주택 시장, 도대체 어디로 가고 있는 걸까?
부동산 정책과 거시 경제 현황을 통해 본 주거용 부동산의 방향과 전망
문재인 정부는 2017년 5월 10일 출범 이후 현재까지 총 스물네 번의 크고 작은 부동산 대책을 내놓았다. 거의 두 달에 한 번꼴로 부동산 대책을 발표한 셈이다. 2020년 12월에는 국토교통부 장관을 변창흠 LH 한국토지공사 사장으로 교체 지정하였다. 시시때때로 바뀌는 부동산 정책과 코로나 19 등으로 인한 예측할 수 없는 경제 상황으로 인하여 국민은 혼란스러워하고 있다. ‘영끌’, ‘패닉 바잉(Panic Buying)’ 등 일부 커뮤니티에서만 쓰이던 신조어가 일상적으로 쓰이게 되었다.
“부동산 투기를 통해서는 더는 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다,” “우리도 주택을 투기 대상이 아니라 주거복지의 대상으로 변화시켜야 한다.”와 같은 말은 문재인 정부의 부동산 정책의 핵심 기조를 단적으로 보여주는 문장이다.
이번 시리즈에서는 정부에서 제시한 부동산 정책 중 7·10 대책의 임대사업자 제도와 8·4 대책의 「서울 권역 등 수도권 주택공급 확대 방안」을 통하여 주택의 수요와 공급 상황을 파악하고, 한국은행 기준금리와 광의 통화량을 통하여 현재 우리나라의 거시적 경제 상황을 파악한 뒤, 이를 통하여 주택 시장의 중장기적 방향을 내다보고 이와 관련한 사례를 제시하고자 한다.
부동산 정책 요약
대한민국 정책 브리핑 홈페이지를 참고하여 작성투기 수요를 막기 위한 일념 하나로 제시되는 정책들은 투기 수요를 잠재우기는커녕 오히려 부동산 가격 상승을 야기하고 있다. 논란이 되는 요소들이 많으나, 이 중에서도 지난 2020년 7·10 대책에서 언급된 임대사업자 제도와 8·4 대책인 「서울 권역 등 수도권 주택공급 확대 방안」을 톺아보고자 한다.
부동산 정책 현황 1.
임대사업자 제도 사실상 폐지(7·10 대책)
‘임대사업자’란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간임대 주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록 한 주택을 의미한다. 민간임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택, 민간 매입임대주택으로 구분되며, 임대 의무기간에 따라 공공 지원·장기 일반 민간임대주택으로 구분된다. 임대사업자 등록 제도는 민간 임대주택에 거주하는 임차인의 주거 안정을 위하여 임 대사업자에게 공적 의무(임대 의무 기간, 임대료 증액 제한 등)를 부여하는 대신 취득 단계, 보유 단계, 처분 단계에서 각각의 세제 혜택을 지원하는 제도이다.
출처: KBS NEWS1994년부터 도입하여 2020년 5월 기준 임대사업자는 52.3만 명, 임대주택은 159.4만 호에 이르렀다.
2014년 2월 박근혜 정부의 ‘주택임대차 선진화 방안’에서 다주택자들이 가지고 있는 전·월세 물량을 양성화하기 위하여 임대사업자를 위한 혜택을 처음으로 제공하기 시작하였다. 문재인 정부 또한 2017년 8월, 임대사업자에 대한 혜택을 늘렸다. 그러나 일부 정치인과 시민단체는 이 임대사업자를 위한 혜택이 다주택자의 조세 회피 수단이자 집값 폭등의 원인이라고 지적해왔다. 문재인 정부는 2018년 9월 혜택을 조정하고 2020년 7월 임대사업자 제도를 사실상 폐지하기로 하였다. 이로 인하여 개인이 주택을 매입하여 임대사업을 하는 것은 힘들어질 것으로 보인다.
부동산 대책 정보 사이트 정책 풀이집을 참고하여 작성부동산 정책 현황 2.
「서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안」(8·4 대책)
2020년 8월, 정부는 공급에 대한 대책으로서 「서울 권역 등 수도권 주택공급 확대 방안」을 발표하였다. 신규택지 발굴을 통한 3.3만 호, 용적률 상향 및 고밀화를 통한 2.4만 호, 정비사업 공공성 강화를 통한 7만 호, 도시 규제 완화 등을 통한 0.5만 호를 합하여 총 13.2 만 호의 추가 공급을 발표하였다. 기존에 발표한 3기 신도시 등 공공택지 77만 호, 서울 도심 내 주택 공급 7만 호, 수도권 내 추진 중 정비사업 30만 호를 모두 합하면 총 127 만 호의 주택을 공급할 계획이다.
