서울 오피스가 상대적으로 견고한 이유
노동유연성, 원격근무가 오피스 운영성과에 미치는 영향
2020년 초만 하더라도, 코로나의 대유행 및 원격근무의 일상화로 인하여 출근하고자 하는 사람들이 줄어들게 될 수 있으니 오피스의 장기적인 불황을 예상했더랬지.
https://www.sedaily.com/NewsView/1Z1G2RDMBK
2년이 흘렀고, 경기가 꺾였다, 불안하다는 소식과는 정 반대로 오피스라는 공간에 대한 수요는 역대 최고점을 달리고 있다네.
https://view.asiae.co.kr/article/2022122909180456341
특히, 강남역 인근은 넘사벽이 되어 가고 있는 느낌이야.
https://www.ajunews.com/view/20220714143710663
그래서, 최근 들어서 늘어나고 있는 공사비, 금리 상승에도 불구하고, 여전히 개발사들이 짓고 공급해도 수익을 낼 수 있는 분야가 있다면 다들 1순위로 꼽는 것이 오피스로 이야기들 하고, 특히 그중에서 강남이 최고봉인 듯 해.
반면, 미국을 한번 들여자 보자면
오피스 공실률이 역대 최대치를 연이어 경신하고 있네
https://rejournals.com/jll-reports-a-new-high-in-the-u-s-office-vacancy-rate-18-9/
왜 이렇게 미국과 판이한 양상이 발생할까?
오피스의 수요가 기업의 수, 기업이 벌어들이는 소득, 직원수요 등이 만들어내는 함수라고 한다면,
우리나라 기업이 미국 기업보다 금융환경 변화에 더 견고하게 버티고 있다는 것인지?
미국 기업 시가총액의 상당량을 받치고 있던 빅테크 업종들이 감원을 한다는 소식이 있고,
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4244782
적어도 특정 영역에서는 원격근무가 아직 상당히 활성화되어 있고 뉴 노멀이 되어 가고 있는 듯 해.
https://hrexecutive.com/remote-work-options-are-still-surging-among-high-paying-jobs/
그래서 상당수의 수요층을 잃은 오피스 중 일부는 주거시설로의 전환을 꾀하기도 하지.
https://www.smartcitytoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=25182
근데 우리나라는?
미국처럼 경기변화 또는 기업경영 환경이 변화한다고 하여 급격한 고용조절이 어려운 부분이 있고,
http://www.ekoreanews.co.kr/news/articleView.html?idxno=63646
반면, 서로 다른 소스여서 정확도가 부족할 수는 있지만, 국내를 위시한 아시아/태평양 지역 직원들은 full-remote work의 비중이 6.8% 수준임에 비해, 미국은 16% 수준이야. 물론, Covid의 전후로의 변화 수준을 알아보는 것이 더 정확하겠지만, 미국은 (인재들이 수도권에 모여있는 한국과 달리) 국가가 크고 인구가 넓게 분포되어 있으니, 여러 가지 환경적으로 완전 원격근무를 통해 다양한 인재를 고용하고자 하는 니즈가 더 크지 않을까 싶어.
https://view.asiae.co.kr/article/2022112519082921610
결국, 여러 가지 다른 요인들도 있겠지만,
미국의 고용 유연성, 그리고 원전 원격 근무의 수용가능성 등으로 인하여 미국 오피스가 한국 오피스 대비 공실이 빠르게 증가할 수 있는 환경이지 않나 싶네.
다만 앞으로는?
다시 원점으로 돌아가면, 최근의 급격한 금융시장 변화가 공급과 수요에 미칠 수 있는 영향으로 보자면
1) 금융비용 등의 상승으로 인하여 (+여기에 글로벌 공급망 문제로 인한 원가 상승 포함) 오피스 공급에 대한 조성원가 (즉, 신축 오피스를 공급하는 데 소요되는 비용)이 증가하였으므로 공급 동력이 줄어드는 것은 모든 시장에서 공통적으로 적용될 수 있는 사안이라 보고
2) 오피스 수요에 미치는 영향은? 금리 인상이 미국 기업에만 영향을 미치는 사안은 아닐테니, 위와 같은 고용문화 등의 차이로 인한 시차 및 정도의 차이가 있을 뿐 국내 오피스 시장도 적게나마 영향을 받을 수 있는 환경이 아닐까 싶어.
최근 높은 엄청 큰 규모의 모 테크기업이 강남 인근 대형 오피스로 이전하려 했다가 이사회의 반대에 부딪혔다고 들었어. 현금 가용력이 없어서 였을까? 그랬다면 안건에 올리지도 않았을 거야. 이유는 장기적인 불황에 대비한 비용 절감으로 추정이 돼. 이러한 요소는 결국, 임대료의 상승동력에 영향을 줄 수 있을 거라 생각해
즉, 기업의 재무환경 또는 소득(실적)은 임대료 수준에 직접적인 영향을, 고용과 원격근무 트렌드는 공실률에 직접적인 영향을 줄 것인데,
적어도 지금의 금융환경으로 인하여 일반적으로 재무환경 및 고용이 위축될 경우 조금이나마 영향받을 가능성이 있을 것으로 생각이 되네.
오피스의 퀄리티가 "출근하고 싶게 하는 동력"이자 "회사를 선택하는 이유"이기도 한 MZ세대가 핵심 원동력이 되는 많은 기업들은 어려운 상황에서도 꿋꿋이 좋은 사무실을 마련하고 유지하기 위해 노력하는 모습을 보여 왔지만, 이제는 내실을 다지기 위해 조금 보수적인 움직임을 보이지 않을까 라고 조심스럽게 추정을 해봐.
물론 위 논의는 오피스의 임대운영 성과와 관련된 사안이고, 매매가의 변동은 금융환경 변화에 따른 투자자 관점의 변화까지 고려하여야 할거야.
