이에 매매예약 계약서에 가등기에 따른 매매예약완결권 행사기간을 따로 정한 경우라면 계약 우선의 원칙에 따라 그 행사 기간 내에 매매예약 완결권을 행사할 수 있습니다. 그 매매예약완결권 행사기간은 10년보다 작게 정할수도 있고 10년보다 길게 설정할 수도 있습니다.(대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077판결)
따라서 매매예약 계약서상 10년 보다 길게 매매예약완결권 행사기간을 정하였다면 유효하고 쌍방이 정한 그 기간이 도과하였다면 가등기에 기한 매매예약완결권은 여전히 유효하게 행사할 수 있는 것입니다.
3. 매매예약이 유효하게 존속하는 한 행사할 수 있도록 하는 내용의 가등기 말소 가능성
문제는 매매예약완결권 행사기간을 구체적으로 특정하지 않고 언제라고 행사할 수 있도록 정한 경우입니다. 일부 매매예약 계약서상에는 "완결권 행사기한을 20xx.xx.xx을 원칙으로 하되 그 이후에도 매매예약이 유효하게 존속하는 한 행사할 수 있도록 한다."라고 정함으로써 그 기한을 확정하지 않고 영구히 행사할 수 있도록 하는 취지의 매매예약 계약서도 존재합니다.
그러나 대법원은 위와 같은 매매예약 계약서상 매매예약완결권은 행사기간을 따로 정하지 않는 것으로 보아 예약이 성립한 때로부터 10년이 도과한 때 제척기간 도과로 소멸한다고 보고 있습니다.(대법원 2018. 11. 29. 선고 2017다247190판결)
결국 매매예약 계약서에 매매예약완결권의 행사기간을 구체적으로 특정하지 않은 이상 매매예약완결권 행사기간은 10년이라고 보아야 하고 10년이 도과하면 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고 가등기는 말소되어야 하는 운명에 처하게 되는 것입니다.
가등기 말소 관련 분쟁은 흔항 분쟁 유형이 아니기 때문에 모든 업무분야를 다루는 평범한 변호사에게 상담을 받거사 사건을 맡겨서는 안됩니다. 가등기 말소 사건의 경우에는 변수가 많기 때문에 부동산 분야에 경험이 많고 실력있는 전문 변호사와의 상담을 통해 해결 방법을 고민해 보아야 합니다.
그런데 인터넷의 광고대행사들이 작성하는 홍보성 글만 보아서는 누가 부동산 전문 변호사인지 여부를 확인하기 어려우실 것입니다. 게시글이 변호사가 직접 작성한 것인지 확인할 수 있는 방법은 그 변호사 블로그의 설립목적이나 상담방법을 둘러보는 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222917768799
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
변호사 사무실의 설립목적을 읽어보시면 그 변호사가 추구하는 목적이나 가치를 확인할 수 있을 것입니다. 만약 법률사무소를 방문했는데 사무장이 상담을 진행한다면 그 법률사무소는 과감히 패스하셔도 좋습니다.
아래 글은 가등기와 관련하여 추가적으로 알아두어야 할 정보를 모아둔 글입니다. 아래 글까지 읽어보신다면 가등기 말소에 관해서는 어느정도 의문이 해소되실 수 있을 것입니다. 그런데 만약 추가적으로 궁금한 부분이 있으시거나 현재 소송이 임박한 상태의 분이시라면 아래 상담 문의전화를 통해 상담 문의를 해주셔도 좋습니다.
※상담문의 02-956-4714
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222572788776
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222518928960
