서울 부동산은 아랫목, 광역시는 윗목?

부동산 시장이 뜨겁습니다. 이재명 정부는 벌써 3번째 부동산 규제 대책을 발표했습니다. 역대 어느 정부와 비교해도 그 간격이 좁다고 볼 수 있습니다. 지금의 부동산 가격 상승 추세를 엄중히 보고 있다는 의미입니다.

현 부동산 시장을 보면 예전 온돌바닥을 보는 것 같습니다. 아랫목이라고 할 수 있는 서울·수도권은 ‘등짝 데일 정도’로 뜨겁지만 지방·광역시는 ‘윗목’이라고 부를 정도로 식어 있습니다. 그 격차는 최근 40년을 놓고 봤을 때 낮지 않은 수준입니다.

이런 상황에서 최근의 부동산 시장 온도차는 여러 의미로 해석됩니다. 과거에도 서울과 지방의 부동산 가격 상승률 격차가 있었지만, 지금과 같은 ‘서울 강세, 지방 약보합’의 모습은 흔하지 않았습니다.

물론 지방 부동산 시장은 서울과 비교해 후행적으로 상승하는 국면을 보입니다. 상승률만 놓고 봤을 때도 서울보다 높았던 때도 많지 않습니다. 점차 회복 국면을 보이고 있다는 점에서 위안이 되지만, 서울·지방 간의 또 다른 격차를 보는 것 같아 걱정이 되기도 합니다.

◇ 커지는 서울·광역시 부동산 가격 격차

KB의 전국주택매매가격지수를 근거로 서울과 6개 광역시 가격지수 추이와 괴리율(격차)을 따져봤습니다. 전월 대비 얼마나 올랐는지를 비교해봤는데, 2025년 10월 한 달 동안 서울은 0.96%가 올랐습니다. 주간 평균 0.2~0.3% 정도 올랐다고 할 수 있습니다. 지난 2024년 4월부터 서울 집값이 다시금 상승세를 탔는데, 그때 이후로 최고치를 기록한 것이죠. ‘부동산 시장이 뜨겁다’라는 말이 서울을 놓고 봤을 때는 틀린 말이 아닙니다.

(KB부동산 자료 분석

반면 6개 광역시는 차갑습니다. 그나마 지방 다른 도시와 비교했을 때 부동산 경기가 나은 편이라고 하지만, 여전히 마이너스 추세를 벗어나지 못하는 모습입니다. 하락 폭이 좀 적어졌다면 다행이라고 할까요. 지난 10월 6개 광역시 평균 증감률은 마이너스(-) 0.065%를 기록합니다.

서울과 6개 광역시 간 증감 폭 차이(격차 혹은 괴리)는 1.025%p에 달합니다. 올해 6월 기록했던 1.055%p보다는 살짝 낮지만 적지 않은 수준이지만 꽤 큰 편입니다.

이는 역대 평균치와 비교했을 때 뚜렷하게 나타납니다. 1986년부터 2025년까지 서울과 6개 광역도시 간의 증감 폭 차이는 평균 0.444%p였고, 최근 20년 평균 격차 0.367%p와도 비교됩니다. 역대급이라고 평가할 수는 없지만, 상당히 높은 수준으로 서울과 광역시 간의 부동산 가격 증감 폭이 나타나고 있는 것입니다

올해 10월 서울과 광역 6개시 가격상승률 격차와 평균치 비교 (KB부동산 자료 분석)

평균 말고 역대 시점이랑 비교해볼까요. 서울과 광역시 간 가장 증감 격차가 컸던 때는 노무현 정부였던 2006년 11월이었습니다. 그달에만 서울 부동산 가격이 4.79% 오르며 ‘불장’ 모습을 보였습니다. 이와 비교해 6개 광역시는 평균 상승률이 1.04%에 머물렀습니다.

‘서울 주택 매매가격 상승률’과 ‘6개 광역시 주택 매매 가격 상승률’ 간 역대 격차 비교. (%p) (KB부동산 자료 분석)

그다음이 노태우 정부였던 1990년 2월인데, 서울 부동산 가격 상승률은 5.9%를 기록했고 광역시와의 격차는 3.4%p를 보였습니다.

여기서 우리가 알 수 있는 것은 대체로 서울 집값과 6개 광역시 집값은 같은 추세로 움직인다는 점입니다. 지금처럼 지방과 서울의 가격 방향성이 따로 움직였던 점은 많지 않았습니다. 그만큼 최근 서울과 지방 부동산 간 온도차가 그만큼 크다는 얘기입니다.

