우리나라의 가계부채는
정말 심각한 수준일까요?
가계부채가 부동산에 미칠 영향을 살펴보려 합니다.
안녕하세요 이준용입니다.
아버지가 요즘 말로 “품절남”이 되어 보금자리를 찾기 위해 고민하던 1988년으로 살포시 가보려합니다. 번듯한 전셋집을 구하기가 참으로 쉽지 않았습니다. 집의 형편도 넉넉하지 않았고 돈을 빌려 전세를 구하기에는 이자가 20~30%에 달할 정도로 너무 비쌌습니다. 목돈을 구하기가 참 힘들던 시절이었죠. 우리 가족은 서울 강북에 저렴한 다가구 주택에서 첫 둥지를 틀었습니다.
아버지는 어렸을 때부터 장가를 들 때까지 제 방이 없이 자랐기 때문에 처음으로 가지게 된 두 분 만의 공간이 생긴 사실만으로도 너무 행복했다 말씀하셨습니다. 부모님께서는 강북의 한 다세대 주택 단칸방에서 출발해 차근차근 집의 크기를 늘려 왔습니다. 어느덧 30년의 세월이 지났고 남부럽지 않은 번듯한 아파트의 주인이 되었습니다. 저와 제 여동생을 남 부럽지 않게 키워주셨습니다. 아버지와 함께 부동산 투자를 시작한 이후 형편이 많이 좋아졌습니다. 우리 가족은 어느 때 보다 행복한 시간을 보내고 있습니다.
‘응답하라 1988’의 주인공 덕선이네 집, 출처:중앙일보아버지 세대는 단칸방에서 시작해 알뜰살뜰 돈을 모아 집을 조금씩 늘려가는 일이 매우 흔했습니다. 부동산 고도성장기를 보낸 세대였고 그저 열심히 돈을 모아 아파트를 산 뒤 자식들이 클 때까지 그곳에서 행복하게 살고 있기만 해도 집값이 수 억원이 상 오르는 때였습니다.
그렇다면 요즘 세대의 주거에 대한 생각은 어떨까요? 우리 세대가 돈에 집을 맞추어 늘려가는 세대였다면 요즘 젊은 층은 집에다 돈을 맞추는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 우리 아들 딸 들 또래의 세대는 고도 성장기에 태어나 우리보다 풍족한 어린 시절을 보냈습니다. 주거 만족도에 대한 기대치가 확실히 다르다는 것을 느낄 수 있습니다. 당시 태어나 자란 대부분의 아이들은 어렸을 때 단칸방 셋집살이의 설움을 겪지 못하고 자랐습니다. 흔히 아파트에서 태어나 부족할 것 없이 자란 ‘아파트 키즈’죠.
아버지의 자녀들이 하나 둘 시집 장가를 가고 있어 신혼집을 어떻게 마련하는지 살펴보면 신혼 살림집으로 아파트 전세를 고집하는 경우를 참 많이 보게 됩니다. 어떤 사람들은 1,000만 명이 넘는 에코 베이비부머 (베이비부머의 자녀들로 1979~1992년생을 말합니다)들이 아파트 전셋값을 올린다고 지적할 정도입니다. 우리 아이들은 다세대 주택의 작은방에서 신혼살림을 시작하는 결혼이 불행하다고 여기는 걸까요?
자신의 집을 마련하기 위해 열심히 저축하기보다 지금 이 순간을 즐기는 아이들이 많습니다. 인터넷 상에서 ’ 헬조선’이라는 신조어를 만들 정도로 저성장 시대 속에서 아무리 열심히 노력해도 자신의 아버지 세대처럼 저축을 해서 번듯한 집을 살 수 없는 현실이 서글픈 것이죠. 아버지의 마음에서 자식 세대를 지켜보면 안쓰러운 면이 있는 것도 사실입니다. 아이들이 스스로 받은 월급을 알뜰하게 모아 저축을 해도 금리는 2~3%가 채 나오지 않습니다.
서울의 아파트를 부모의 도움 없이 저축만으로 구입하려면 십 수년의 세월 동안 여유로운 생활을 포기해야 합니다. 그래서 미래를 걱정하기에는 너무나 앞날이 흐릿하게 보이니 지금 이 순간을 즐기려는 마음이 들게 되는지 모르겠습니다. 주거에 있어서도 지금 이 순간을 즐기고자 하는 이 세대의 모습이 그대로 드러나고 있습니다.
