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by 이형재 Jun 15. 2018

읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑱)

- 부동산 감정평가론(상)

부동산 감정평가론의 출제 비중은 약 15%입니다. 부동산학 개론의 마지막 부분이고 비중이 아주 큰 편은 아니라 공부하기 싫은 유혹이 생기는 부분이지만 감정평가의 개념과 감정평가방법의 기초이론을 잘 정리해두면 충분히 문제를 풀 수 있어 투입한 시간 대비 득점하기가 용이한 부분입니다.

읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑱)
- 부동산 감정평가론(상)

1. 감정평가의 분류

☞ 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 감정평가업이란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 의미합니다.

1) 감정평가의 전제조건에 따른 분류

① 현황평가 : 대상 부동산의 상태·구조·이용방법·환경·제한물건의 부착 등의 현황을 그대로 평가하는 것을 말하고 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용 상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 함

※ 부동산 감정평가에서 부동산의 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜로 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 함

② 조건부 평가 : 부동산 가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말함

③ 기한부 평가 : 장래에 도달할 확실한 일정 시점을 기준으로 한 평가

④ 소급평가 : 과거 어느 시점을 기준으로 하여 부동산 가치를 평가하는 것을 말함

2) 평가의 목적에 따른 분류

① 공익평가 : 표준공시지가 평가, 보상 평가 등 평가결과가 공익을 목적으로 하는 평가

② 사익평가 : 담보평가 등 평가결과가 사익을 목적으로 하는 평가

③ 법정평가 : 법규에서 정한 대로 행하는 평가로서 공공용지 수용 시 평가, 과세평가 등이 있음

3) 평가기법상의 구분에 따른 분류

① 개별평가 : 감정평가는 원칙적으로 대상물건마다 개별로 하여야 함

② 일괄평가 : 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가하는 것을 말함

③ 구분평가 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있고 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함

④ 부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정 평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우 그 일부분에 대한 평가. 예를 들어 1 필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉 부분에 대해 보상평가를 하는 것은 부분 평가임

2. 부동산가격(가치)의 일반이론

1) 가격과 가치

① 가격 : 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액

② 가치 : 대상부동산에 대한 장래 기대되는 편익의 현재가치. 가치는 효용에 중점을 두며 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있음

③ 가격과 가치의 관계

- 가치는 주관적·추상적인 개념이고 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적·구체적인 개념임

- 가격은 대상부동산에 대한 과거의 값이지만 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 현재의 값임

- 가치가 상승하면 가격도 상승하고 가치가 하락하면 가격도 하락함

- 가격은 원칙적으로 수요·공급에 따라 변동함. 일시적으로 가격은 가치로부터 괴리될 수 있으나 장기적으로 가격과 가치는 일치함

- 가치는 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있음

2) 부동산의 가치

① 주어진 시점에서 대상부동산의 가치는 다양함

② 부동산의 가치는 장래 기대되는 유·무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미함

③ 부동산의 가치는 평가목적에 따라 일정 시점에 여러 가지가 존재하나 부동산 가격은 지불된 금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재함

3) 부동산 가격의 기능

① 부동산 시장은 불완전경쟁시장이지만 부동산 가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사결정을 하는 데 중요한 지표의 기능을 함

※ 불완전경쟁시장 : 경제학에서 정의한 완전경쟁의 조건을 갖추지 못한 시장을 의미

② 부동산 가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있음

4) 부동산 가격(가치)의 발생요인

☞ 시장에서 부동산에 대한 가치가 형성되고 사람들이 기꺼이 대가를 지불하기 위해서는 부동산이 가치발생요인들을 구비하고 있어야 합니다. 부동산의 가치는 효용, 상대적 희소성, 유효수요 중 하나에 의해 발생하는 것이 아니라 가치발생요인들의 상호 결합에 의해 발생합니다.