그러나 주택공급 확대 방안을 통한 공급이 주택시장을 안정화시킬 수 있을지는 지켜보아야 한다. 예를 들어 도시 규제 완화 등을 통한 5,000호 공급은 그 양이 적을뿐더러, 유휴공간을 활용하여 만든 주택을 과연 국민들이 내 집처럼 여기고 살 수 있을까 하는 의문이 든다. 일례로 최근 호텔을 개조하여 만든 임대주택은 많은 비판을 받았다. 또한 정비사업 공공성 강화의 방식을 정부에서 장려한다고 하더라도, 기업이나 조합원이 주택 가치 하락 등의 이유로 이를 원하지 않아 민간 측에서 협조하지 않는다면 실효성은 크지 않을 것으로 보인다.
부동산 공급 현황
전국 인허가 물량 추이
출처: 조선일보2020년 12월 3일 국토교통부는 “올해 들어 10월까지 전국 주택 인허가 물량은 32만 6237가구”라고 발표했다. 최근 5년(2015~19년의 각 10월까지) 평균보다 33% 급감했다. 인허가는 이후 착공, 분양, 준공, 입주 등 주택 공급에 있어 가장 우선하는 단계이기 때문에 인허가 물량은 향후의 공급 물량을 유추할 수 있는 지표이기도 하다. 인허가부터 준공까지의 기간도 짧지 않기 때문에 수요보다 공급량이 부족한 상황은 향후 3~4년 동안에도 계속될 것으로 전망된다. 인허가 실적뿐만 아니라 착공·분양·준공 실적 모두 감소했다. 통계청 자료에 따르면 10월 주택 착공실적은 전국 3만 1151호로 전년 동월의 4만 1791호에 비하여 25.5%가 감소했다. 신규 분양 세대수는 전국 1만 7553호로 전년 동월의 2만 4121호에 비하여 27.3%가 감소했다. 주택사용검사실적은 2만 6467호로 전년 동월의 3만 2209호에 비하여 18%가 감소했다.
거시 경제 현황 1.
한국은행 기준금리
출처: 한국은행한국은행은 지난 3월 1.25%에서 0.75%로, 5월 0.5%로 기준금리를 인하했다. 이는 국내외 코로나 19의 상황에 따른 국내외 금융·경제 위기에 대응하기 위한 방침이다. 이러한 완화적 통화정책은 시중 통화량을 급증시키는 결과를 가져왔으며, 이 돈은 부동산과 주식으로 향하고 있다는 분석이 나온다.
거시 경제 현황 2.
광의통화
출처: 한국은행2020년 9월의 광의통화는 3,115조로 사상 최대를 경신했다. 글로벌 금융위기 이후 가장 큰 폭으로 늘어난 상황이다. 이는 기준금리 인하뿐만 아니라 코로나 19로 인한 가계와 기업 위기를 막기 위한 정부의 자금 지원, 가계의 생활 자금 마련을 위한 차입, 자영업자의 운영 자금 마련을 위한 차입, 불확실한 경제 상황에 따른 기업의 유동 현금 확보 등에 따른 결과이다.
결론
주택 매입 수요를 억제하고자 하는 정책, 수요에 미치지 못하는 공공의 주택 공급량, 금리 하락에 따른 대출 부담 경감, 시중 통화량 증가와 유동성 확보. 이와 같은 다양한 현황을 종합해 보았을 때, 시장에서 구매력과 수요는 늘어나고 공급은 줄어들고 있음을 알 수 있다. 시장 경제 원리에서 부동산 가격 상승은 너무나도 당연한 결과이다. 특히 우리나라에는 ‘조물주 위에 건물주’라는 표현이 있을 정도로 사람들이 부동산 불패 신화를 믿으며, 부동산 구매에 대한 욕구가 다른 나라보다 크다. 투기 수요를 잡겠다는 일념만으로 번복해서 발표되는 주택 정책은 주택 시장을 잡기는커녕 오히려 국민들의 불안감을 키워 매수 심리를 더 자극하고 주택 정책에 대한 신뢰를 잃는 결과를 가져왔다.
요약
○ 임대사업자 제도 사실상 폐지(7·10 대책)로 인하여 민간의 매입임대는 힘들어질 것
○ 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안」(8·4 대책)을 통한 공공의 주택 공급량은 수요량에 미치지 못할 것
○ 2020년 한 해의 주택 인허가 물량은 최근 5년의 평균량보다 급감
○ 한국은행 기준금리 0%대, 코로나 19의 여파 등으로 인하여 광의 통화량 급증
○ 늘어난 시중 통화량은 주식과 부동산으로 향하고 있음
○ 부동산 시장에서 주택의 공급은 감소하고 수요는 증가하는 중
부동산 정책과 거시 경제 현황을 통해 본 주거용 부동산의 방향과 전망 (1) 마침.
다음 편으로 이어집니다.
