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계정을 잊어버리셨나요?

by 최진곤 Oct 08. 2024

서울 집 값이 24억이 될 수밖에 없는 이유

이제는 선택을 해야 할 시간

4번째 쓴 책 ' 가장 효율적인 부동산 투자 법'

최근 ' 진격의 거인 '이라는 일본 애니메이션을 와이프와 함께 보고 있다. 갑자기 나타난 정체 모를 거인들에 대항하기 위해 극 중 주인공 ' 엘렌 ' 과 친구들의 성장 이야기와 삶에 대한 철학이 담겨 있다. 엘렌이 사는 나라는 ' 전 인류가 거인에 의해 멸종되었고 남은 인류만 거인의 침투를 막기 위해 높은 담을 쌓아 살아가고 있다. '라고 믿고 있다. 하지만 점점 그 말이 사실이 아니라는 걸 밝혀 나가는 내용이 또 다른 스토리의 일부 이기도 하다.

영화를 보고, 책을 보고, 드라마를 봐도 부동산 투자와 연관되어 생각하는 날 보면 나도 부동산 혹은 재테크에 중독되어 있는 인간이라는 생각이 든다. ' 진격의 거인 ' 에서도 이런 대사가 나온다. " 모든 사람들은 저마다 본인이 가치 있는 것에 중독되어 살고 있다. " 돌아보면, 많은 많은 사람들이 본인이 믿고 있는 신념대로 살고 있다. 그리고 그 신념은 좀처럼 변하지 않는다.

가끔 지하철에서 볼 수 있는 큰 소리로 본인의 종교를 홍보하는 종교인들도, 길거리에서 만나는 ' 도 ' 에 대해서 진지하게 이야기하는 사람들도, 타협과 수용을 모르는 한쪽으로만 치우친 정치인들도, 그리고 집 값이 상승할 거라고 믿는 사람들도, 반대로 집 값이 떨어지고 떨어져야만 한다고 믿는 사람들도 그렇다.

각자 본인의 신념대로, 열심히 본인 주장에 당위성을 찾고 있다. 그리고 나랑 생각이 같거나 동조할 수 있는 유튜브, 책, 기사등의 댓글등을 보며 본인의 생각이 틀리지 않았다고 스스로 안도하며 하루하루를 살고 있을지 모르겠다. 마치 ' 진격의 거인 ' 에 나오는 백성들처럼 두려운 진실( 전 인류가 멸종되지 않았고 바깥세상에 또 다른 세상이 있다는 생각 )을 외면하거나 스스로 진실을 찾지 않는 사람들이 이 세상에 대부분 이듯이 말이다.

가끔 나에게 상담을 하시는 분들 중 본인들은 뭔가 깨닫기 전에 한 번도 자본주의의 원리에 대해서 생각할 여유도 시간도 없다고 하시는 분들이 있다. 아니 그 보다 자본주의 원리라는 게 있기나 했는지도 몰랐다고 하신다. 그도 그럴 것이 우리는 학교에서 자본주의, 정확하게 돈에 대해서는 배우지 않는다. 부모들 또한 본인들이 배우지 않았기 때문에 돈에 대해서, 경제에 대해서, 자본주의의 대해서, 그리고 인플레이션에 대해서 자녀들에게 알려 줄 수 없었다.

우리의 교육 과정은 산업 혁명 이후에 더 많은 사람들이 산업의 일꾼, 나아가 국가 경제에 도움을 주기 위한 일꾼들을 양성하기 위한 교육이다. 그렇기 때문에 각자 개인이 어떻게 부자가 되는 방법이나 시간의 제한 없이 살 수 있는 방법들을 알려 줄 수 없었을 것이다. 한 편으로는 이해가 간다. 모든 사람들이 일을 안 하고 투자 소득으로만 돈을 벌려고 한다면 국가 경제에도 큰 타격을 입을 것이다. 또한 모든 사람들이 투자에 성공하는 것도 아니기 때문이다. 많은 기업들이 퇴직연금을 수익추구형(DC)이 아닌 원금 확정 배당형(DB)으로 하는 이유도 마찬가지일 것이다. 회사 측에서는 투자에 일체 책임을 지고 싶지 않을 것이다. 퇴직연금을 수익 추구형으로 했다가 손실이 날 경우 직원들에 항의를 들을 필요도 이유도 없을 것이라고 생각할 것이다.

