빅데이터로 분석한 2021 서울시 아파트 - 3
서울시와 재건축
앞선 포스팅에서 지난해 서울시 아파트 거래가격과 거래 횟수를 통해 부동산 시장에 영향을 주는 '재건축' 모멘텀에 대해 확인해보았다. 재건축은 준공년수 30년부터 가능해지는데 최열(2003)에 따르면 준공 17년 이상부터 재건축에 대한 기대감이 상승한다고 한다. 즉, 재건축 가능은 준공년수 30년이지만 재건축 모멘텀의 작용은 준공년수 약 20년이라볼 수 있겠다.
그렇다고 준공년수 30년이 넘었다고 무조건 재건축이 되는것도 아니다. 준공년수 40년이 넘은 아파트 중 재건축이 안되는 아파트가 많고, 실제로 지난해 재건축 승인된 아파트 중 1980년 초반에 지어진 준공년수 40년 아파트들도 있었다.
K-Means Clustering: 재건축 모멘텀에 따른 분류
이에따라 재건축 모멘텀이 있는 재건축대상 아파트를 준공년도 1980년 ~ 2002년으로 설정하고 그 외 준공된 아파트를 비재건축대상 아파트로 하여 자치구별 재건축대상 아파트의 2021년 거래횟수와 평당평균거래가격으로 k-means clustering을 진행하였다.
K-means Clustering은 Machine Learning 기법 중 하나로 두 개의 변수에 따라 데이터들을 스스로 분류시켜준다. 본인이 설정한 변수는 1. 재건축 거래 횟수 비중: 자치구별 재건축 대상 아파트 거래횟수 / 자치구별 총 아파트 거래횟수, 2. 재건축 평균가격: 자치구별 재건축 아파트 평당평균거래가격 / 자치구별 비재건축 아파트 평당평균거래가격을 활용해 재건축 아파트들의 상대적인 가격과 거래 횟수를 파악하고자 했다.
그 결과 총 네개의 그룹으로 나눌 수 있었다. 그룹별로 특징을 살펴보자.
Group1. 재건축 기대감 최상위 그룹
첫번째 그룹은 광진구, 노원구, 도봉구, 양천구로 이루어진 높은 수요와 공급으로 서울시 자치구내 재건축 기대감이 가장 큰 그룹이다. 주식에 비교하자면 테슬라 같다고나 할까..?
해당 그룹의 재건축 아파트의 거래 횟수, 평균가격 모두 상위로 자치구내 재건축 논의가 활발하게 되고 있고, 재건축 가능성이 높아 유동성이 크다. 광진구는 뚝섬유원지역 근처인 자양7구역이 지난해 5월 조합설립 요건인 주민 동의율 75%를 달성했다. 노원구의 경우 상계동 대단지를 위주로 예비안전진단을 연속 통과했다. 또한 상계6구역 재개발 사업지에 들어선 '노원 롯데캐슬 시그니처'등이 고분양가를 형성하며 전체적으로 큰 재건축 기대감으로 가격이 가격과 유동성이 풍부해진 자치구이다.
도봉구는 창동주공 3단지 등이 예비안전진단을 통과해 노원구와 함께 지난해 재건축 기대감이 가장 크게 형성되었던 자치구이다. 마지막으로 양천구는 신월동 일대로 '신안파크', '길훈', '서울가든' 등이 예비안전진단을 통과했고 목동 신시가지 근처 목동선 신설 및 신정동 서부트럭터미널 부지 개발 등도 추가적으로 영향을 끼친것으로 보인다.
Group2. 재건축 기대감은 높으나 현실화율은 더딘 그룹
두번째 그룹은 강동구, 강서구, 구로구, 금천구, 중랑구, 송파구 그리고 강남구로 이루어진 재건축 기대감은 높으나 수요가 Group1에 비해 적거나 항상 재건축 기대감이 default여서 모멘텀이 안되는 지역이다.
강동구는 강남과 함께 묶일만큼 부동산가격이 많이 상승한 지역으로 96년에 준공된 고덕 아남이 안전진단을 통과했고 선사 현대아파트 조합설립인가 외 8곳이 재건축을 추진하는 곳이다. 강서구는 마곡지구의 활발한 개발과 94년 준공된 등촌 부영 건축계획 심의통과 등 등촌동 일대로 재건축 사업이 추진되고 있으며 구로구, 금천구 또한 보광아파트, 시흥동 현대아파트 등이 재건축을 추진중이다. 중랑구는 구체적인 재건축 계획은 없지만 지난해 5월 중랑역 외 중랑구의 4곳이 도심공공주택복합사업 4차 선도사업 후보지로 선정되며 재건축에 대한 기대감이 형성되었다.
한편 송파구와 강남구는 앞선 사례와는 조금 다른 이유로 Group2에 포함되었다. 이 두곳은 기본적으로 다른 지역대비 가격이 높고 수요도 많다. 하지만 이미 재건축이 많이 진행되었고 재건축이 무산된 경우도 많기 때문에 수요와 공급측면에서 우수하지만 재건축이 모멘텀보다 default에 가까운 케이스이다.
