임대수익 2배 달성 실화?

숨은 부동산의 가치를 찾는 방법

한주 잘들 보냈지? 

오늘은 숨은 부동산의 가치를 찾기 위해 고민했고 실행했거나 주변에서 케이스를 통해 접한 방법에 대해 공유해보려고 해.

제목은 조금 적나라하게 "임대수익 2배"라고 해서, 돈을 잘 버는 법 이런 이야기를 하려는 것이라기 보다는 전달하고자 하는 궁극적인 이야기는 말미에도 적겠지만 숨은 공간의 가치를 찾아서 그것을 필요로 하는 사람들에게 배분하는 것이니 사회적으로도 플러스 효과가 나온다는 거야.

참고로 여기서 임대수익을 올린다고 할 때 전제사항은 외생변수에 의해 오르는 것들을 배제하고 논의할거야. 

(예컨대 오늘의 망원동과 10년 전의 망원동의 위상이 다르니 그 사이 가격의 변화에는 특정 건물의 주인이 노력한 부분도 있겠지만 (건물을 리모델링한다든지) 내 건물 주변에 맛집 또는 핫플들이 모여들기 시작하고 그러다 보니 동네 전체에 트래픽이 늘어나는 외생변수의 비중이 상당히 작용했겠지?)

굉장히 심플하게 정의하자면 "공간의 이용가치"를 높이는 건데, 이 것을 다섯가지로 쪼개보면

- 단위 사용기간당 이용자의 효용의 합을 높인다

- 공간의 사용빈도 자체를 늘린다

- 이용하고 싶은 만큼만 비용을 지불하도록 한다 (그렇게 해서 낭비가 없도록 한다)

- 단점을 제거한다

- 편의를 제공한다

이정도가 될 것 같네.

단위 사용기간당 이용자의 효용의 합을 높인다.

흔히 셰어하우스라고 하는 것이 이러한 방식으로 접근한 결과물이라고 이해하면 돼. 바쁜 일상을 보내는 1인가구 현대인들의 라이프스타일을 고려해서, 전용공간은 최대한 쪼개서 필수기능(취침 등) 정도만 온전히 가능하도록 설계하고, 나머지 활동들은 대부분 (불편함을 최소화하면서) 공유하도록 설계한 것이지. 

전용공간에 반드시 필요한 기능들을 맞춤식의 가구 등으로 배치하다 보니 공간이용 효율이 극대화되고, 일반 주택이라면 5세대 들어갈 공간에 10세대를 넣을 수 있게 되고, 상당 부분은 공용공간으로 분리하여 공동으로 이용하다 보니 공간이 많이 절약되는 것이지.

최근에 쓴 "공간을 화장하다"라는 제목의 글에서, 좁거나 여러 가지 이유로 물리적인 공간의 제약이 존재할 때 그 공간을 파는 사람 입장에서 선제적으로 제약을 보완하여, 소비자의 효용을 높일 수 있다고 이야기 했어. 

https://brunch.co.kr/@presentpark/11

이러한 현상은 리테일에서도 발생하고 있는데 샵인샵 개념이 이에 해당돼. 은행이 F&B매장의 일부 공간을 사용하여 지점을 낸 케이스를 하나 소개할게

https://www.fnnews.com/news/201607241703557032

만약 은행만 덩그러니 있다면 사람들이 그냥 대기했었을 공간을 카페나 베이커리가 들어가게 됨으로써 대기하는 중에 커피 한잔이라도 사서 마시게 된다면? 매출로서 드러나는 이 공간의 효율은 증가하게 되지 않을까 싶어. 

공간의 사용빈도 자체를 높인다.

앞에서 셰어하우스 이야기를 했었는데, 일부 셰어하우스는 공용공간을 여러 주민들이 동시간대에 이용하게 하기보다는, 각자가 예약을 통해 특정 시간대에 전유할 수 있도록 유도하고 있어. 이러한 경우, 시간을 쪼개는 컨셉이 되는데, 

예컨대 피트니스 기구를 갖춘 Gym을 예로 들자면, 만약 우리집에 Gym이 있다고 해서 (운동광이 아닌 이유에야) 내가 하루에 한두시간 이상 이용하지 않을 거야. 그럴 거라면 내가 안 쓰는 시간대에는 누군가가 이용하면 그 공간과 운동기구의 이용 효율을 높이는 방법 아닐까? 그것이 이런 셰어하우스에서의 공용공간이 추구하는 효율이야.