국가도 마찬가지다. 어설프게 투자 관련된 교육을 공교육으로 했다가 모든 사람들이 일 보다는 투자를 더 중시하거나 손실에 대한 책임을 국가에게 돌릴 경우 입장이 난처해질 수 있다. 혹시나 수익이 났다고 사람들이 회사나 국가에 고마움을 표하지도 않을 테니까 말이다. 어쩌면 당연한 처사이다. 회사나 국가나 투자에 대한 리스크를 전혀 지고 싶지 않은 것이다.

부동산 폭락 유튜버들에 영상을 보면 굉장히 따듯하고 마치 우리들을 걱정해서 얘기해 주는 듯하다. 나와 사회 나아가 국가를 위해서 얘기하는 거 같고 아무런 사심 없이 진정으로 나를 걱정하는 듯해서 왠지 후원이라도 해야 할 거 같다. 그래서 그들이 판매하는 옥돌 매트도 사야 할 듯하다.

반대로 상승론자들의 유튜브는 이기적이고 영업사원 같다. 집 값이 올라야 본인들이 이익을 얻을 것만 같아서 저렇게 주야장천 집 값이 오른다고 주장하는 거 같다. 내 걱정보다는 본인들의 이익만 신경 쓰는 거 같고 사회나 국가가 어떻게 되든 말든 관심이 없는 듯하다. 따라서 상승 유튜브는 사회 악이다. 저런 채널들이 없어져야 우리나라가 더 발전하고 더 나은 사회가 될 수 있다고 생각할 수도 있다.

최근 대출 규제 여파로 집 값 거래량은 눈에 띄게 줄었다. 정부의 초 강도 대출 규제는 일단 시장을 누르기에는 충분했다. 하지만 시장은 누른다고 계속 눌리지 않는다. 언젠가는 그 용수철이 다시 부메랑으로 돌아와서 에상하지 못한 부작용을 낳는다. 우리는 전 문재인 정권에서 ' 규제의 역설 '을 경험했다. 임대차 3 법을 제시하니 전세가가 상승했고, 양도세 중과를 하니 매매가가 더 올랐다. 규제 지역을 지정하니 비 규제 지역이 오르는 풍선 효과를 경험했다. 취득세 중과를 하니 똘똘한 한 채 집중 현상으로 강남 서울 수도권 지방의 격차만 키웠다. 그 들이 주장했던 집 값 하향 안전화가 아닌 집 값 상승 차별화가 된 것이다.

규제를 철폐해야 한다는 전문가들의 주장은 마치 영업사원이 본인의 이득을 위한 외침으로 치부했다. 똘똘한 한 채로 반포 국평이 60억이 되는 동안 지방 집 값은 초토화되면서 양극화는 더 초래했고, 빈부 격차만 커졌을 뿐이다. 하락론자들의 주장대로 집 값 안정을 위해 규제를 더 강화해서 대출을 더 조이고 세금을 더 늘리고 토지거래 허가지역을 더 확대하면 정말 집 값이 안정되고 모두가 만족하는 삶을 살 수 있을까? 빈부격차가 줄어들고 부동산에 들어갈 돈이 경제로 흘러들어 가 경제가 더 활성화될 수 있을까? 그렇다면, 국가에서 부동산 규제를 강화하는 다른 나라들이 그렇지 않은 나라 들도다 훨씬 더 잘 살아야 하지 않을까?

