주택 시장을 통해 오피스 시장 바라보기
주택시장의 데자뷰가 펼쳐지는 오피스 시장
2022년부터 발생한 오피스 매매시장에는 소위 업계에서 이야기 하는 “SI (Strategic Partner로서, 전략적 투자자라고도 함)”가 두각을 드러내기 시작한다.
SI란 무엇일까? 여러가지 의미가 있겠으나, 크게는 “FI (Financial Investor로서, 재무적 투자자라고 함)”가 아닌 모든 당사자를 의미한다고도 본다. 그 의도가 실제 “투자” 목적이라 할지라도, 업계에서는 보통 전문적으로 투자하는 기관투자자(보험사 포함 금융사, 연기금, 공제회, 국부펀드 등)가 아닌 경우, 대부분 SI로 분류를 한다.
최근 오피스 시장을 보면 금리 인상으로 인하여 예전만큼 투자환경이 좋지 않음에도 불구하고 좀처럼 가격이 꺾이지 않았다. 특히, 오피스 개발 시장은 금리 인상에 자재비 인상 등 전체적으로 사업에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소가 늘어났다.
한편, 최근 몇 년 동안의 공급 과부족으로 인하여 오피스의 실질임대료를 지속적으로 상승하고 있다.
SI 중 대부분을 차지하는 부류는 “실수요자”이다. 실수요자는 늘상 있을 텐데, 유별나게 2022년 이후 “실수요자”가 오피스를 직접 매입헀거나, 매입하고자 한다는 이야기를 많이 듣게 된다. 왜 그러한 것일까?
임대시장만 보면, 오피스 시장의 최근 약 2년은 주택시장의 2020년말-2021년 말과 모습이 비슷하다.
주택시장의 경우, 임대차3법 도입 이후 급격하게 오른 전세 시장에 좌절을 경험한 임차인들이, 더 이상 떠돌이 신세가 되지 않고자 매입하거나, 아니면 상당히 오랜 기간 지속적으로 오르는 부동산 가격에 지친 실수요자들이 “그대로 있다가는 앞으로 영원히 살 수 없을 것 같은 두려움에” 사게 되는 경우가 많았다.
최근 오피스 매입 경쟁에 참여한 SI들 대부분이 실수요자 들이고, 그들의 주요 매입 동인은 임차인으로서 1) 원하는 때 2) 원하는 수준의 공간을 3) 원하는 가격으로 확보할 수 없을 가능성이 어느 때보다 높아졌기 때문이리라.
2021년에 주택을 샀던 사람들의 마음도 이와 유사하였을지 않을까 생각해본다. 그런데 주택시장이 어떻게 되었을까? 이러한 실수요자의 매수세에 힘입어 그 이후에도 가파르게 추가적으로 오르는 경황이 목격된다. 다만, 투자자들의 매수세가 줄어들며, 그 추세가 강하게 유지되지 못하고 (드물게 실수요자의 매수로 신기록을 경신하는 거래들이 나오다가) 마지막 1-3년의 급격한 상승분은 모래성처럼 쉽게 무너져 버리게 되었다.
오피스는 어떠할까? 과연 현대자동차가 강남역 인근 오피스 (스케일타워)를 평당 5천만원 중반에 매수하였다고 한 들, 그것이 “시세”라고 할 수 있을까? 상당수의 오피스 거래가 최종 클로징으로 가지 못하거나, 클로징이 되더라도 SI가 참여하여 클로징 하는 경우가 대부분인 것 같다. 특정 수준이 진정한 "시세"로서 의미를 갖기 위해서는 1) 투자자들도 적극적으로 참여하는 시장에서 2) 유의미한 양의 거래가 발생하여야 한다고 본다.
혹자는 주택은 전세 시장이 있고, 전세는 금리에 민감하여 빠르게 꺾여 매매가가 이에 동반하여 하락할 수 밖에 없었다고 하지만, 전세도 일종의 레버리지의 방법이고, 전세가가 떨어진다는 것은 레버리지가 비싸졌다는 것이다. 오히려, 그나마 전세는 국가적인 노력(?)을 통해 시중 은행들이 전세자금대출을 (기준금리 대비) 상당히 낮은 금리에 제공하고 있는 듯 하다. 오피스도 매수자들이 레버리지를 사용하며, 금리 인상으로 인하여 영향을 받을 수밖에 없다.
실수요자의 매수세로 점철된 주택 시장의 2021년 말의 매매시장 분위기와 참여자들의 구성, 그리고 지금의 주택시장은 어떻게 보면, 오피스 시장의 미래 방향성을 가늠하는 데 참고가 될 수 있지 않을까? 그렇다고 오피스는 투자 대상으로서의 매력이 떨어졌다는 것은 아니다. 모든 것은 시점에 따라 물건에 따라 적정 가격이 있을 것인데, 투자자가 아닌 플레이어들이 가격 하방을 막아주는 듯한 느낌이 있을 뿐.
