토지의 레버리지 구조

“토지는 돈의 크기가 아니라, 구조를 어떻게 쓰느냐의 게임이다.”

토지 투자는 단순히 ‘싸게 사서 비싸게 파는 투자’가 아니다.

땅은 자산 자체에 레버리지(확대 효과)가 걸려 있기 때문에

다른 자산보다 훨씬 다양한 방식으로 가치를 키울 수 있다.

즉, 똑같은 자본을 투입해도

어떤 구조를 쓰느냐에 따라 수익이 2배, 5배, 10배까지 달라질 수 있다.

토지의 레버리지는 크게 네 가지로 정리된다.

1️⃣ 담보 레버리지 — 은행을 활용하는 안정적 확대 구조

토지는 아파트보다 대출이 어려울 것처럼 보이지만,

사실 토지는 담보 가치가 명확해서 금융기관에서 선호한다.

감정가 기준 대출

LTV는 낮아도 장기 보유에 유리

사업 목적이면 PF·중도금 등 다양한 금융 구조 활용 가능

� 핵심:

“내 돈 1억 + 은행 돈 3억 = 4억짜리 기회”

레버리지 덕분에 보유 가능성이 넓어진다.

2️⃣ 용도 레버리지 — 지목과 규제가 바뀌는 순간 가치 폭등

토지의 진짜 가치는 **‘현재의 용도’가 아니라 ‘바꿀 수 있는 용도’**에 있다.

대표적인 가치 상승 구조:

농지 → 대지

임야 → 전(밭)

계획관리지역 → 주거지역