하락론자들은 리스크를 1도 지고 싶지 않은 기업이나 국가와 마찬가지다. 떨어진다고 걱정스럽게 얘기하면 사심이 없고 정말 나를 위해서 말해주는 거 같아 참 따뜻하고 위안을 얻게 된다. 사람들이 좋아하면서 본인들이 파는 옥돌 매트나 조회수는 늘어나니 1석 2조 아닌가?

그에 비해 리스크를 안고 진심으로 조언해주는 사람들( 물론 할애하는 시간에 대해 합당한 돈을 받는 경우가 많다.)은 다 영업사원 같고 본인의 이익만을 위해서 말하는 거 같아 의심이 들고 믿음이 가지 않는다. 하지만 냉철하게 판단해 보면 누가 더 진실에 가까운 말을 하고 있는지 잘 살펴봐야 한다.

내가 갖고 있는 신념은 이거다. 향후 당장 내일 혹은 다음 달 집 값이 어떻게 될지는 솔직히 잘 모르겠다. 하지만 오랜 시간 돌아보면 집 값은 인플레이션에 의해 꾸준히 올랐다. 아니 그만큼 돈 가치가 하락했다. 2000대 초반만 하더라도 서울 아파트 가격이 3억대였다. 2006년도에는 6억대, 2015년에는 12억대, 현재는 16억 정도 한다. 물론 지역과 평형마다 조금씩 다르지만 얼추 10년에 두 배씩 올랐다는 걸 말하고 싶다. 꼭 10년마다 두 배로 오르는 건 아니지만 10년마다 두 배씩 복리로 오르는 거 같다. 우리가 잘 아는 은마 아파트가 1979년도쯤에 분양가 2,000만 원이 2024년 현재 28억인걸 감안하면 집 값이 10년에 최소 두 배씩 오른다는 나의 가설이 어느 정도 맞아떨어진다.

마찬가지로 돈의 가치도 그만큼 떨어졌다. 1988년 서울 올림픽 때, 1억을 현금으로 갖고 있는 것보다 하다 못해 서울 올림픽 주화를 1억 원 사서 보유 하는 게 훨씬 재테크 측면에서 더 나을 수 있다는 얘기다. 따라서 향후 10년이 되는 언젠가 서울 아파트 평균 가격이 24억이 되는 날도 멀지 않았다고 생각한다. 이게 부동산과 투자에 중독된 내가 가진 신념이다. 그리고 그 신념은 남들이 뭐라고 하든 계속 가설과 증명을 통해 이루어 내려고 한다. 내가 17살 때, 가졌던 의문, 왜 버스요금이 60원에서 80원으로 오를까? 왜 공중전화 요금이 20원에 60원으로 오를까? 왜 오락실 한 판 하는 게 50원에서 500원으로 오를까? 초등학교 때 목동 아파트 분양가 3천만 원 하던 게 내가 고등학생이 되었을 때는 2억이 넘을까? 등등 어렸을 때 가졌던 의문을 나 나름의 가설과 증명으로 입증한 거처럼 말이다. 돈과 시간에서 자유로워지려면 어떻게 해야 할까? 고민하던 어린 소년이 지금에 내가 된 거처럼 말이다.

이런 진실에 가까운 얘기를 외면하는 사람들이 조금이라도 없어지기를 바라는 게 나의 사명이라면 그것이 나의 사명이자 중독이다. 돈과 시간에 자유를 얻는 방법을 배울 수 있는 거야 말로 정부나 기업이 할 수 없다. 하지만 그러는 부분을 이제는 민간에서 얼마든지 배울 수 있다. 본인의 확고한 의지만 있으면 가능하다.

' 진격의 거인 ' 에서 맞닥뜨린 진실을 개척하고 받아들이는 주인공처럼 우리도 맞닥뜨린 현실을 따뜻한 거짓말보다는 차가운 진실로 받아들여야 할 때가 바로 지금이다.

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최진곤 소속 직업 출간작가

대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가 저자

미래를 읽다 투자자문 컨설팅 대표 http://blog.naver.com/readingfuture

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