현덕지구를 보면
서해안시대 평택항의 미래가 보인다.
현덕지구와 평택항을 분석해 황해경제 자유구역의 앞날을 미리 예측합니다.
안녕하세요 이준용입니다.
지금까지 10년이 넘는 시간 동안 부동산 투자에 몰두 해왔습니다. 우리나라 국토 곳곳을 다니면서 많은 지역을 돌아다녔습니다. 그중 미래 가치가 높은 지역은 직접 철저히 입지 분석을 한 뒤 투자 해왔습니다.
시간이 흐르면서 그 지역에 변화가 일어났습니다. 투자한 지역의 택지개발이 마무리되어 건물이 올라간 곳도 있고 개발 일정이 조금 늦어져 이제 철도와 도시개발에 필요한 인프라가 한참 건설 중인 곳도 있습니다. 중요한 사실은 원칙을 세우고 개발이 되기 전 합리적인 금액에 투자한 토지는 시기가 빠르거나 늦은 차이일 뿐 투자했던 시기보다 떨어진 적이 없다는 사실입니다.
부동산 투자를 해오면서 지금 같은 시기는 없었을 것 같다는 생각이 듭니다. 우리나라에서 가장 빠르게 개발되고 있는 평택과 화성 때문인데요. 우리나라의 핵심 산업이 이 두 곳에 대부분 집중되고 있습니다.
교통 인프라에 있어서도 다른 지역의 호재와는 비교가 되지 않는 모습을 보여주고 있습니다. 도시 사이를 촘촘하게 이어주는 철도 망과, 우리나라에서 가장 많은 자동차를 수출하는 평택 항, 그리고 화성과 평택을 관통해 서울과 전국 각지의 도시를 연결해주는 고속도로 네트워크까지 고르게 인프라가 구축되고 있기 때문입니다.
평택시와 화성시도 강한 개발의지를 보이고 있습니다. 송산, 남양, 향남, 안중, 고덕, 황해경제 자유구역 등의 지역에 대한 도시개발계획이 차질 없이 추진되고 있습니다.
화성시의 경우 산업과 인구의 조화가 도시의 경제성장을 주도하고 있습니다. 화성시는 우리나라에서 가장 높은 수준의 재정 자립도를 자랑합니다.
평택은 삼성전자와 LG전자의 생산 기지가 이미 들어서 있고 계속해 생산기지의 면적을 확장하고 있습니다. 이 기지들을 끼고 고덕 신도시가 택지 조성을 마치고 한참 공사 중에 있습니다. SRT 지제역이 강남에서 평택을 10분대의 짧은 시간에 연결하고 있습니다. 평택시는 시간이 흐르면서 산업과 교통이 더욱 고르게 갖춰지고 빠르게 도시화가 진행될 것입니다.
평택은 수년 전부터 투자 열기가 대단히 뜨겁게 달아올랐던 지역입니다. 지금은 예전에 비해 토지의 가격이 제법 오른 곳이 많아 투자에 관심을 가지고 계시더라도 투자할 자금의 부담을 느껴 투자를 망설이시는 경우를 종종 볼 수 있습니다.
그러나 평택에도 아직 저평가되어 있는 지역이 몇 군데 남아 있습니다. 개발 계획이 모두 정해져 착실하게 도시가 형성되기 위해 변화가 벌어지고 있는 지역임에도 불구하고 사업의 진행속도가 더뎌 투자자들의 관심이 적었던 곳들이 존재하는 것이죠. 오늘은 평택의 저평가 지역 중 하나인 평택 현덕지구로 떠나 보고자 합니다.
현덕지구는 크게 두 가지 측면에 있어 매력 있는 지역입니다.
평택항을 중심으로 한 뛰어난 교통 인프라
항만법에 따라 조성되고 있는 평택항 항만 배후 단지
출처: 한국경제그림에서 보시는 것처럼 현덕지구는 포승지구와 함께 당진, 평택항과 바로 붙어 있는 지역 임을 확인할 수 있습니다. 이 곳은 당 초 경기도와 충청남도가 상생발전을 위해 힘을 모으기로 합의 한 뒤 황해경제 자유구역으로 지정한 곳입니다. 2014년 말 충청남도가 사업을 포기하게 되어 경기도가 독자적으로 개발을 추진해 왔는데요.