[참고] 셰어하우스(Shared House)는 코리빙(Co-Living)이라는 단어와 혼재되어 사용되고 있는데, 그 용어에서 느껴지겠지만 셰어하우스는 물리적인 공간의 공유에 초점을 맞춘 개념이고, 코리빙은 "Co"라는 접두어가 상징하는 바와 같이 거주자들 간의 교류 등에 초점을 맞춘 개념이라고 이해하면 될거 같아.

셰어하우스 이면서도 코리빙의 개념은 약한 컨셉이 있을 수 있고

(위와 같이 공용공간을 시간 단위로 예약해서 전유하면서 이용하게 할 경우 이것은 여러 사람이 해당 공용공간을 동시간대에 같이 이용하자는 것이 아니라 특정 사람이 특정 시간대에 이용하는 방식으로 공유하자는 개념이므로 철저하게 개인적이라고 할 수 있어. 이러한 경우 코리빙의 개념이 약하고 셰어하우스 개념이 강한 것이라 볼수 있지)

코리빙의 컨셉은 강한데 셰어하우스의 색깔이 별로 없을 수도 있어.

(각자의 전용공간이 주거상품으로서의 온전한 기능을 갖추고 있되, 일부의 공용공간 또는 온라인 공간에서 입주자들 간 교류가 발생하도록 운영자들이 일련의 활동을 기획하거나 지원해서 교류가 지속 발생하는 경우, 코리빙의 컨셉에 충실하지만 셰어하우스의 기능은 적다고 할 수 있지)

또다른 한 케이스는 

shift 형태로 교대근무가 이루어지는 대형병원 간호사들은 일정 기간동안 특정 시간대에 근무하는 패턴들이 있기 때문에, 특정 룸메이트를 정해서 해당 공간을 교대로 온전히 활용하는 형태로 이용하는 경우도 있더라고. 이 경우는 복수의 사람이 특정 공간을 공유한다기 보다는 시간을 공유하여 본인에게 할당된 시간에는 해당 공간을 모두 이용하는 셈인거지.

이렇게 하려면 룸메이트와 확실한 신뢰관계가 있어야지만 가능한 것인데, 보통 같은 집단에 속한 구성원들끼리는 그래도 믿을 수 있는 부분이 있다 보니 아마 이런 케이스도 등장하지 않았나 싶어.

어쨌든, 이런 경우 두 사람이 한 집을 구해서 공유할 수 있다보니, 비용이 절감되는 부분이 있고, 이러한 룸메이트를 임대인이 매칭시켜 주는 경우 각 임차인들에게 기존 임대료의 절반보다는 높은 수준을 수취함으로써 일종의 플러스 알파 임대수익을 달성할 수 있는 것으로 보여.

리테일에서도 유사한 현상이 있는데, 위워크에 인수된 후 위워크가 재무적으로 어려워지면서 정리된 사업이기는 하지만, 예전에 Spacious라고 하는 Startup은 레스토랑 등에서 영업을 하지 않는 시간대를 이용해서 코워킹 공간을 팔고는 했지. 그 외에 유사한 사업을 하는 곳들이 Kettlespace 등 몇 개 더 있는 것 같아. 아래 링크에서 그런 것들을 다루고 있네.

https://drop-desk.com/blog/coworking-in-restaurants

이용하고 싶은 만큼만 비용을 지불하도록 한다

공유오피스 수요자들이 공유오피스를 이용하는 이유가 여러 가지가 있겠지만, 그 중 하나로 "임시로" 이용할 수 있는 공간을 찾고자 하는 경우가 있어. 예를 들면 TFT가 차려져서 잠시 특정 지역에 파견와 있다거나, 회사 본 사무실을 인테리어 하거나 이전하는 과정, 또는 인력이 증가해서 공간을 넓혀야 하는데 당장에 인접한 공간 임차가 불가해서 등을 이유로 잠시 거처가 필요할 수가 있어. 그 때 짧게는 몇개월 단위로 계약을 해야 하는데 연단위로만 계약이 가능하다면? 아마 쓰지 않고 버려지는 시간이 많을 수 있을거야. 그렇게 되면 임차인 입장에서도 아까운 비용을 허공에 날리는 셈이니, 차라리 단위기간당 비용에 프리미엄을 얹어서라도, 내가 실제 사용하는 기간만큼만 비용을 지불하고 싶겠지?