◇ 서글퍼지는 양극화

이는 두 가지로 해석이 가능할 것 같습니다.

첫 번째는 지방 부동산 가격 변동 폭이 원래부터 서울·수도권보다 적다는 점입니다. 서울·수도권 부동산 시장이 오르면 시차를 두고 지방 부동산이 뒤따라 움직이는 경향성을 보이기도 합니다.

두 번째는 서울과 지방의 구조적인 격차입니다. 평균적으로 서울의 상승 폭이 지방보다 더 높았습니다. 40여 년 넘게 누적되면서 지금의 서울·수도권 부동산 가격과 지방·광역시 가격의 차이를 낳았다고 볼 수 있습니다.

여기에 갈수록 심화되는 서울·수도권과 지방 도시 간의 격차를 들 수 있습니다. 현 정부의 고민이기도 한데, 서울과 지방의 소득 격차, 고용 기회, 인구 유입의 차이가 부동산 시장에도 반영되고 있는 것으로 보입니다. 수도권 순이동률은 여전히 플러스(+)를 유지하고 있는데, 부산을 비롯한 지방 도시에서는 순유출이 이어지고 있습니다. 이는 서울의 공급 부담으로 이어지고 두 지역 간 격차를 키운다고 볼 수 있습니다.

하나 더 추가로 들자면 학습효과를 들 수 있을 것 같습니다. 금리 인하에 따른 자산 가격 상승이 예상되는 상황에서, 서울 부동산 수익률이 지방 수익률보다 더 높다는 인식입니다. 실제로도 서울 집값 상승률이 광역도시를 앞서왔습니다. 앞서 언급한 평균 격차가 이를 말해줍니다.

결론적으로 봤을 때 지금의 부동산 시장은 과거와 달리 서울·수도권과 지방 간의 격차가 뚜렷이 드러난 결과라고 볼 수 있습니다. ‘부동산 시장이 뜨겁다’는 얘기는 지방과는 무관하다고 볼 수 있습니다. 한국이 처한 불균형한 현실을 그대로 드러내는 것이죠.

이런 맥락에서 이재명 정부가 지방에 인센티브를 주는 정책을 시행하려고 한다는 점은 다행스럽긴 합니다. 민생지원금이 그 예이고, 기업들의 이전 등도 적극 독려하고 있습니다. 지방 균형 발전이 한국의 잠재성장률을 높이는 데 필요하다고 보는 것이죠.

◇ 과거와 비교하면 어떨까?

과거에도 부동산 시장은 뜨거울 때가 있었습니다. 지금보다 훨씬 더 크게 타올랐었죠. 다만 그때는 우리 경제의 성장률이 높았습니다. 어떻게 보면 그 시대 자산 가격 상승률은 그 시대의 상황을 반영하는 것이라고 볼 수 있습니다.

반면 지금은 잠재성장률 기준으로 2% 미만입니다. 잠재성장률은 쉽게 말해(아주 단순하게) 우리 국민이 얼마나 돈을 더 벌지 예상할 수 있는 ‘최대 폭’이라고 할 수 있습니다. 부동산 가격이 폭등하던 1980년대 후반~1990년대 초반 우리 잠재성장률은 10%에 가까웠습니다. 하루가 다르게 올랐던 노무현 정부 때도 연평균 경제성장률은 4%대, 잠재성장률은 그 이상이었습니다.

1986~2025년 10월까지 서울 및 6개 광역시 주택매매가격 상승률 비교 (KB부동산 자료 분석) 파란색 : 서울 전월대비 주택매매 가격 상승률, 주황색 : 6개 광역시 평균

다시 말해 1980~2000년대 부동산 가격이 올라도 우리 경제가 감당할 수 있었다는 의미입니다. 빚을 낸다고 해도 높은 인플레이션과 소득 증가율이 그 부담을 상쇄했던 것이죠.

허나 지금은 가계부채·국가부채 등의 부담이 커진 상태입니다. 성장률마저 떨어진 상태에서 ‘부동산 가격 폭등’은 우리 경제에 부담이 될 수 있습니다. ‘더 이상의 수요가 없을 만큼 가격이 오른 다음’에는 심각한 가격 하락이 기다리고 있기 때문이죠. 서울·수도권과 지방 간의 격차도 누적되듯 더 커질 게 분명합니다. 앞으로 우리 경제의 큰 위험 요소가 될 수 있습니다.