인구절벽은 앞으로 부동산에 어떠한 영향을 줄까요?

인구절벽이 앞으로 우리나라 부동산에 미칠 영향을 살펴보려 합니다.

안녕하세요 이준용입니다. 

아버지는 1961년 부산에서 태어났습니다. 요즘 세간에서 많이 회자되고 있는 전형적인 베이비부머 세대입니다. 

우리나라에 6.25 전쟁이 끝난 뒤 출산율이 이전보다 크게 높아지던 시절이 있었습니다. 저희 집에도 전쟁이 끝나고 4명의 형제가 태어나 비록 유복하지는 않았지만 작은집에서 여섯 식구가 행복하게 자랐습니다. 그 당시에는 동네에 모든 집들이 이 정도 숫자의 자녀를 낳아 기르는 것이 예사였습니다. 집집마다 형편이 어려웠기 때문에 어린 우리들은 모두 가난함이 무엇인지 모르고 컷 습니다.

출처: 서울신문

많은 숫자의 새 생명이 1955년부터 1963년까지 우리나라에서 태어났습니다. 이 들은 성인이 되어 직장과 사회의 주요한 곳에서 핵심 역할을 담당해 왔습니다. 그들이 이제 세월이 흘러 사회라는 무대에서 정년이라는 이유로 하나둘씩 내려오고 있습니다.

세월이 흐르면서 아버님의 친구분들을 보면 정년 퇴임 후 노후 생활을 염려해 미리미리 대비하기 위해 동분서주하는 모습을 자주 보게 됩니다. 부동산 투자활동을 오래전부터 시작 해이 일을 천직으로 생각하고 열심히 살고 있는 제 모습을 비추어 보면 제가 좋아하는 일을 정년 없이 앞으로 계속할 수 있다는 사실에 감사하는 마음을 가지곤 합니다.

지난번 글에서 간단히 소개드렸지만 통계청에서 발표한 인구 예측을 보면 올해부터 생산 가능한 인구가 감소해 오십 년이 지나면 지금의 절반 수준의 사람들 만이 주요 경제활동을 하게 된다고 합니다. 출산율이 세계 224개국 중 하위 20개국 안에 들 정도로 사람들이 아이를 낳지 않는다고 말합니다. 우리나라의 인구 중 한때 15%의 비중을 차지했던 저 같은 베이비부머 세대가 줄지어 은퇴하기 시작하면서 노령화 가급 속도로 진행이 되고 생산활동을 하는 청년들이 점점 줄어든다고 합니다. 

출처: 한겨레 신문

일각에서는 일할 수 있는 사람이 급속도로 줄어들게 되니 우리나라 경제의 경쟁력도 시간이 흐를수록 나빠진다고 합니다. 부동산을 소비해야 할 수요도 줄어들어 우리나라의 전반적인 자산가치도 떨어질 것이라고 슬픈 전망을 내놓는 사람도 있습니다.

과연 인구 절벽이 우리나라 경제에 엄청난 타격을 주는 폭탄이 될까요? 

결론부터 말씀드리면 인구가 줄어든 뒤 우리나라의 경제가 사람이 없어
어려움을 겪을 가능성은 매우 낮습니다. 인구 감소를 경험한 수많은
선진국 중 장기 불황으로 고통을 겪은 나라는 일본뿐이기 때문입니다. 

우리는 왜 인구 절벽이 우리나라 경제에 안 좋은 영향을 미치기 어려운지 지금부터 함께 알아볼 까 합니다.

인구가 줄어들어 불황을 경험한 나라는 일본뿐이다

농경사회에서 완전히 벗어나지 않은 시절 나라의 경쟁력은 인구에서 나왔습니다. 조금이라도 힘을 더 많이 쓸 수 있는 젊은이가 많아야 더 효율적으로 농작물을 많이 생산할 수 있었습니다. 그러나 최근 기술의 발달로 1%의 사람이 99%의 사람을 먹여 살리는 이른바 ’ 지식경제’ 사회에 접어 들어서도 인구가 많은 것이 국가의 경쟁력이라고 볼 수 있을까요? 

