스타트업, 중소기업 비싼 임대료 때문에 고민이라면 추천
최근 가장 핫한 이슈는 문재인 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책인 6.17부동산대책이 아닐까 싶다. 이번 부동산대책규제는 크게 개발호재 발표에 따른 투기수요 차단, 법인거래 및 갭투자 차단으로 나눌 수 있다.
특히 이번 부동산대책의 가장 핵심적인 내용은 법인에 대한 규제로 볼 수 있는데 하정우, 권상우, 공효진과 같은 유명 연예인들의 투자 비법으로 꼽혔던 법인을 활용한 부동산 투자에 많은 제동이 걸렸다고 볼 수 있다.
이번 6.17부동산 대책을 보면서 올해 초 보았던 뉴스가 하나 또 생각났다. SNS사업, e커머스 등을 통해서 큰돈을 번 스타트업, 중소기업들이 빌딩 구매에 열을 올리고 있다는 것이다. 이러한 투자양상들이 이번 규제에 한몫을 했다고 보고 있다.
그럼 왜 스타트업, 중소기업이 건물 매입 행보를 하고 있을까?
그 이유로는 단기간에 많은 돈을 번 스타트업, 중소기업이 안정성 높은 장기 이익 창출의 수단으로 부동산 택하고 있기 때문이다. 또 앞선 연예인 사례에서 알 수 있다시피 법인의 경우 부동산을 구매할 때 은행에서 대출이 크게 나왔던 것도 한몫을 하고 있다.
이뿐만이 아니라 스타트업, 중소기업은 사옥이 있다는 것만으로 얻을 수 있는 것들이 많다. 단순하게 짧게 생각해봐도 대외적으로 인지도, 신뢰도(브랜드 강화)를 높일 수 있고, 내부적으로는 직원들의 애사심, 추후 건물 담보를 통한 자금 융자 등의 금융 활용을 할 수 있고, 토지의 특성상 감가상각이 잘 일어나지 않아, 안정성 있는 자산을 유지할 수 있다는 이유도 있다.
(출처 : 상가, 사무실 창업할 때 '네모')이뿐만 아니라, 자산으로 돌아오지 않는 임대료에 비해 건물을 구입하였을 때 고정비용의 절감 효과를 얻을 수 있어 사옥 매입을 진행하는 기업도 많다.
강남, 30평 기준 임대료는 약 연 4,000만 원
강남 기준, 평균적으로 매년 4,000만 원+α 임대료로 고정비용이 발생한다고 가정하였을 때, 10억 원을 2.5% 금리로 융자하였을 경우 대출이자가 약 2,083만 원 정도 발생하니, 경우에 따라선 사옥 매입이 고정비용을 줄이는 방법이 될 수도 있기 때문이다.
(다른 이유로는 대한민국 부동산 시장은 절대 무너지지 않을 거라는 생각이 뿌리 깊게 박여서 일수도 있다.)
이런 이야기를 시작으로 오늘은 기업이 사옥을 구매할 때 어떤 것들을 알아야 하고, 무엇이 중요한지에 대해 이야기를 나눠보도록 하자
부동산을 구입할 때, 사업주가 신경 써야 하는 것들은 너무나도 많지만 간단하게 정리하자면 다음과 같다.
위치 - 구매를 원하고자 하는 지역 물색(상권분석, 역세권 등)
규모 - 땅의 넓이, 건물의 높이, 실평수, 리모델링 여부 등
자산 - 자기자본금 및 융자 한도, 금리 등의 확인
기본적인 선택이 완료되면, 그다음 기다리고 있는 것은 법률(계약, 건물용도-근린생활건물, 공동주택, 문화 및 집회시설 등의 여부 확인), 행정(주변 이웃 민원 등), 세무/회계(취득세, 기타 세금 감면 방법 등), 사옥 활용 방안 수립, 리모델링 및 재건축을 할 경우 건축사, 시공사, 시행사 비교/선택 등 다양한 방면에서 신경을 써야 한다.
이렇게 다방면에서 신경을 써야 하는 부동산이기에 대부분의 사람들은 과거처럼 서로 상호간 직거래를 하지 않고 공인중개사, 컨설턴트와 같은 전문인력을 통해 거래를 하고 내가 사고자하는 부동산이 안전한지, 문제의 요지는 없는지, 어떤 부동산을 구매해야 더 좋은 가치를 낼 수 있는지 등에 대한 합리적인 선택과 경험을 함께 배워가고 있다.
공인중개사 vs 컨설턴트
그럼 기업이 사옥을 구매한다고 하였을 때를 가정으로 공인중개사와 컨설턴트와 함께 부동산 거래를 하였을 때 각각 어떤 장단점이 있을까?
