경매에서 낙찰받은 부동산 소유권을 잃게된 경우 대응방안
낙찰받은 부동산 소유권이 무효인 경우 매각대금을 반환받을 수 있을까
최근에는 경매절차를 통해 부동산을 매수하는 분들이 많아지고 있습니다. 그런데 최고가로 입찰하여 경매를 통해 부동산을 낙찰받으신 분들 중 간혹 소유권을 상실하여 혼란에 빠지시는 경우가 있습니다. 이 글을 읽고 계시는 분들 역시 경매에서 부동산을 낙찰받은 후 매각대금을 납부하고 소유권등기까지 마쳤는데 이후 소유권을 상실하게 되는 상황에 처하면서 향후 대처와 해결방법을 고민 중인 분들이실 것입니다.
인터넷 블로그나 게시글에 경매 무효나 소유권 상실과 관련한 글들이 많이 존재하는 것이 사실입니다. 그러나 대부분의 글들은 실제 제목과 글의 내용이 일치하지 않거나 광고만을 목적으로 하는 글이 많습니다. 낚시성 제목에 속아 설레는 마음으로 클릭을 했다가 실망하는 상황 반복되면서 지친 상태에서 이 글을 보고 계시는 분들도 많을 것이라고 생각됩니다.
이 글은 경매, 집행, 부동산 분쟁에 관하여 수백 건 이상의 사례를 상담하고 소송을 수행한 경험을 가진 제가 직접 그 노하우를 알려드리기 위해 작성하게 되었습니다. 소송이 최선의 해결책이거나 저희 사무실과 방향, 가치가 맞는 사건만을 수행하기 때문에 90%이상의 고객들이 상담내용과 소송결과에 만족하고 계십니다.
최근 경매절차 분쟁과 관련한 상담 문의가 폭주하면서 관련 내용 등을 정리하여 많은 분들에게 공유할 필요성을 느끼게 되었고 경매에서 낙찰받은 부동산의 소유권 상실 문제로 고민중인 분들을 위해 분쟁 해결 및 추후 대응 받안에 대한 노하우를 공개해드리려고 합니다.
1. 경매절차에서 부동산을 낙찰받은 후 소유권을 상실하게 되는 경우
일반적으로 경매절차에서 부동산의 매각이 이루어지는 경우 최고가를 적어낸 입찰자가 경매대상 부동산을 낙찰받게 되고 매수인이 매각대금을 납부하면 소유권을 취득합니다. 그런데 경매대상 부동산을 낙찰받은 후 낙찰자가 소유권을 상실하게 되는 경우가 종종 있습니다. 대표적으로 경매대상 부동산이 실제 채무자 소유 부동산이 아니었던 경우와 경매 개시 전 선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어지는 경우가 있습니다.
부동산 경매는 돈을 갚지 못한 채무자 소유 부동산에 대하여 이루어지는 것인데 만약 경매가 진행된 부동산이 실제 채무자 소유 부동산이 아니었던 경우, 즉 등기부상 채무자 명의 소유권등기가 원인무효였던 경우에는 경매 자체가 무효가 되면서 낙찰자는 소유권을 상실하게 되는 것입니다.
한편 경매대상 부동산에 경매 개시 이전에 최선순위 가등기가 존재하는 경우 부동산이 낙찰된 이후에 가등기에 기한 본등기가 이루어진다면 가등기와 본등기 사이의 등기는 말소되어야 하는 것이므로 이 경우에도 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다.
2. 경매가 무효인 경우 낙찰자 명의 소유권등기의 효력
경매 당시 부동산이 실제 채무자 소유가 아니었다면 경매는 무효가 되므로 무효인 경매절차에 따라 이루어진 낙찰자의 소유권등기 역시 원인무효가 됩니다. 즉 등기부상 낙찰자의 소유권등기의 외관이 존재한다 하더라도 낙찰자는 소유권자로서 권리를 행사하거나 점유, 사용을 하는 것이 불가능합니다.
또한 경매 대상 부동산의 진정한 소유자가 낙찰자를 상대로 원인무효 소유권 등기의 말소를 구한다면 낙찰자의 소유권등기는 말소될 수밖에 없습니다.
3. 낙찰자가 소유권을 상실하였을 경우 매각대금을 반환받기 위해 취해야 하는 조치는?
가등기에 기한 본등기로 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우라면 낙찰자는 매각대금을 수령한 채권자나 채무자를 상대로 민법 제578조, 576조 및 민사집행법 제96조를 유추적용하여 담보책임으로서 경매에 다른 매매계약을 해제하고 매각대금의 반환을 청구해야 합니다.(대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574판결)
만약 경매 당시 경매 대상 부동산의 소유자가 채무자가 아니었던 관계로 낙찰자의 소유권등기가 원인무효 등기가 된 것이라면 경매절차 자체가 무효이므로 낙찰자는 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있습니다.(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259판결)
다만 낙찰자로 결정되었으나 아직 매각대금을 납부하지 않은 경우에는 매각절차 취소사유로서 매각절차 취소신청을 하여 입찰보증금을 반환받아야 할 것이며 낙찰자 결정후 매각대금을 납부하였지만 아직 배당절차까 이루어지지 않은 경우라면 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하거나 집행법원에 대하여 부당이득의 반환을 구할 수 있을 것입니다.(대법원 1997. 11. 11.자95그64결정)
4. 낙찰자가 기납부한 취득세, 재산세의 반환을 구하는 절차는?
만약 낙찰자의 소유권등기가 말소되는 경우라면 낙찰자는 부동산을 취득함으로서 납부하게 되는 취득세, 재산세의 반환을 받아야 할 것입니다. 결국 낙찰자는 조세부과처분에 대하여 아직 제소기간이 도과하지 않은 경우라면 행정심판과 행정소송을 통해 취소소송을 제기해야 할 것이고 만약 제소기간이 도과한 경우라면 행정소송 등을 통해 조세 부과처분에 대한 무효확인을 구해야 할 것입니다.
이처럼 경매절차에서의 소유권 상실 문제는 그 분쟁 해결방법이 복잡하고 난이도가 높아 인터넷 검색이나 조회만으로 그 해결방법을 제대로 찾는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 오히려 잘못된 인터넷 정보를 믿고 따라하다가 더 큰 문제가 발생하고 큰 손해로 이어질 가능성도 농후합니다. 인터넷 검색이나 다른 변호사 사무실 상담만으로 경매 분쟁 문제를 해결하지 못하고 계시는 분들이 있다면 저희 법률사무소에 상담 문의를 해주셔도 좋습니다.
다만 현재 상담 문의가 계속 들어오고 있는 상황이기 때문에 사전에 미리 상담 가능 시간을 확인하고 예약을 하신 후 방문해주시기 바랍니다.
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오시는길
