가계약 해제시 법률관계

가계약 작성 요령 예시 ​

안녕하세요, 이승기 변호사입니다.

오늘은 건물을 매매하시는 분들이 궁금해하는 주제 중 '가계약 해제시의 법률관계'에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 가계약의 정의 및 법적 성격

가계약이란 본 계약 체결에 앞서 당사자 간에 이루어지는 사전 약속을 의미합니다. 이러한 가계약은 본 계약으로의 이행을 전제로 하며, 본 계약의 조건, 대상, 가격 등 중요한 사항에 대한 기본적 합의를 포함할 수 있습니다. 가계약은 법률적 구속력을 가지며, 특정 조건 하에서 본 계약의 성립을 보장하는 역할을 합니다.

2. 가계약 행위로 인해 본계약이 성사되는 것으로 인정되는 경우

위와 같은 가계약 행위로 인해 본계약이 성사되는 것으로 인정되는 경우가 있습니다.

대법원은 "계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 그러한 정도의 의사의 합치나 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다( 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결 등 참조)."라고 판시하고 있습니다.

이러한 대법원의 판시취지 및 여러 판례들을 바탕으로 1) 매매목적물에 대한 합의, 2) 총 매매대금에 대한 합의, 3) 계약금 및 잔금지급에 대한 합의가 특정된 경우에는 가계약이 본계약의 형태로 인정받는 경우도 많습니다.

3. 가계약이 해제될 경우의 법률효과

이와 같이 가계약이 본계약의 형태로 인정받는 경우에 가계약이 해제될 경우의 법률효과는 주로 계약금과 관련된 배상 문제에 초점을 맞춥니다. 특히, 본 계약의 성립을 전제로 한 가계약금이 지급된 경우, 이 금액은 계약의 성립과 이행의 담보 역할을 합니다. 따라서, 이러한 형태의 가계약이 해제될 경우 발생하는 법률효과는 실제 지급된 가계약금이 아닌, 본 계약에서 약정된 계약금을 기준으로 합니다.

대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우에도, 해약 시에는 약정된 계약금의 배액을 기준으로 배상해야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결). 이는 당사자 간에 합의된 계약금의 금액에 대한 의사를 존중하는 것이며, 계약의 구속력을 강화하기 위한 조치입니다. 계약금의 소액 지급으로 인해 계약을 자유롭게 해제할 수 있다면, 이는 계약의 안정성을 해치는 결과를 초래할 수 있기 때문입니다.

4. 결론

1) 매매목적물에 대한 합의, 2) 총 매매대금에 대한 합의, 3) 계약금 및 잔금지급에 대한 합의가 특정된 가계약은 본계약으로 인정될 가능성이 높습니다. 이러한 형태의 가계약이 해제될 경우 발생하는 법률효과는 실제 지급된 가계약금이 아닌, 본 계약에서 약정된 계약금을 기준으로 합니다.

매도인이 해제하기 위해서는 본계약금의 배액을 상환해야 하는 경우가 발생할 수 있고, 매수인이 해제하기 위해서는 단순히 가계약금의 포기가 아닌 포기한 가계약금에 더하여 본계약금에 달하는 금원을 지급해야 할 수도 있습니다.

다만, 소송까지 진행되게 되면 구체적인 사실관계에 따라서 여러 가지 판결이 나올 가능성이 높습니다. 그렇기에 가계약 파기시 이와 같은 법률효과가 있다는 것을 인지하고, 상대방과 적절한 합의를 하시는 것을 권해드립니다.

5. 건물매매시 드리는 TIP - 가계약 작성 요령 예시

위와 같은 문구를 문자메세지 혹은 카카오톡으로 중개사를 통하여 양방 당사자에게 보내달라고 요청하는 것이 중요합니다(카카오톡을 사용하여 1이 사라지는 것을 보여줄 수 있다면 카카오톡이 더 좋습니다). 한편, 본인이 가계약을 파기할 수 있는 가능성이 조금이라도 있다고 생각이 들면, 마지막 문구에서 '계약금'을 '가계약금'으로 바꿔달라고 요청하시는 것도 리스크를 줄일 수 있는 한 가지 방법이라고 생각합니다.