빅데이터로 분석한 2021 서울시 아파트 - 2
아파트 가격과 거래횟수에 큰 모멘텀은 무엇일까?
앞선 포스팅에서 노원구의 거래량이 왜? 많은지에 대한 의구심을 가져보았다. 노원구는 서울시 도시화 초기에 주거를 위해 계획된 도시라 오래되긴 했어도, 구로구, 강서구 등 상대적으로 저렴한 자치구 대비 가격도 낮은편은 아니었다. 그렇다면 노원구, 특히나 상계동의 큰 인기의 이유는 무엇일까?
사실 정답은 이미 나왔다. '오래된'이다. 노원구는 오래된 아파트들이 많은 지역이다. 즉, 집값이 가장 빠르고 많이 상승할 수 있는 모멘트인 '재건축'모멘트가 많은 곳이기도 하다.
재건축 모멘텀이 형성된 서울시 아파트 시장
재건축이라함은 준공년수 30년이 되어야만 가능한데 지난해 기준으로 1991년에 준공된 아파트부터 재건축 대상이었으며, 아래 그래프와 같이 재건축 대상 아파트인 준공년도 1970년대 ~ 1990년대 아파트의 가격이 그 외 준공년도 아파트 대비 가격이 높게 형성되어 있다. (물론 신축아파트 가격이 높은것은 당연하다)
위 그래프의 1973년 아파트 거래금액이 급등한 이유는 지난해 드디어 재건축 도전 10년만에 재건축이 확정된 서초구 반포주공1단지때문에 1973년 준공 아파트 가격이 급등했다. 반포주공1단지는 강남개발의 실질적 시발점이 된 아파트로서 지난 5~6년동안 나중에 지어진 반포주공2,3단지가 재건축될동안 재건축이 진전되지 않았다. 하지만 드디어 지난해 재건축이 확정되었고 초대형단지이기 때문에 그 가치도 커 가치가 높게 산정된듯 하다.
재건축 모멘텀으로 가격이 급상승한 반포주공1단지(출처: 조선일보)또한 위 그래프의 1982년, 1983년 아파트 거래건수가 급등하는것을 볼 수 있다. 이 또한 재건축과 관련되어 있는데 지난해 재건축 계획이 승인된 서초구 잠원동 신반포16차가 21회 거래되었고, 강동구 명일동 삼익그린2차가 조합설립이 인가되면서 41회 거래되었다. 즉, 재건축 준공년수를 채운 아파트들의 거래가가 생다적으로 높게 형성되어 있고 재건축 관련 계획이 승인되면 거래와 가격 모두 증가함을 알 수 있다.
재건축 모멘텀으로 거래건수가 증가한 명일동 삼익그린2차(출처: 이투데이)지난해 재건축 모멘텀을 가장 많이 받은 노원구
다시 노원구로 돌아와보자.
노원구의 거래건수가 많은것도 재건축 때문이다. 지난해 노원구 거래 아파트의 건축년도를 보면 1988년 아파트의 거래가 20%로 가장 많았고, 90년대~80년대 준공된 아파트들이 거래의 대다수를 차지하고 있다.
이는 지난해 재건축 단계의 첫 관문인 예비안전진단에 통과한 아파트가 많았기 때문이다. 노원구 외 자치구가 최근 5년 동안 1년에 한 번 예비안전진단을 통과한 단지가 나올까 말까 하는데 노원구의 경우 지난해 11월~12월에만 상계대림 등 5개 단지가 예비안전진단을 통과했다. 이따른 예비안전진단 통과로 노원구 전체 아파트들의 재건축 기대감이 상승한 것으로 보인다. 참고로 노원구에는 재건축 연한을 채운 아파트 단지만 5만가구로 추산된다.
상계주공아파트의 재건축 추진 현황(출처: 매일경제)그럼 정말 재건축 모멘텀이 존재할지에 대해 디테일하게 보기 위해 준공년도별 노원구 아파트 평당평균거래가 추이를 보기로했다. 2011년부터 2021년 10년동안 노원구에서 거래된 아파트들의 평당평균거래가를 준공년도에 따라 구별하였다. 전체적으로 노원구 아파트 가격이 추세적 상승임을 알 수 있다. 하지만 1986년, 1987년(붉은색 선)이 건축년수가 30년, 29년이 되는 해인 2016년부터 다른 준공년도 아파트 대비 상승의 기울기가 가팔라짐을 알 수 있다.
그 결과 지난해 1986년 아파트의 평당평균거래가가 가장 높았고 그 다음 2020년, 1987년, 2019년이 뒤따랐다. 2020년, 2019년 아파트야 신축 아파트니 가격이 높은것을 알 수 있지만 1986년, 1987년 아파트의 경우 재건축 가능 시기를 넘자마자 가격상승률이 가팔라져 지난해 거래가가 높은것을 알 수 있다.
이렇듯 서울시 아파트의 경우 재건축 모멘텀이있다면 가격과 거래가 높아지는 것을 확인할 수 있었다. 그렇다면, 노원구 뿐만 아니라 다른 자치구의 상황은 어떠할까? 다음 포스팅에서는 다른 서울시 전체 자치구의 재건축 모멘텀을 알아보고 시간에 따른 변화를 통해 앞으로의 방향성에 대해 고민해보겠다.
