Fintech이 되어야하는 Proptech
Real Estate Fintech
최근 프롭테크는?
미국 부동산 경기가 급속히 가라 않으면서 프롭테크(Property+Technology) 기업들의 주가가 최근 고점 대비 80~90%로 크게 떨어지고 있다. 연준 금리 인상에 따라 30년 고정 모기지 이율이 최근 5년 사이 최고치를 찍으면서, 아무래도 급격한 수요 감소가 시장 자체를 얼어붙게 만들고, 거래 중개 수수료를 기본 수익모델로 하는 Proptech 기업들의 수익성에 빨간 불이 켜졌기 때문이다. [참고: https://www.redfin.com/us-housing-market#demand]
그러나, 위의 이자율의 상승 트렌드와는 무관하게, 과거 5년간 판매된 주택 숫자는 1~2년 단위로 꾸준히 Up and down이 있었고(아래 그림), 미국 내 거주지 이동의 니즈는 꾸준히 있어왔기에 비록 금리가 높다 하여도 안정적인 수준을 유지하거나 조금이라도 내려갈 예상이 있을 경우, 부동산 경기는 다시 회복될 수 있다.
또한, 지금은 2020~2021년 코로나 기간 동안 List price보다 비싸게 판매되었던 주택의 비중이 코로나 이전의 20% 수준으로 내려가면서, 이제는 합리적인 수준으로 주택가격이 안정화되고 있다고 해석할 수 있다. (아래 그림)
Zillow, Opendoor, Redfin 등 지금까지의 프롭테크는 오프라인에서 이루어지는 탐색과 계약을 온라인으로 가져온 수준이기 때문에, 현재와 같이 주택 가격이 올라가고 고금리 시대에서는 당연히 주택을 구매하거나 렌트하는 데에 있어서 제약이 있을 수밖에 없다. 더 많은 매물과 주변 지역 정보로 주택을 탐색하는 행위가 끝나면, 결국엔 계약의 단계로 넘어가지만 금융 문제를 해결해주지 못하면 최종 거래가 실패하기 때문이다. 여기에서 새로 등장하는 것이 Real Estate Fintech이고, 프롭테크 거래에 있어서 금융적 문제를 핀테크 기술로 해결하여 주택 판매자/구매자, 임대인/임차인, 중개인간의 주택 거래를 frictionless transaction으로 만들어주는 영역이다.
부동산 산업에 있어서 발생할 수 있는 "Fintech" 영역은, 거래 당사자와 중개자가 트랜잭션을 발생할 때 필요로 하는 모든 밸류체인에서 발생할 수 있다.
Renting/Buying/Selling
프로테크 기업이 기본적으로 제공해 왔던 iBuying 프로그램은 판매자의 주택을 프롭테크 기업이 구매 흡수하여 리모델링 후 높은 가격에 재판매하는 '유통'모델을 적용하였고, 구매하는 프롭테크 기업 입장에서는 Cash를 낮은 금리로 조달하여 주택 구매한 후 더 비싸게 판매하는 Investment 기반의 Fintech모델이 들어있기는 하다. 주변지역의 인구 증감과 주택 가격의 변동을 통해 가격을 예측하고 향후 상승이 예상된다면, 저가로 구매하여 리모델링 후 높은 가격으로 판매할 수 있는 것이다.
Lending
일반적인 대출도 온라인 비대면에서 본인인증, 신청, 심사, 대출실행, 상환까지 완벽하게 진행된 지 얼마 되지 않는다. 이처럼, Real Estate에서도 구매자가 Morgage를 신청하는 전 과정을 디지털로 이동시키고 여기에 필요한 심사와 Repayment를 심플하게 비대면으로 진행하는 과정을 프롭테크에서의 Lending으로 볼 수 있다. 한국이라면, 매매/전세 계약을 100% 디지털로 전환하고, 현장에서 계약서를 근거로 주택담보대출을 신청하여 부족한 계약금/중도금 납부를 바로 처리할 수 있을 것이다. 또한, 미국에는 주로 렌탈 계약이 많고 한국도 최근 월세 거래가 많아지는 만큼, 임차인의 월세 납부 시에도 고이자 신용대출이 아닌 용처가 정해져 있는 월세 목적의 단기 대출을 적용하여 이자부담을 낮추고 안정적인 주거 환경을 확보할 수도 있을 것이다. 제1, 2 금융권의 디지털 Infra가 API 기반으로 변화되면서, 금융상품을 프롭테크 앱에서 바로 판매하거나, 프롭테크가 직접 대출라이센스를 확보하여 대출을 바로 실행해 줄 수도 있다. 그럴 경우, 프롭테크는 실시간 신용 정보 조회, 부동산 가치 평가, 심사 및 대출금 실행 등의 기능을 갖춘 Fintech 서비스를 제공하는 One-stop super app과 같은 기능을 해야 할 것이다.
Investing
임대 사업자가 상업용 상가나 주택을 여러 채 관리하거나, 하나의 물건을 여러 투자자들이 Crowdfunding 형태로 공동 소유한 후, 거기에서 발생하는 월세 등의 이익을 균등하게 나누어 갖는 투자 관리 모델 또한 Real Estate Fintech의 중요 영역 중에 하나이다. '소유'와 '계약'의 개념이 있다 보니, Blockchain에 담아서 관리를 투명하고 neutral 하게 관리하는 기술도 등장하였다. 이러한 부동산 투자자들은 판매자이기도 하지만 동시에 구매자이기 때문에, 이들을 대상으로 Capital Market에 손쉽게 접근하여 투자기회를 발굴하도록 도와주는 것은 부동산 시장을 활성화하는 데에 중요한 역할을 한다. 또한, 상가/아파트를 건축하는 건설사업자가 필요로 하는 건설 자금을 전통적인 금융사가 아니라 P2P 형태로 대출해 주는 핀테크 사업자도 큰 틀에서 업스트림(Upstream) 프롭테크의 한 부분으로 해석할 수 있다.
그 밖에도, 주택보험, 에스크로 송금, 임대사업자를 위한 Tax 관리 등 부동산을 중심으로 하는 다양한 핀테크 영역이 존재하며, 국가별 제도와 환경이 다르기에 niche 시장에서 새로운 스타트업이 등장하고 있다. https://proptechzone.com/landscape/global/
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현재 경기 침체 상황에서 거래 감소는 프롭테크의 성장을 위축시킨다고 볼 수 있지만, 프롭테크는 인간에게 근본적으로 필요한 '주거'의 문제를 해결한다는 측면에서 이자율 변동이 줄고 주택가격 버블이 꺼지는 시점에 다시 활성화될 것으로 예상한다.
특정 업체에서는 현재는 '주택'이라는 하드웨어에 IoT, VR, 로봇, Energy storage, Security 등의 기능을 추가하여 계약 완료 후 주택을 이용하는 다운스트림(Downstream) 시나리오에서 가치를 찾는 프롭테크 3.0의 시대가 되었다고 주장하고 있다. 하지만, 현재와 같은 금융 위기 또는 경제 침체 상황에서 아직 프롭테크 1.0 또는 2.0에서의 기본적인 '거래 또는 계약'의 문제도 제대로 해결하고 있지 못하는 상황이다.
프롭테크 산업의 활성화를 위해서는 핀테크 기술의 도입 및 주변의 금융 기업(은행, 대출사업자, 보험 등)과의 Seamless 한 연동이 먼저 고려되어야 할 것이다.
