카페 창업 - 지독한 권리금의 실체
카페 창업 - 반드시 알고 있어야 하는 권리금이란 무엇인가?
없앨 순 없지만 반드시 알고 있어야 하는 권리금의 실체
매장 매물을 조사하다 보면 권리금이라는 말을 굉장히 자주 듣게 될 거야. 그런데 도대체 권리금이 얼마나 책정되고, 법적인 부분이 보장이 되고 안 되는지 참 골치 아프지?
이촌동에서 20평 규모의 매장을 권리금 4,000만 원에 인수한 J카페의 사장은 2년간 고생한 끝에 드디어 카페가 잘 굴러가게 된 거야. 그런데 재계약 6개월 전에 갑자기 건물주가 매장을 비워달라는 거야. 사정을 해봤지만 건물주는 귀를 닫고 어떤 말도 들어주지 않았지. 결국 법적 공방을 벌여봐야 득이 될 게 없다고 여기고 권리금을 포기한 채 다른 곳으로 옮겼어. 황당한 건 그 자리에 건물주의 아들이 카페를 시작한 거야.
J카페가 잘 되니까 임대료를 받는 것보다는 아들이 그 자리에서 카페를 하면 돈을 더 벌 수 있겠다는 계산에 그리 야박하게 군 모양이야. 나중에 J카페의 사장이 그 사실을 알고 나서 권리금을 받아내려 했지만, 법적으로 해결할 방법은 없었어.
이외에도 정부 시책이나 재개발 같은 외압에 울며 겨자 먹기로 쫓겨나기도 해. 이런 이유로 건물을 허물면 권리금은 한 푼도 돌려받을 수 없어.
혹시 권리금 장사라는 걸 들어본 적 있어? 권리금 없이 비어 있는 매장에서 카페나 식당을 열었다가 손님이 늘면 6개월 후에 매장을 다른 사람에게 넘기면서 권리금을 챙기는 거야. 눈앞에서 코 베어가는 전형적인 부동산 장사꾼이지.
신기하게도 이런 것도 재주라고 권리금 장사로 먹고사는 사람이 많아. 아무튼 목마른 놈이 우물 판다고, 그 매장이 마음에 들면 권리금을 줄 수밖에 없는 것이 현실이지.
그렇다면 권리금이 무엇인지 확실하게 알아야겠지? 나중에 문제가 생겼을 때를 대비하고, 애초에 권리금과 관련하여 손해 볼 일을 미연에 방지하려면 말이야.
권리금이란 기존에 해당 점포를 보유했던 사람의 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈이야. 이는 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉘지. 바닥권리금은 말 그대로 상권과 입지를 말해. 역세권이나 유동인구가 많은 곳일수록 바닥권리금이 높아. 영업권리금은 이전 사업자가 확보한 단골에 대한 비용이야.
단골이 많은수록 기본 매출이 높아지지. 대체로 영업권리금이 높은 업종은 학원이야. 학생 수가 매출로 직결되기 때문이야. 시설권리금은 감가상각 후 남은 시설의 가치를 말해.
권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정되지만, 현행법상 상가 권리금에 관한 법 규정은 존재하지 않아. 따라서 영업보상금의 산정 기준이 되는 토지보상법에서도 권리금을 인정하지 않지.
사실 성공적으로 카페를 창업하기 위해서는 입지가 좋은 매장을 선정하는 것이 매우 중요하지만, 실제로 부동산을 다니며 매장을 구하다 보면 이 권리금이라는 것이 발목을 잡는 걸 깨닫게 되지. 법적 기준이 있는 것도 아니고, 대부분 그 일대에서 통용되는 금액으로 거래되다 보니 권리금의 가치를 판단하기가 꽤 어려워. 동종 업종에 속한 매장들은 대개 얼마간의 권리금이 붙어 있어서 받는 측과 주는 측은 금액 차에 대한 줄다리기를 벌이기도 해.
권리금 협상할 때 주의할 점
문제는 권리금에 대해 법적 보상을 받을 수 없다는 거야. 최악의 경우 J카페처럼 건물주가 매장을 비워달라고 하면 이미 지급한 권리금에 대해 어떠한 보상도 받을 수 없어. 이렇듯 치명적인 문제점을 안고 있지만, 이 땅에 살고 있는 이상 권리금을 지불해야 하는 상황이 많지. 권리금을 줘야 하는 경우, 권리금에 대한 일반적인 산정 기준을 통해 적정 금액을 추정한 후 협의를 통해 조정하는 것이 그나마 비용을 줄일 수 있는 유일한 방법이야.
적정한 권리금 산출 방법
권리금은 일반적으로 연간 순수익과 입지 조건, 매장 규모, 시설비 등을 감안하여 평가해. 연간 순수익은 지속적으로 영업할 시 창출되는 수익을 포기해야 하는 기회비용에 대한 보상이고, 입지 조건과 매장 규모는 매출에 큰 영향을 주는 요인이지. 시설비는 초기에 투자한 각종 장비와 시설비용을 감가상각한 것인데, 인테리어의 경우는 2년, 장비의 경우는 5년을 기준으로 해.
예를 들어 매장 규모 30평에 월평균 순수익 400만 원, 초기 시설비 3,000만 원, 운영 기간이 2년이라면 일 년간 벌어들일 순수익 4,800만 원, 시설비의 감가상각 상존가액 300만 원을 합해 5,100만 원 정도 돼. 여기에 입지 조건에 따라 형성되는 권리금에 대한 시세를 고려한 금액이 최종 권리금이라 할 수 있어.
실제로는 이런 산정 기준보다는 공인중개사의 요구나 주변 시세를 많이 따르는 편이야. 그래도 이런 산정 기준이라도 있어야 권리금 협상 시 상대방의 의도대로 끌려가지 않을 수 있다는 점을 기억해 둬.
또 권리금을 협상할 때는 이전 매장에서 주장하는 매출이나 순수익을 곧이곧대로 받아들여선 안 돼. 이전 주인은 권리금을 많이 받으려 하기 때문에 매출이나 순이익을 부풀리는 경향이 있어.
이때는 몇 가지를 확인해보는 게 좋아. 단순하고도 무식한 방법이지만 일주일간 매장 앞에서 손님이 얼마나 오는지 직접 세어보는 거야. 그리고 매장에서 사용하는 POS 단말기를 확인해 보는 거야. 요즘에는 POS 단말기도 매출을 조작할 수 있다지만, 카드 매출만큼은 속일 수 없기 때문에 그것을 확인해보면 매출의 일부분을 알 수 있지. 물론 이전 주인이 허락하지 않을 가능성이 높아.
이때는 묻지도 따지지도 말고 그 매장과 계약하지 않는 게 좋아. 숨기는 건 그럴 만한 이유가 있기 때문이지.
그리고 주변 가게 직원들한테 그 매장에 손님이 자주 드나드는지 확인하는 거야. 정확한 건 아니지만, 주변 상인들은 그 상권에 대해 잘 알기 때문에 어느 정도는 해당 매장의 매출을 확인할 수 있어. 이렇게 직접 확인해 본 후 이전 주인이 주장하는 권리금과 그대가 산정해 본 권리금의 차이를 알아보면 그만큼 지불할 가치가 있는지는 스스로 판단할 수 있을 거야.