충청남도와 경기도가 이 과정에서 갈등을 겪었습니다. 글로벌 경기가 2014년 당시만 해도 불확실한 상황이었기에 황해 자유구역의 개발은 지지부진 해온 것이 사실입니다. 그러나 올해 9월부터 상황이 달라지고 있습니다. 구역 내에 위치한 포승지구의 토지분양이 9년 만에 시작된 것입니다. 황해경제 자유구역이 지정된 2008년 이후 처음입니다.
평택에 관심이 높은 분들께서도 개발 사업이 지지부진하게 진행되는 기간 동안 이 곳에는 큰 관심을 가지지 않으셨습니다.
양질의 일자리, 교통 인프라가 갖추어지고 있고 개발 계획에 대한 객관적인 정보가 다수 존재하는 지역은 투자하기 적합한 지역이라고 여러 번 말씀드린 것 기억하시나요? 많은 숫자의 인구가 유입될 가능성이 높은 지역은 토지의 가치가 지속적으로 상승하기 마련인 것이죠.
현덕, 포승지구는 잘 갖춰진 인프라 속에서 항만 배후시설 개발이 진행되는 황해경제 자유구역의 중심에 있는 지역입니다. 개발 계획을 천천히 살펴보면 이 곳의 독특한 매력을 느낄 수 있습니다. 대중국 수출을 위한 생산 전진기지가 들어서고 아시아 여러 국가에서 찾아와 즐길 수 있는 총 10,000실에 달하는 호텔과 대형 쇼핑시설이 개발계획에 포함되어 있는 것입니다.
글로벌 시장을 대상으로 생산활동을 할 수 있는 기업이 들어서게 되고 세계적인 관광도시로 거듭나게 된다면 황해경제 자유구역은 지금과 확연히 다른 모습으로 새로이 태어날 것으로 전망됩니다.
지금부터 평택 현덕지구로 떠나 이곳의 개발이 어떻게 이루어질지 살펴보도록 하겠습니다.
평택의 얼마 남지 않은 투자하기 좋은 지역, 현덕지구를 자세히 알아보자.
현덕지구는 동북아 관광 허브로 조성하기 위해서 오는 11월 기반공사를 시작하게 됩니다. 500억 원의 기반 조성비가 이미 투입되었습니다. 현덕 지구를 중심으로 반경 100km 안에 공항과 항만이 각각 2개씩 위치하고 있습니다. 경부고속도로와 같은 고속도로 24개와 SRT 고속 철도를 포함한 14개의 노선이 이 반경에서 지나고 있습니다. 교통 인프라가 매우 뛰어난 지역이라고 할 수 있죠.
11월부터 기반공사가 진행될 현덕지구의 조감도입니다. 조감도를 보았을 때 좌측은 호텔과 쇼핑센터로, 우측은 산업 및 주거지역으로 개발될 예정인 것을 볼 수 있습니다.
현덕지구의 토지 이용계획을 살펴보도록 하겠습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 토지의 좌측 대부분 공간이 유통시설과 상업시설 용지로 개발되는 것을 확인할 수 있습니다. 조성되는 면적을 자세히 보면 스타필드 하남, 여주 프리미엄 아웃렛과 같은 매머드 급 쇼핑센터가 이곳에 지어질 것을 예상할 수 있습니다.
황해경제 자유구역청이 발표한 현덕지구의 토지이용계획표입니다. 여기서도 알 수 있듯 현덕지구는 주택 건설보다 유통, 상업, 관광, 공원, 녹지에 상당히 큰 비중을 두고 개발하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 다른 도시개발 지역과는 조금 다른 양상입니다.
주거인구가 늘어나는 것 못지않게 지역을 왕래하는 유동인구가 많은 것은 토지 가치에 있어 매우 중요한 포인트입니다. 현덕지구에 이와 같은 큰 규모의 쇼핑 클러스터가 형성되게 되면 수도권 일대의 많은 사람들이 이 곳에 몰릴 가능 성이 높습니다. 그와 함께 쇼핑몰 주변 지역은 관광, 위락에 필요한 다양한 상업시설의 수요가 자연히 늘게 됩니다. 이는 토지 가격이 상승으로 이어지도록 하는 연결 고리가 될 수 있습니다.