최근 You only live once, 인생은 한번뿐이니 지금 이 순간을 즐기자고 외치는‘욜로족’들이 늘어나고 있습니다, 출처: Soundically사회 초년부터 비싼 아파트에서 전세로 사는 것은 부채의 늪에 빠지게 합니다. 예전에는 목돈을 구하기가 너무도 어려웠지 때문에 현금이 넉넉히 있는 집 만이 처음부터 전세를 구할 수 있었기 때문에 전세금을 돌려받으면 그 돈이 순 자산이었습니다. 그러나 지금은 전세자금 대출이 널리 통용되고 있어 대출이 잔뜩 들어있으니 전세금을 돌려받아 은행에 갚게 되면 아무것도 남지 않게 됩니다. 젊은 시절부터 저축 인생이 아니라 빚 인생이 시작되는 것입니다.
가계부채가 조만간 우리나라 부동산을 폭락시키지 않을 까?
최근 가계부채가 1,388조 원까지 늘어 사상 최대 수준을 보이고 있다고 합니다. 젊은 세대들의 오늘 만을 즐기려는 소비 습관이 가계부채의 수준을 최대로 끌어올린 것일까요?
정부가 우려하는 것처럼 부동산의 과열로 인한 과도한 대출이 문제를 일으킬까요? 언론은 최근 보도를 통해 가계부채의 수준이 과도해지면 부동산 거품이 붕괴해 우리나라 경제에 치명상을 주게 될 수 있다고 우려합니다. 과연 대 혼란이 일어날까요?
결론부터 말씀드리면 당분간 우리나라의 가계부채로 인해
부동산 경기를 비롯 우리나라의 자산시장이 붕괴될 가능성은 매우 낮습니다.
가계부채가 급증한 요인으로 지목되는 아파트 분양에 따른 집단대출이 투기수요보다 실수요자에 의해 이루어졌습니다. 전세가 줄어들고 월세의 비중이 늘어나면서 금융기관을 통해 공식적으로 집계된 대출이 늘면서 가계부채가 증가하는데 큰 영향을 주었습니다. 우리는 우선 버블이 커지면서 부채가 늘어나는 전형적인 과정을 먼저 살펴본 뒤 우리나라의 경우 어떻게 다른지 알아보려 합니다.
가계부채가 재앙을 만드는 과정
원론 적으로 보면 가계부채가 많다는 의미는 자산시장의 버블이 심해졌다고 해석할 수도 있습니다. 주식, 부동산이 계속해서 오르는 것을 본 개인들까지도 빚을 내 투자에 참여하게 됩니다. 이미 자산이 가지고 있는 고유한 가치보다 훨씬 비싸게 거래되고 있지만 더 오를 것을 기대하고 돈을 빌려 투자를 하는 것이죠. 하이만 민스키는 버블을 세 단계 과정을 거쳐 자산 가격이 오르는 과정이라고 이야기했습니다.
1 단계_헤지 금융 (불황)
투자자들은 보유한 자산의 가치가 폭락해 고통받고 있기에 감히 돈을 빌려 투자할 엄두를 내지 못한다. 기업과 가계는 충분히 상환할 수 있는 범위 내에서 대출을 신중하게 사용한다. 그리고 여유 현금이 생기면 부채를 상환해 다음번 위기에서 큰 손실을 입지 않으려 노력한다.
2 단계_투기금융 (회복)
투자자들은 차이를 이용한 자산 투자의 이점을 깨달으며, 빛을 내어 투자하는 데 거부감이 사라진다.
3 단계_폰지금융 (버블)
대출 증가가 가져오는 유동성 효과 그리고 자산 가격 상승에 따른 소비 증가는 자산시장의 매력을 더욱 부각하는 요인으로 작용한다. 결국 투자자들은 자산의 ‘수익성’보다는 ‘추가적인 상승여력 ’에 마음을 빼앗기게 된다.
이 단계들은 최근 2008년 금융 위기 이후 우리나라의 부동산에 대입해보면 흡사 1,2,3 단계가 맞아떨어지는 느낌을 받게 됩니다. 하지만 우리가 겪고 있는 모든 사건 사고가 그렇듯 모든 현상은 하나의 기준을 가지고 설명하기 어려울 때가 많습니다. 하나의 사건이 벌어지기까지는 참으로 많은 변수가 영향을 주기 때문이죠.