① 부동산의 효용(유용성)

- 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말함

- 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있음

- 대상부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미침

② 부동산의 상대적 희소성

- 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것임

- 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족수단이 질적·양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말함

③ 부동산에 대한 유효수요

- 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로 지불능력(구매력)을 필요로 함

※ 양도 가능성(이전성)을 부동산의 가격 발생요인으로 포함하는 견해도 있음

5) 부동산 가격(가치)의 특징

① 부동산의 가격은 그 부동산의 소유권, 임차권 등의 권리의 대가 또는 경제적 이익의 대가를 말함

② 부동산 가격은 일반적으로 교환의 대가인 가액과 용익의 대가인 임료로 구분되며 가액과 임료는 원본과 과실의 관계임

③ 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있음

④ 부동산 가격은 장기적인 고려 하에 형성되며 항상 변동의 과정에 있음

⑤ 부동산 가격은 자연적 특성으로 인하여 불완전시장에서 가치가 형성되고 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉬움

6) 부동산 가격(가치)의 종류 : 시장가치, 사용가치, 투자가치 등

① 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말함

② 감정평가업자는 ㉠ 법령에 다른 규정이 있는 경우, ㉡ 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, ㉢ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성이 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있음

③ 사용가치란 대산부동산이 특정한 용도로 사용되었을 때 가질 수 있는 가치를 말함

④ 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념임

⑤ 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념

⑥ 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 가치의 개념임

⑦ 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미함

7) 부동산의 가치형성요인

① 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인을 말함

② 일반요인이란 부동산 전반에 영향을 미치는 요인을 말하며 인구, 가족 구성과 같은 사회적 요인, 기술혁신 및 산업구조의 상태와 같은 경제적 요인, 토지제도, 세제의 상태 등과 같은 행정적 요인이 있음

③ 지역요인이란 어떤 지역 내의 부동산 가격에만 영향을 미치는 요인으로 기상상태, 도심과의 거리, 혐오시설의 유무 등이 포함됨

④ 개별요인이란 당해 토지의 가치 형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말하고 주거지 획지의 면적, 형상, 일조, 건습, 인접부동산의 상태 등이 포함됨

3. 지역분석과 개별분석

1) 지역분석

① 지역분석의 의의

- 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역 내 부동산 가격 형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것임

- 지역분석은 지역요인을 분석하는 작업으로 구체적으로 인근지역의 표준적 이용을 판단하여 그 지역 내의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는 작업임

- 지역분석은 당해 지역을 전체적으로 거시적인 차원에서 분석하는 것으로 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있음

② 지역분석의 대상

- 지역분석은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권을 대상으로 함

- 인근지역이란 대상부동산이 속해있는 지역으로 인근지역의 범위는 고정적·경직적인 것이 아니라 유동적·가변적임

- 인근지역은 하천 등 자연적 경계와 토지 행정규제 등 공법상 규제에 의해 지역범위가 획정될 수 있음

- 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있고 지나치게 축소되면 사례자료를 구하기가 어려워짐

- 유사지역은 특성이 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격 면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말하고 대상부동산이 속하지 않은 지역임

- 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호 간에 대체·경쟁관계가 성립하여 가치 형성에 영향을 미치는 지역임

- 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며 인근 지역과 유사지역을 포함함

- 동일수급권은 인근지역을 포함하고 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위임

2) 개별분석

① 개별분석은 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 가격을 판정하는 작업임

② 개별분석은 개별적 요인의 작용 상태가 어떤 것인가를 분석·검토함으로써 대상부동산의 지역적 특성에 적합한 최유효이용의 판정이 가능함

3) 지역분석과 개별분석의 관계

① 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 미시적인 분석임

② 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적임

③ 지역분석은 적합의 원칙과 관련이 있고 개별분석은 균형의 원칙과 관련이 있음

4. 부동산 가격(가치)의 제 원칙

☞ 부동산가격(가치)의 제 원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준을 의미합니다.