주거시장에서도 비슷한 현상이 있는데, 공유주거 같은 상품도 풀옵션 방식으로 단기임대를 하는 경우가 있고, 원룸이나 오피스텔 등을 임대하는 일반인들도 부동산을 통해 단기임대를 내놓는 것을 심심치 않게 볼 수 있어. 

실제로, 1년 미만의 단기 임대에 대한 수요는 지역별로 매우 편차가 크지만 꽤 있는데, 예컨대 1) 대학생은 학기단위로 거주하고자 하는 니즈가 있고 2) 수험생들은 지방에서 학원가에 올라와 숙소까지 해결해야 하는 경우가 많은데 시험보는 시점까지만 거주하면 되므로 1년이 안되는 기간에 대한 임차수요가 꽤 있는 편이야. 그리고 3) 직장인은 인턴십 또는 TF 팀이 꾸려져서 또는 특정 프로젝트를 위하여 특정 지역에 단기간 거주해야 하는 니즈가 있을 수 있고 (호텔에 거주하기에는 길지만 1년보다는 짧은 기간)... 이렇게 다양한 수요가 있어.

주거도 마찬가지로, 임차인 입장에서 내가 딱 살고싶은 기간만큼만 비용을 지불할 수 있도록 계약기간을 정하는 것이 자유롭다면, 단위기간 당 비용에 프리미엄을 얹어서라도 그렇게 하고 싶을거 같아. 

단점을 제거한다

이 부분은 앞에서도 언급한 "공간을 화장하다"라는 글에서 잘 설명되어 있으니 아래 링크를 통해 확인하면 좋을거 같아!

https://brunch.co.kr/@presentpark/11

편의를 제공한다

1) 편의를 제공하는 방법 중 가장 기초적인 것은 하드웨어적인 편의를 제공하는 방법이야. 주거로 치자면, 가구 등을 넣어서 풀옵션으로 제공하는 거지.

임차인 입장에서는 긴 기간동안 거주할 것이 아니라면 번거롭게 가전 가구를 사놨다가 추후 팔거나 해야 하는 부담을 덜 수 있어서 좋고, 가전/가구 등의 A/S를 직접 고민하지 않아도 되는 등 상당한 번거로움을 덜 수 있으니 그에 대한 프리미엄은 어느정도는 지불할 용의가 있는 것으로 보이고.

이런 프리미엄에 대한 기대감을 가지고 투자 목적으로 분양받는 사람들을 유혹하기 위해 오피스텔 개발업자들 중에서는 아예 분양 자체를 풀옵션으로 만들어서 하는 경우도 있어.

2) 소프트웨어적인 편의를 제공하는 방법도 있는데, 예컨대 집에 자잘한 문제가 생기면 수리서비스를 제공해주거나, 코리빙에서 많이 기획하여 입주자들에게 제공하는 교류 프로그램 등 같은 것이 있을 것 같아.

3) 다른 사람들이 수용하기 껄끄러워 하는 조건들을 수용함으로써 편의성 제고하는 방법도 있어.  예컨대, 요새는 반려동물과 함께 하는 가구가 증가함에 따라 반려동물 수용이 가능한 집들을 찾는 경우가 많은 반면, 아직까지 임대인 입장에서는 반려동물을 수용할 경우 발생할 수 있는 번거로움 (강아지인 경우에는 소음에 따라 민원이 있을 수 있는 소지, 강아지/고양이 불문하고 털빠짐, 냄새 등)에 예민한 경우가 있다 보니 이러한 부분을 수용할 수 있을 경우 수용한다는 사실 만으로 입주자들은 기꺼이 소정의 프리미엄을 고려할 수 있는 것 같아

어때? 본인이 보유하고 있거나, 관리하고 있는 부동산이 있다면 한가지씩 짚어보면서 해보는 것을 추천해. 이는 단순히 내가 임차인에게 돈을 한두푼 더 받는데 의미가 있다기 보다는, 한정된 자원의 이용 효율을 높이는 행위이기 때문에 사회 전체적으로 효용을 높이는 활동이라고 생각해.