출처: 중앙일보총 232만㎡의 땅 위에 조성되는 현덕지구는 유통 및 관광단지로 조성되게 됩니다. 시행사인 (주)중국성개발은 이곳에 6,000실 규모의 레지던스 호텔과 4,000실 규모의 특급호텔을 짓고 대규모 쇼핑시설을 건립하는 구체적인 개발 계획을 발표한 바 있습니다. 평택항과 평택호 관광단지를 연계해 외국인을 위한 쇼핑단지가 개발됩니다. 이를 통해 거주 인구가 3만 명 이상 늘어나게 되고 4만 개 이상의 일자리가 생겨날 것으로 전망됩니다.
현덕지구의 개발과 더불어 평택항을 중심으로 포승지구와 항만 배후단지가 함께 조성되게 되면 황해경제 자유구역은 교통, 일자리, 관광이 어우러진 복합 도시로 탈바꿈하게 될 것으로 예상됩니다. 지금부터는 황해경제 자유구역의 중요한 요소 중 하나인 평택항에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
평택항을 알면 현덕지구의 미래가 보인다.
평택항은 항만과 연계된 산업과 교통 인프라가 고르게 잘 갖추어진 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.
1. 평택항의 지금
대련 537㎞, 청도 630㎞, 천진 870㎞, 영성 389㎞ 육지에 둘러싸인 천혜의 항만, 해일(태풍 피해 최소화)
안개 발생: 26.3일, 폭풍일 수 6.8일
산업 및 소비 중심지인 수도권에 위치(내륙운송비 절감)
국내총생산 (GDP) 47.8%, 인구 50%를 차지
화물수요 창출이 큰 국가 및 지방산업단지 밀집 (포승-석문국가공단, 안중 인주 지방산업단지, 당진 고대-부곡지구
신속한 내륙 교통망(물류수송시간 단축)
2. 평택항과 교통망의 연결
평택항은 보시는 것처럼 도로로 연결된 내륙 수송망과 철도, 항공망이 유기적으로 연결되어 수도권은 물론 전국적으로 화물이 빠르게 오갈 수 있습니다. 평택 항은 우리나라 3대 국책항만으로 인식되고 있습니다. 우리나라의 항구 중 세 손가락 안에 드는 중요한 곳이라는 의미입니다. 이어서 평택항의 물동량을 살펴보겠습니다.
2016년 평택항의 총물동량은 1억 톤이 넘습니다. 우리나라 항만 중 다섯 번째에 속하는 수치입니다. 다른 항만과 비교해 볼까요?
다른 항만과 비교해 취급 품목별 순위를 확인해 보면 자동차 수출입 처리량 1위, 컨테이너 화물 처리량 4위, 여객수송실적은 3위권 안에 드는 것을 알 수 있습니다.
평택항은 총물동량이 전국 항만 중 5위에 해당합니다. 그럼에도 불구하고 우리나라의 3대 국책항만으로 인식되는 이유는 자동차 때문입니다. 평택, 화성지역과 자동차 산업을 이어 보면 떠오르는 게 없으신 가요?
화성은 현대차 그룹의 생산기지와 연구 시설이 집중되어 있는 곳입니다. 기아자동차를 생산하는 생산 기지와 남양읍에 위치한 현대차 남양연구소가 활발하게 가동되고 있습니다. 송산그린시티를 중심으로 자율주행 자동차를 비롯한 미래 자동차를 개발하는 혁신 클러스터가 조성되고 있습니다. 평택항과 화성은 자동차 산업을 통해 연결고리를 가질 수 있겠네요.
평택항은 우리나라에서의 자동차가 수출 항만 중 화물 물동량이 가장 많은 곳입니다. 우리나라는 연간 자동차 생산량이 450만 대가 넘는 세계 5위 자동차 생산강국입니다. 이 중 67%에 해당하는 약 300만 대가량의 자동차가 평택항을 통해 해외로 수출되고 있습니다.
화성의 자동차 산업과 부동산의 미래에 대한 포스트는 아래의 링크를 통해 들어가시면 읽어 보실 수 있습니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/7
평택항은 우리나라에 수입되는 수입차 대부분이 들어오는 관문이기도 합니다. 우리나라에서 만든 자동차와 외국에서 만들어진 자동차가 오가는 통로 역할을 하고 있는 것이죠.
우리나라 정부는 이러한 지리적, 산업적 이점을 최대한 활용해 평택항을 중심으로 지속적인 개발을 진행해 나가게 됩니다. 2020년 완료될 예정인 평택항 개발계획을 살펴보도록 하겠습니다.