1) 변동의 원칙

① 변동의 원칙이란 부동산 가치에 영향을 미치는 제 요인이 변동하면 대상부동산의 가치도 달라진다는 평가원칙임

② 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가치형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로 부동산의 가격도 사회적·경제적·행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것임

③ 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립 근거로 함

2) 예측의 원칙(예상·기대의 원칙)

① 예측의 원칙이란 부동산의 가격(가치)이 당해 부동산의 장래의 수익성이 쾌적성에 대한 예측의 영향을 받아서 결정된다는 원칙

② 예측의 원칙에 의해 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있음

③ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화가능성을 고려한다는 점에서 수익환원법의 토대가 될 수 있음

3) 균형의 원칙(비례의 원칙)

① 균형의 원칙은 부동산의 유용성(수익성 또는 쾌적성)이 최고도로 발휘하기 위해서는 그 내부 구성요소의 결합상태가 균형을 이루어 있어야 한다는 원칙임

② 균형의 원칙은 외부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조함

③ 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 기능적 감가로 처리함

④ 기능적 감가는 균형의 원칙과 관련이 있음

4) 기여의 원칙(공헌, 한계생산의 원칙)

① 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙임

② 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성 등이 그 성립근거가 됨

③ 부동산의 추가 투자의 적부 판단 등에 가장 유용하게 이용될 수 있는 가치원칙임

5) 수익배분의 원칙

① 수익배분의 원칙이란 토지·자본·노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수입은 이들 제 요소에 분배되는 데, 자본·노동 및 경영에 분배된 몫 이외의 잔여액은 그 분배가 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 원칙임

6) 적합의 원칙

① 적합의 원칙은 부동산의 유용성(수익성 또는 쾌적성)이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 원칙임

② 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려함

③ 부동산이 주위환경과 어울리지 않아서 오는 경제적 감가는 적합의 원칙과 관련이 있음

7) 경쟁의 원칙

① 경쟁의 원칙이란 초과이윤은 경쟁을 야기하며 경쟁은 결국 초과이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 원칙임

② 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데 이를 경쟁의 원칙이라 함

8) 대체의 원칙

① 대체의 원칙은 대체성이 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 함

② 동일한 효용을 가진 여러 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고 이 가격이 다른 부동산의 가격 형성에 영향을 미친다는 원칙임

③ 대체의 원칙에서 대체관계가 성립하기 위해서는 부동산 상호 간 또는 부동산과 일반재화 상호 간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 함

④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서 거래사례비교법의 토대가 될 수 있음

9) 기회비용의 원칙

① 기회비용의 원칙이란 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용에 의하여 평가한다는 원칙임

※ 기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로 인해서 포기한 최선의 것을 말함. 예를 들어 대안 A는 10의 효용을, 대안 B는 9의 효용을, 대안 C는 8의 효용을 주는 경우 효용이 가장 높은 대안 A를 선택할 것이고 기회비용은 대안 B의 효용인 9가 됨

② 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 기회비용의 원칙에 의해 설명 가능함

5. 최유효이용의 원칙

1) 최유효이용의 정의

① 최유효이용이란 객관적으로 보아 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 최고·최선의 방법으로 이용하는 것을 말함

② 최유효이용은 대상부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고수익성을 기준으로 판정할 수 있음

2) 최유효이용의 원칙과 분석

① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업임

② 특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문임

③ 중도적 이용이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말함

④ 투기적 이용의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않음

⑤ 초과토지는 기존의 개량물을 최유효이용으로 이용할 경우 이용범위를 넘는 필요 이상의 넓은 토지를 의미함

⑥ 잉여토지는 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이론을 가지지 못하는 부가적인 토지를 의미함

※ 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 것 : 시장가치기준 원칙, 현황기준 원칙, 개별물건기준 원칙, 원가방식, 비교방식, 수익방식

https://goo.gl/7qnUsL

이형재 시험의 기술 이시기 공부법

수험의 달인인 저자가 100% 시험에 합격해온 최강의 공부법, 수험 합격의 기술을 전달한다. 좋은 공부법은 사람마다, 시험에 따라, 자신이 현재 처한 상황에 따라 다르다. 어떠한 공부방법이든 그 방법이 좋은 이유를 알아야 효율적인 공부방법인지 평가할 수 있고, 수험생 본인의 상황에 맞추어 활용할 수도 있다.

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