부동산 너, 인플레이션 천적 아니었어?
인플레와 부동산의 상관관계에 대한 소견
금융시장 내 존재하는 다양한 투자상품군에 대해 공부를 조금이라도 해본 사람들은 익숙하게 들었겠지만, 부동산은 인플레이션 헷지를 위한 목적으로 이상적인 상품이라고들 했던 것 같아.
그런데 최근에는 인플레이션은 그렇게 높은데도 불구하고 부동산 시장이 심상치 않지?
http://www.fortunekorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=22533
위 기사를 보면 리츠는 주식시장 내에서도 금리인상 및 인플레이션에도 불구하고 선방하는 종목으로 판단을 하고 있는 것 같아. 그런데 최근 리츠 주식들의 주가를 보면 그렇지만은 않은 듯 한데 말이지...
http://news.tf.co.kr/read/economy/1949602.htm
많은 사람들이 궁금해할만한 내용은 결국 "왜 이번 인플레이션 국면은 다른가?"인 것인데, 기사 내용 중 아래 정도의 코멘트가 그에 대한 어느정도의 설명으로 보여.
일반적인 시기에서의 금리 상승은 경기 회복세나 성장을 동반하기에 리츠 하락 영향이 크지 않지만, 현시점은 장기간 저성장 저금리 국면이 이어지며 충격이 컸던 것으로 분석된다. 또한 최근 부동산 가격 하락 우려가 리츠주 하락에 추가적인 영향을 미치고 있다는 분석도 나온다.
과도하게 높은 인플레이션이 출현한 결과, 이를 막기 위한 정부의 (어찌보면 유일한?) 카드로서 추진한 금리의 과도하게 빠른 인상이 시장에 부담으로 작용한 것으로 보여.
한국은행이 중앙은행으로서 1차 목표로 잡고 있는 것이 "물가의 안정"이라는 것을 보면 한국은행은그들이 쓸 수 있는 2가지 카드 (화폐량 조절, 금리 조절)를 가지고 인플레이션을 통제하는 데 활용할 거라 예상할 수 있지. 다만, 소위 말해 돈을 찍어내서 원본 화폐량을 증가하는 것에 있어서, 이렇게 발행한 화폐를 회수하는 일은 방법적으로 상당히 어려워. 그래서 한국은행이 인플레이션을 방어하기 위해 통상적으로 활용하는 제1의 수단이 금리 인상이지.
보통 "적절한" 인플레이션은 "적절한" 금리의 인상을 초래하고, 본디 인플레이션 자체는 경기 흐름이 좋을 때 결과로서 발생하는 것이므로 이러한 금리의 인상은 시장의 건강한 흐름을 암시하는 것에 불과했었는데, 그게 과도하여 임대료의 상승 압력에도 불구하고 금리부담이 부동산가격을 예상하는 데 "심리적으로" 더 큰 요소로 작용한 것으로 보여.
부동산의 가격을 추정하는데 있어서 흔히들 쓰는 방법이
1) 주거용의 경우에는 "(임대수익 / 임대수익률) + 임대보증금"이고
2) 상업용 부동산은 "순운영이익 (= 매출 - 직접운영비용) / 자본환원율" 정도로 정리돼.
사실 금리가 임대수익률 또는 자본환원률 보다 높은 수준으로 올라가게 되면, 레버리지가 증가하면 증가할 수록 오히려 자본금에 대한 수익률이 악화되므로, 레버리지를 사용할 여력이 줄어들기 때문에 부동산 매수심리가 악화될 수 있는 것으로 보여. 그렇게 되어 부동산 가격이 하방압력을 받으면 이는 결국 임대수익률 또는 자본환원률의 하락을 초래하겠지?
다만, 인플레이션으로 인하여 분자에 있는 임대수익 또는 임대보증금이 상향 압력을 받고, 이는 임대수익률 또는 자본환원률의 상승으로 작용하여, 결론적으로는 튼튼하게 가치 방어가 가능한 자산으로 보는 견해가 많지.
그럼에도 불구하고, 주가는 심리적 요인이 많은데, 금리의 급격한 인상으로 인한 이자부담 증가 등 배당수익의 감소 우려 등에 따라 주가가 하락한 것으로 예상해.
반면, 주택시장은 당초 정부의 주담대 규제, 그리고 우리나라의 전세제도 등으로 인해 소유주들이 이자를 지급해야 하는 레버리지를 많이 취급하지 않기 때문에, 금리의 급격한 인상에도 불구하고 직접적인 타격은 적은 것으로 보여. (물론, 최근 금융시장 환경변화로 인하여 매수심리가 꺾인 한편, 간혹 무리를 한 가구들이 이자부담을 견디지 못하고 내놓는 급매들로 인하여 시세가 하락하는 것으로 보이겠으나, 실제로 거래사례가 많지 못하여 가격 하락 지표로서는 충분하지 못하다고 생각해.)
또 다른 시장을 살펴보면, 국내에서 가장 레버리지를 많이 사용하는 시장인 부동산 개발시장에서는 이미 시장이 좋을 때 무리하게 레버리지를 이용하여 확장한 시행사들 중에서 급격한 금리 변동에 버티지 못하고 진행 중인 사업장을 중도에 양도하고자 하는 움직임이 많이 보이더라고.
그럼 앞으로는 어떻게 될까?
공급을 위한 지표(금리, 공사비)가 모두 부담되어 신축 부동산이 정상적인 수준으로 공급되지 아니할 것이고, 그로 인하여 임대시장에 수급 불균형을 가져올 것이며, 이는 부동산의 가격을 높이는 요인으로 작용하지 않을까?
사례1) 둔촌주공의 사태는 공사비의 급격한 상승이라는 시장의 변화 그리고 분양가상한제 라는 제도의 허점의 혼합되어 발생하였는데, 그 결과로 인하여 내년 중반 예정되었던 1.2만 가구의 신축공급이 지연되어 단기적으로는 부동산 가격을 상승 견인하는 역할을 할 것으로 예상
사례2) 강남 업무권역에 업무시설의 공급이 수요 대비 부족한 결과 임대료가 지속 상승 압력을 받고 있는데, 각종 개발지표의 악화로 신축을 위한 활동은 제한적으로 일어나고 있음에 따라 가격 지속 상승 예상
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