인구가 줄어드는 현상은 이미 미국을 비롯한 부유한 유럽 국가들 사이에서는 보편화된 현상이라고 볼 수 있습니다. 미국도 우리나라처럼 전쟁이 끝난 뒤 많은 아기들이 태어났습니다. 2차 세계대전 이 끝난 직후인 1943년부터 1960년까지 태어난 세대를 미국에서는 베이비부머 세대라고 합니다. 이들은 2006년부터 은퇴를 시작했습니다. 흥미로운 것은 그들이 은퇴를 시작한 2006년부터 2015년 까지미국의 경제규모는 1.2배 커졌고 주가도 1.9배 뛰었다는 사실입니다. 부동산 가격도 서브프라임 사태 이전인 2006년 수준에 거의 근접했을 정도로 회복세를 보이고 있습니다. 

아래의 도표를 보면 아주 흥미로운 사실을 볼 수 있습니다. 2010년부터 2016년까지 주식과 부동산에 각각 투자했다면 두 자산의 수익 중 어떤 것이 수익이 더 좋았는지 비교하는 그래프입니다. 6년간의 부동산, 주식으로 얻은 수익을 비교해 지역 별로주식 투자보다 부동산 가격 상승으로 수익이 높았던 지역을 보여주고 있습니다. 

출처: Marker Real Estate

우리가 흔히 잘 알고 있는 기술 혁명의 성지 샌프란시스코는 우량주를 중심으로 구성된 주식 포트폴리오 투자를 통해 얻은 수익(65.9%) 보다 그 지역 부동산에 투자해 거둔 수익 (74.%)이 높았다는 것을 보여 줍니다. 그 외의 지역에서도 비록 주식보다 수익이 좋지는 않았지만 상당한 수의 지역이 평균 25% 이상 집값이 올라 있는 것을 볼 수 있습니다. 2008년 서브 프라임 모기지 사태로 대폭락을 중간에 경험했음과 동시에 베이비부머의 지속적인 은퇴에도 불구하고 집값과 주식은 꾸준히 회복세를 보이고 있는 것입니다.

1990년 대에 인구가 감소세로 돌아선 독일도 같은 흐름을 보여 줍니다. 독일의 경제는 20년이 흐른 지금 30% 커졌으며 부동산의 가격은 그 당시보다 1.1배, 주가는 5.2배 상승했습니다. 영국도 2005년 베이비 붐 세대가 은퇴하며 인구가 줄어들 것을 걱정했지만, 10년간 경제 규모는 1.1배 성장했고 부동산 가격은 2.6배, 주가는 1.1배 상승했습니다.

왜 일본을 제외한 다른 국가들은 생산가능 인구가 그렇게 많이 줄어들었음에도 경제는 오히려 성장한 것일까요? 크게 두 가지 이유가 그것을 설명할 수 있습니다.

다른 나라들은 일본의 교훈을 깊이 새겨 ‘1990년의 일본’의 길을 반복하지 않았다.

선진국일수록 노동력의 증감보다는 노동력의 ‘질’과 기술 투자가 훨씬 더 중요하다.

일본 경제는 80년대 말 자산 거품이 심하게 끼어 있었습니다. 그리고 중앙은행은 이 거품이 꺼지는 속도를 조절하는 데에 실패했습니다. 버블이 빠르게 꺼져가는 과정에서는 아래와 같은 순서로 상호 작용이 일어나 지난번에도 말씀드린 ‘대차대조표 불황’이 발생할 가능성이 높아진 것이죠.

가계지출 축소(저축 증가) > 기업 매출 감소 > 채용 기피/투자 축소> 가계소득감소> 저축 감소

자산에 거품이 끼는 시점에 빚을 내어 주식, 부동산에 투자한 사람들은 구입한 자산의 가치가 폭락하면서 빚을 갚기 위해 지출을 줄이게 됩니다. 자연히 소비가 일어나지 않아 기업 활동이 위축되게 됩니다. 일본은 수출의 비중보다 내수의 비중이 매우 높은 경제 구조를 가지고 있었기 때문에 일본 국민들이 지갑을 닫자 기업이 줄 도산하는 사태가 벌어졌습니다. 사람들은 일자리를 얻기 어려워졌고 빚을 갚는 것이 힘들어지자 저축을 하기도 버거워했습니다. 이렇게 일본은 장기간 불황의 늪으로 빠져들었습니다. 인구 감소보다는 버블의 붕괴가 일본 경제에 치명상을 준 것입니다.