이 자료에 따르면 평택항의 물동량은 2010년에 비해 세 배 이상 증가할 것으로 예측되었습니다. 물동량이 급속도로 늘어나고 있습니다. 개발계획에서 우리는 이를 뒤 받침 하기 위해 기반 시설을 확충하고 하역능력을 향상하는 것이 시급하다는 문제의식을 엿볼 수 있습니다.
3. 항로의 다변화
앞서 우리가 살펴본 것처럼 평택항의 물동량은 2010년에 비해 세배 이상 늘어날 것으로 예상되는데요. 평택항에서 해외로 뻗어 나가는 배 길이 다양해지는 것도 주된 이유라고 볼 수 있습니다. 최근에는 평택항을 출발해 베트남과 태국을 연결하는 신규 노선 개설 계획이 발표되었습니다.
중국의 급격한 성장에 이어 최근 동남아시아 국가들의 눈에 띄는 발전 상이 언론에서 계속 보도되고 있습니다. 전 세계의 많은 전문가들이 중국의 성장이 둔화됨에 따라 다음 순번으로 성장할 국가를 지목하고 있는데 이중 베트남, 태국은 항상 지목받는 단골손님입니다. 베트남의 경우 매년 고속 성장을 거듭하고 있으며 우리나라의 많은 기업들이 진출해 기업 활동을 벌이고 있습니다. 이두 나라는 앞으로 우리나라 주요 교역국으로 거듭날 것으로 전망됩니다.
평택항의 모습과 비전을 직접 경험해 보시고 싶으시다면 아래의 영상을 참고해주세요. 전형적인 홍보 영상이지만 화면 사이에 실제 평택항의 모습이 잘 담겨 있어 도움이 될 것이라 생각합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=ag2lsmObPB0
평택항과 항만 배후단지가 현덕지구를 탈바꿈시킨다.
빠르게 성장하고 있는 평택항을 배후에서 지원하기 위해서는 항만 배후단지가 필수적으로 조성되어야 합니다. 항만 배후단지는 항만 뒤 편에 건설되어 수출입 화물이 다양한 운송수단을 통해 항만과 연계되도록 돕습니다. 이 지역은 항만을 통해 들어오고 나가는 화물을 원활히 선적을 할 수 있도록 지원하는 일에 그치지 않습니다. 항만과 관련된 업무에 종사하는 사람들을 위한 업무시설과 주거, 상업시설이 들어서게 되어 항만 주변 지역의 도시화가 가능합니다.
항만 배후단지는 항만법 2조 (정의)에서 명확하게 목적을 정의하고 있습니다.
<항만법(제2조 7항)>
“항만 배후단지"란 항만구역에 지원시설 및 항만친수시설을 집단적으로 설치하고 이들 시설의 기능 제고를 위하여 일반 업무 시설·판매시설·주거시설 등 대통령령으로 정하는 시설을 설치함으로써 항만의 부가가치와 항만 관련 산업의 활성화를 도모하며, 항만을 이용하는 사람의 편익을 꾀하기 위하여 제42조에 따라 지정·개발하는 일단(一團)의 토지라고 정의함.
지금부터 평택항의 항만 배후단지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
경기 평택항만공사에서 입수한 항만 배후단지 조성에 관한 정보입니다. 이 자료에 따르면 평택항의 항만 배후 공사는 총 2단계에 걸쳐 진행 중인 것을 알 수 있습니다.
2011년 완료된 1단계 조성 사업은 43만 평 규모로 시행되었습니다. 항만 배후단지가 조성된 뒤 총 15개의 회사가 입주해 있는 것을 확인할 수 있었는데요. 그렇다면 어떤 기업이 항만 배후단지에 입주해 있을까요?
평택항 1단계 항만 배후단지가 조성된 후 입주한 기업의 목록입니다. 수출입되는 화물을 활용해 완제품으로 만들거나 가공해 국내와 해외시장에 공급하는 기업이 많은 것을 확인할 수 있습니다. 평택항의 물동량이 증가함에 따라 화물의 부가가치를 만들어내는 배후시설의 역할이 더욱 중요해지는 것이 이해되시죠?
제품의 가공과 조립을 위해서는 많은 수의 생산인력이 필요합니다. 항만의 성장은 단순히 물동량이 증가하는 데에서 그치지 않고 화물을 취급하거나 가공해 부가가치를 만들어내는 데에 필요한 일자리도 함께 늘어나도록 돕습니다.