우선 공인중개사와 컨설턴트와의 업무범위를 간단하게 설명하자면, 공인중개사는 부동산 거래를 위한 가장 기본적인 서비스를 제공한다고 요약할 수 있다. 이에 반해 컨설턴트는 기본적인 부동산 거래 서비스를 넘어서, 보다 광범위하게 업무를 수행하고 있는데, 대표적인 예로 자금조달에서부터 차이를 가지고 있다.
공인중개사의 경우 개인적으로 알고 있는 은행 및 대략적인 한도, 금리 정보를 제공하지만, 컨설턴트는 각 은행별 한도 및 금리, 나아가 기업이 해당할 수 있는 정부자금(시설자금 및 정책자금 등)을 활용하여, 기업이 보다 더 높은 한도, 낮은 금리로 자금을 융자할 수 있도록 지원하고 있다.
세금부분에서도 큰 차이를 가지고 있는데, 공인중개사는 기본적인 취득세 및 양도소득세 등에 대한 기본적인 금액 안내 등을 하고 있지만, 컨설턴트의 경우 세금을 감면받을 수 있는 이를 테면, 벤처기업인증을 통한 취득세 감면, 청년기업 세금감면 등 세금 감면을 위한 방법을 제시해주고 있다.
이런 업무를 컨설턴트가 수행함으로 발생하는 수수료가 있는데, 이 때문에 공인중개사의 수수료에 비해 더 많은 수수료를 기업이 부담하게 된다. 일반적으로 공인중개사의 중개수수료는 0.5 ~ 0.9% 정도인데, 컨설턴트와 함께 하였을 경우 중개수수료와 컨설팅 수수료 두 가지가 발생하게 된다.
그래서 발생하는 수수료만 두고 보았을 때 수수료의 양은 공인중개사보다 상대적으로 컨설턴트가 높다. 하지만 그 속을 들여다보면, 이러한 비용에서 합리적인 부분들도 찾을 수 있는데, 예를 들면 컨설턴트의 경우 거래를 하고 있는 공인중개사가 있어, 일반적인 중개수수료보다 낮은 중개수수료를 안내할 수 있다.
또한 기업이 자금을 융자하는데 있어 도움을 주고 있어 한도와 금리적인 부분에서도 기업에게 많은 이익을 가져다준다. 예를 들어 직접 은행에서 대출을 하였을 때 10억 원을 2.5% 금리로 융자를 받았다면, 정부지원 및 제도를 통해, 10억 원을 1.8% 금리로 융자를 받을 수 있을 수도 있다는 것이다.
계산을 해보자면, 같은 10억을 빌렸을 때 약 700만 원의 이자를 세이브할 수 있다는 것이다.
또한 앞서 이야기한 것처럼 컨설턴트를 통하였을 때 기업이 부가가치를 만들어낼 수 있는 방안을 함께 세울 수 있다. 건물의 일부만 사용하고, 남은 호수를 임대를 할 때 주변상권을 분석하여, 유망업종을 추천하거나, 주변 전, 월세 등을 분석하여 합리적인 임대계약을 제시하는 등의 업무를 이야기할 수 있다.
이런 비용까지 생각해본다면, 컨설턴트에게 제공하는 수수료가 비싸다고만 보기 어렵다.
건물, 땅을 구입할 땐 앞서 나열한 것처럼, 생각보다 많은 부분에서 신경 써야 할 문제들이 많다. 이런 문제들을 전문가와 함께 할 경우 시간적인 부분, 금전적인 부분 등을 절약할 수 있는 방안이 될 수 있다.
또 앞서 이야기한 것처럼 한 번 구매할 때 큰 투자가 필요한 부동산은 그 가치가 하락하지 않도록, 임대사업과 같은 파생 사업으로 지속적인 부가가치가 생성될 수 있게 계획하는 것이 중요하다.
(출처 : 영화 명당 2018년 작)이런 부분들에 대한 지식과 계획이 없다면, 투자한 만큼의 가치도 되돌려 받을 수가 없으니, 부동산 구매를 계획했다면, 지금부터라도 끊임없이 매물들을 직접 비교하고, 좋은 부동산이란 무엇인지 알아볼 수 있는 눈을 키워야 한다. 이런 안목을 키워야 이후 또 다른 부동자산을 취득할 때, 스스로 선택을 할 수 있다.
끝으로 앞서 서론에 이야기한 연예인들도 지금의 우리와 같이 복잡하고 어려운 경험을 했을 것이다. 하지만 든든하게 보조해주는 수많은 전문가들로 이번과 같은 부동산 대박을 터트렸을 거라 생각한다.