Group3. 재건축 재개발 완료로 재건축 기대감이 하락한 그룹
세번째 그룹은 강북구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 관악구, 은평구, 영등포구, 종로구로 이미 재건축이 완료된 지역들이 많거나 지역 특성상 재건축이 제한되어 재건축 기대감이 적은 자치구이다.
강북구 미아3-11구역 재건축 사업, 동대문구 이문휘경재정비촉진지구, 동작구 이수역 인근, 마포구 아현뉴타운, 서대문구 가재울뉴타운 및 북아현뉴타운, 서초구 반포동 일대 등 이미 재건축 사업이 완료된 지역으로 추가 재건축 모멘텀이 적은 자치구이다.
관악구와 영등포구는 지난해 비슷한 상황으로 재건축 심리가 약화되었다. 관악구의 경우 지난해 4월 미성건영이 공공재건축 후보에 올랐으나 7월 포기했고, 영등포구도 영등포역 인근 도심공공주택복합사업의 주민허가가 지연되는 상태로 공공 사업보다 민간 사업으로 아파트 가격 상승폭 확대를 기대하는 지역주민들로 자치구내 재건축 기대감이 대폭 하락한 상태이다.
그 외 성동구는 재건축 아파트들보다 서울숲을 중심으로한 신축 아파트 인기가 더 많은 편이고, 은평구와 종로구는 노화된 주택단지를 대상으로한 재개발 사업이 더 시급해 노후 아파트 수혜는 미비하다.
Group4. 재건축 기대감 최하위 그룹
마지막 그룹은 성북구, 용산구, 중구로 재건축 추진이 가장 미비한 지역이다. 성북구는 지난해 대광아파트 재건축 조합설립이 인가되었으나 보문2,5구역, 안암2구역 재개발 등이 많아 재건축 추진은 미비하다.
용산구는 이촌과 서빙고 일대로 신축아파트들이 많아 재건축 대상 아파트가 상대적으로 인기가 낮다. 하지만 국내 최초 중산층 아파트인 한강맨션이 사업시행계획인가를 승인받으며 다시 재건축 기대감이 형성될 수 있다. 마지막으로 중구는 남산 고도제한으로 아파트 건설이 쉽지 않고 오피스 밀집지역이라는 특성으로 주거에 대한 관심도는 적은 편이다. 그나마 가능성이 있는 만리동, 의주로동의 재개발 가능성도 미비하다.
년도에 따른 재건축 모멘텀 추이
이렇듯 k-means clustering으로 서울시 자치구들을 재건축 모멘텀 별로 네그룹으로 나누어 보았다. 그리고 마지막으로 년도에 따라 재건축 모멘텀 그룹의 변화를 알아보겠다.
지난해 기준 10년전인 2011년만해도 강남3구와 강동구가 재건축 모멘텀이 가장 큰 그룹으로 가격 거래 모두 우수했고, 현재 재건축 모멘텀 최상위 그룹인 Group1에 속해있는 노원구, 양천구, 광진구, 도봉구는 강남3구 대비 가격과 거래횟수가 떨어지는것을 확인 할 수 있다.
2015년에는 강동구의 재건축 아파트 가격이 하락했으나 강남3구는 여전히 견고했고 노원구, 양천구, 광진구, 도봉구의 재건축 모멘텀은 2011년 대비 하락했다.
하지만 2018년에 와서는 상황이 역전되었다. 반포를 중심으로한 재건축이 많이 진행된 서초구의 재건축 모멘텀은 크게 하락되었고 강남구, 송파구의 거래가는 여전히 높지만 거래횟수가 지난 2011, 2015년에 비해 크게 하락하였다. 반면 노원구의 재건축 모멘텀은 크게 향상해 우측 상단에 높게 위치해있고 광진구, 양천구, 도봉구도 2015년대비 우측 상당으로 이동한 것을 확인할 수 있다.
마지막으로 2021년에는 노원구, 도봉구, 광진구, 양천구의 재건축 모멘텀이 크고 강남3구와 강동구는 2011년대비 크게 하락한것을 알 수 있다.
지금까지 총 세개의 포스팅을 통해 2021년 서울시 아파트 시장 빅데이터 분석을 해보았다. 이를 통해 총 세가지의 결론을 도출 할 수 있었다. 1. 용산구 아파트의 추세적 가격 상승 2. 노원구의 높은 재건축 모멘텀 3. 평균거래가격 10억의 의미이다.
시간이 지나면 지날수록 서울에서 집한채 장만하는 것이 점점 더 어려워지고 있는 양상이다. 수요는 많지만 공급은 현저히 적기 때문이다. 이러한 측면에서 재건축을 통해 거주지를 늘리면 공급이 늘어날 수 있다는 긍정적 의견들이 있다. 하지만 재건축은 투기의 목적으로 집값만 상승시킬 것이라는 의견이 대립된다.
재건축을 통한 공급증가, 그리고 집값 상승 모두 맞는 의견 같다. 그러나 가장 중요한 것은 실질적 거주민을 위한 정책이 뒤따라줘야 하는것 아닐까 생각이드는 분석이었다.
