광명뉴타운, 부동산 하락 신호인가 기회인가?

입주 증가와 고분양가 속에서도 신축 선호는 여전하다

2024년 하반기 입주를 앞둔 광명뉴타운 2구역 트리우스 광명에서 30평대 분양권에 마이너스피가 붙은 매물이 나오면서 부동산 하락 신호가 아니냐는 시장의 관심이 집중되고 있다. 입주가 몰리는 광명 지역에서 발생한 이 현상을 어떻게 해석해야 할까?

광명 지역, 입주 물량 집중의 압력

광명뉴타운과 철산 지역은 최근 대규모 재건축과 뉴타운 개발로 주목받아왔다. 하지만 2024년 이후 광명 지역은 대규모 입주가 예정되어 있어 전세 시장을 시작으로 가격 조정 가능성이 제기되고 있다.

특히 철산 지역에서는 철산자이더헤리티지(3800세대)를 포함해 대규모 신축 아파트 입주가 예정되어 있다. 입주 물량이 급증하면 수급 불균형이 발생할 가능성이 크다. 이는 과거 경기도 일산과 파주 지역에서도 대규모 입주로 가격 조정이 이어졌던 사례를 떠올리게 한다.

고분양가와 인플레이션의 영향

광명 지역의 또 다른 변수는 고분양가 문제다. 철산자이더헤리티지처럼 건설사와 조합 간 추가 비용 갈등이 발생한 사례에서 보듯, 인플레이션으로 인한 자재비와 인건비 상승은 신축 아파트 분양가에 부담으로 작용하고 있다.

광명 지역의 향후 분양가 역시 높은 수준으로 책정될 가능성이 높다. 분양가가 지나치게 높아지면 신축 아파트가 과거처럼 “무조건 시세차익”을 보장하지 않는다는 인식이 확산될 수 있다. 이는 광명뉴타운의 시장 전망에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

신축 아파트의 강점과 도시 매력도

그럼에도 불구하고 광명뉴타운과 철산 지역에 대한 관심은 여전히 높다. 신축 아파트의 희소성과 선호도가 높은 상황에서, “얼죽신”(얼어 죽어도 신축)이라는 표현이 등장할 만큼 신축에 대한 수요는 여전하다.

광명뉴타운은 재개발로 도시 전체가 정비되면서 주거 환경이 크게 개선될 가능성이 있다. 특히 광명사거리역과 철산역처럼 지하철 접근성이 좋은 지역은 여전히 주목받을 가능성이 크다. 다만, 하안동과 같은 일부 지역은 지하철이 없고 재건축 진행 속도가 느린 만큼 상대적으로 덜 주목받을 수 있다.

서울과 광명의 공급 부족과 가격 전망

12월부터 서울 최대 규모 분양 단지인 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)이 입주를 시작하지만, 서울과 수도권의 신축 아파트 공급은 여전히 부족하다. 이런 상황에서 광명 지역은 강남과 강북 모두 접근성이 뛰어난 입지적 장점 덕분에 시장의 관심을 받을 가능성이 크다.

다만, 신축 아파트에 대한 선호가 높아지는 반면, 구축 아파트에 대한 관심은 감소할 것으로 보인다. 이에 따라 구축 아파트 소유자는 신축과의 경쟁 속에서 전략적인 매도 및 투자 계획이 필요하다.

단기 조정 속에서도 장기적 잠재력 유지

광명뉴타운과 철산 지역은 단기적으로는 입주 물량 증가와 고분양가 부담으로 인해 가격 조정 가능성이 있다. 그러나 도시 정비와 입지 개선이라는 장기적 관점에서는 여전히 매력적인 투자처로 남을 가능성이 크다.

부동산 시장은 공급과 수요, 그리고 입지적 조건이 복합적으로 작용하는 만큼, 신축 아파트에 대한 선호는 여전히 유지될 것이다. 다만, 구축 아파트 소유자들은 새로운 시장 흐름에 맞춰 전략적인 대응이 필요하며, 광명 지역의 분양가 상승 추세에 대해서는 보다 신중한 접근이 요구된다.