만약 일본 중앙은행이 버블이 붕괴되던 1990년 금리를 즉시 2% 이상 인하했다면 일본 경제는 어떻게 되었을까요? 2002년부터 2013년 사이의 일본을 보면 어느 정도 추측이 가능합니다. 그 기간 동안 일본의 생산활동인구가 연 1% 이상 줄어들었는데도 경제성장률은 강하게 반등했습니다. 2002년 일본 중앙은행이 역사상 처음으로 금리를 대대적으로 낮춘 양적완화를 시행했기 때문입니다. 금리가 낮아지자 기업에서 자금을 수혈받는 것이 한결 수월해졌습니다. 은행의 금리가 낮아지다 보니 은행보다 높은 수익을 줄 수 있는 주식, 부동산에 대한 투자가 활기를 띠었습니다. 직장에서는 보다 많은 사람이 일을 해야 했습니다. 완전고용시대가 도래했습니다. 

우리는 우리나라보다 훨씬 전부터 인구 감소를 경험한 많은 선진국 들의 사례와 일본의 실패 이유를 살펴보았습니다. 

자산 시장에서는 인구감소가 ‘결정적’인 영향을 주지 못한다는 것을
우리는 이웃나라들이 수십 년간 보여준 변화를 통해 알 수 있었습니다.

지난번 글에서도 소개해 드렸듯 자산의 가격이 폭락하는데 더 중요한 영향을 미치는 원인은 자산 가격의 버블이 끼는 것입니다. 우리나라의 부동산 가격은 물가상승률에 비해 낮은 수준을 보이고 있습니다. 특히 버블이 끼어 있더라도 앞서 일본의 사례에서 본 것처럼 중앙은행의 적절한 대응이 뒷받침될 경우 버블이 꺼지는 속도는 조절될 수 있습니다. 

이미 서브 프라임을 경험한 미국 연방 준비은행의 훌륭한 대응과 유럽 연합의 실책을 통해 우리는 많은 교훈을 이미 얻은 것입니다. 외환위기를 겪은 뒤 지난 십여 년간 한국은행의 정책금리과 물가의 상관관계를 살펴보면도 지표가 서로 연동되어있는 것을 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라 한국은행은 정책 금리는 자산시장의 거품 유무와 내수경기가 위축된 것은 아닌지를 조합해 금리를 결정하고 있습니다. 미국 연방 준비은행의 기준금리의 변화보다 실제 우리나라에서 만들어지는 지표가 판단에 더 중요한 역할을 하는 것입니다. 앞으로 일본처럼 정책 대응에 실패해 경제 참사가 벌어질 가능성은 낮다고 보입니다.

최근 벌어지고 있는 미국 노동시장의 변화를 참고하면 좋을 것 같습니다. 미국은 노령화가 빠르게 진행되면서 다음과 같은 순서로 부동산 시장이 열기를 띠기 시작했습니다.

노령화 > 인력부족 > 임금 상승 > 부동산 시장 열기

물론 사람들이 임금이 일시적으로 오른다고 해도 주택을 바로 사지는 않을 것입니다. 그러나 임금이 2년 이상 상승하고 최근에 채용된 사람들까지도 높은 임금을 받는 것을 보게 된다면 조금씩 마음이 바뀌는 것이죠. 2015년부터 미국의 실질 임금이 상승했고 만성적인 인력부족을 겪고 있는 상황을 감안하면 최근 미국 부동산 시장의 열기가 무엇 때문에 뜨거운지 알 수 있는 대목입니다.

우리는 인구 절벽이 부동산의 폭락을 만드는 원인이 될 수 없다는 것을 확인했습니다. 우리나라 부동산의 가치는 물가 상승률보다 저평가되어 있습니다. 전 세계 부동산의 가치를 비교해 보아도 낮은 수준입니다. 우리나라의 정책금리는 소비자 물가와 연동되는 특성이 있으며 미국 금리의 변화와는 크게 상관관계가 없다는 것을 보았습니다. 

미국의 사례에서 보았듯이 인구절벽은 오히려 부동산 가격 상승의 중요한 역할을 해 줄 수도 있습니다. 우리는 부동산 투자에 더 관심을 가지는 것이 좋겠습니다.

다음 글에서는 가계부채 문제와 앞으로의 우리나라 경제 흐름에 따라 부동산 시장이 어떻게 영향을 받을 수 있는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.

이준용 | 유니프랩코리아 대표원장

june@theuniprepgroup.org, 

010-8953-7413

Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생

University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.

Genis Inc. / 창업자 및 공동대표

PamiU Inc. / 부사장

Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역

China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저

뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.