2011년 완료된 1단계 사업에 이어 2단계 사업은 앞서 살펴본 자료에서 본 바와 같이 세 번에 나누어 조성될 예정입니다. 여기서 주목해야 할 부분이 있습니다. 1단계 사업과 비교해 보았을 때 세 배 이상 늘어난 예산입니다.
평택항 2단계 항만 배후단지 조성 사업은 총 164만 평 규모로 진행됩니다. 2021년 조성을 마칠 예정인 2-1단계 사업은 34만 평 규모로 진행됩니다. 1단계 사업비 868억 원에서 세 배 이상 늘어난 2,558억 원의 예산이 집행될 예정입니다. 평택항의 급속한 성장과 함께 배후단지에 투자하는 예산의 규모도 함께 커지고 있는 것입니다.
2-2, 2-3단계 사업의 경우 예산이 아직 확정되지 않았습니다. 그러나 평택항의 물동량 증가 추이를 미루어 보았을 때 올해 발표가 예정되어 있는 2-2단계 조성공사 예산안은 2-1단계 당시 예산보다 더욱 늘어날 가능 성이 높습니다.
평택항 2단계 항만 배후단지 조성 사업 중 2-2, 2-3 단계 사업은 2025년까지 지속적으로 진행될 것입니다. 배후단지가 조성됨에 따라 항만에 화물을 취급하고 가공하는 일자리가 지속적으로 늘어날 수밖에 없습니다. 항만의 성장과 포승, 현덕지구의 도시화가 진행됨에 따라 황해경제 자유구역의 토지는 지속적으로 상승할 가능성이 높아질 것으로 확신합니다.
황해경제 자유구역은 이제 시작이다.
요즘 부동산에 관심이 많으신 호사가 분들 사이에서 “평택에 투자해 수익을 얻을 수 있는 시기는 끝났다”는 이야기를 종종 듣게 됩니다. 평택은 지금부터 시작이라고 생각합니다. 다른 호재가 있는 지역에 비해 압도적인 수의 핵심 산업이 들어서고 있습니다. 교통 인프라의 규모 자체가 다릅니다. 서울과 가깝다는 점도 큰 매력이라고 할 수 있습니다.
우리는 평택항을 중심으로 교통 인프라가 어떻게 잘 갖추어져 있는지 살펴보았습니다. 그와 함께 현덕지구의 개발계획을 자료를 통해 검토한 결과 하남 스타필드처럼 많은 사람들이 몰릴 수 있는 쇼핑 거점과 10,000실 규모의 호텔이 현덕지구의 총면적 중 35% 이상의 토지에 걸쳐 개발될 예정이라는 사실을 이해했습니다.
평택항은 2025년까지 물동량 성장에 맞추어 항만 배후시설을 계속해서 조성하게 되어 황해경제 자유구역 안에 많은 수의 일자리가 생겨날 가능성이 높다는 것도 살펴보았습니다.
현덕 지구는 그동안 경제 자유구역 지정 이후 사업이 지지 부진해지면서
투자자들이 크게 관심을 가지지 않던 지역이었습니다.
그러나 토지의 미래 가치를 확신할 수 있는 양질의 일자리와 교통 인프라, 많은 숫자의 유동인구를 부르는 쇼핑과 관광단지에 이르기까지 앞으로 이 지역의 도시화가 진행되어 토지의 가치가 상승할 개연성이 충분히 높다는 것을 다양한 데이터를 통해 확인할 수 있습니다.
아직 황해경제 자유구역 내의 토지는 그간 투자자들의 관심이 적었던 탓에 저평가되어 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 화성송산역 주변의 역세권과 더불어 이 지역의 미래가치에 관심을 두고 지켜보면서 현장에 방문해 앞으로 가치가 오를 수 있는 입지를 가진 토지에 투자하기 위한 노력이 필요한 때입니다.
우리나라의 도시 개발은 한 곳에서만 시작되고 마무리되지 않습니다. 우리에게 경제적 자유를 줄 수 있는 미래 가치가 높은 토지가 어디 있는지 늘 관심을 기울이고 다양한 정보를 수집해 현장을 직접 살피며 실제 모습을 꾸준히 확인하는 습관을 가지는 게 되면 우리는 우리가 모르는 사이 월급에서 자유로워진 자신을 발견할 수 있을 것입니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