아파트 집단대출이 문제야? 아닐걸?
지난번 포스팅에서도 말씀드렸듯 우리나라의 부동산은 물가상승률에 비해 저렴한 수준입니다. 전 세계 부동산 가격과 비교해 보아도 낮은 수준이라는 것을 우리는 함께 살펴보아 알게 되었습니다. 물론 최근에 미사, 다산, 위례 등의 신도시에서 다수의 분양 물량이 높은 청약 경쟁을 거쳐 분양되었고 그에 따라 투기 수요가 꿈틀거린 것은 사실입니다. 아파트 분양권을 당첨받아 프리미엄을 얹어 매도해 제법 많은 이들이 시세차익을 챙겼습니다.
모델하우스 앞에서 구경을 위해기다리는 사람들, 출처: 조세일보아파트 청약전쟁으로 아파트의 청약이 시작될 때마다 수 십 대 일의 높은 경쟁률로 마감되는 일이 많아졌습니다. 소위 ‘떴다방’이 출현하고 모델하우스에 들어가기 위해 2~3시간 이상 서있는 진풍경이 펼쳐져 일부 지역에서는 실제로 부동산 거래가가 출렁이는 일이 벌어지기도 했었죠.
실제로 가계부채가 급증한 것은 새 아파트를 분양할 당시 분양 과정에서 발생한 집단 대출의 증가가 대부분의 요인을 차지합니다. 새롭게 공급된 주택 가격이 붕괴된다면 집단대출이 부실화될 수 있습니다. 그러나 부실화되기에는 실수요자가 많고 열기도 매우 뜨겁습니다. 일부 과열된 지역을 제외하고도 서울과 수도권의 청약 경쟁률은 10:1을 넘어서는 경우가 많습니다. 두 가지 이유 때문이죠.
서브프라임 사태로 인해 지난 10년간 주택 공급이 부족했습니다. 새 아파트가 많이 지어지지 않았습니다. 아무래도 새집에 살고 싶은 사람의 마음은 당연한 것입니다. 특히 요즘 분양되는 새 집들은 평면구조도 훨씬 좋을 뿐 아니라 다양한 부대시설의 구성도 선망에 대상이 되는 경우가 많습니다.
분양가 상한제 등의 영향으로 분양한 아파트의 가격이 주변 시세보다 낮다는 점입니다. 인기 지역 아파트에 당첨되면 곧바로 수 천만 원에서 수 억 원의 시세 차익을 얻을 수 있습니다. 분양가가 시장 가격에 비해 싸게 결정됩니다.
지난번 글에서 간단히 소개드렸던 신 반포 센트럴자이의 청약 결과가 오늘 나왔습니다.
출처: Business Watch98 세대를 모집하는 이번 청약에서 16,472개의 청약통장으로 청약이 들어왔습니다. 어떤 곳은 경쟁률이 510:1을 육박하기도 했습니다. 물론 바로 옆에 ‘아크로 리버뷰’ 아파트가 평당 6,000만 원 이상에서 거래되고 있는데 비해 분양가가 평균 평당 4,500만 원이었기에 매우 낮은 가격으로 아파트를 살 수 있는 절호의 기회였습니다.
그러나 이번 청약이 진행되는 기간 동안 이 지역은 투기지역으로 지정되어 있어 분양권을 얻었다 할 지라고 바로 팔 수가 없습니다. 상대적으로 저렴한 가격에 공급되었다고 하나 아파트의 가격이 워낙 비싸 계약금, 중도금으로 수 억 원에서 십억 원 이상 현금을 투기의 목적으로 몇 년간 묶어 둘 수 있는 사람은 많지 않았을 것입니다. 그래서 이번 청약에 참여한 사람들은 대부분 실 수요자로 보아도 될 것입니다.
강남에서는 특히 새 아파트가 지난 10년간 매우 드물게 공급되었습니다. 수십 년간 살다 보니 녹물이 흐르고 주차할 곳도 마땅치 않은 옛 아파트에 살기보다 평면 구조가 좋고 부대시설이 잘 갖추어진 곳에 살고자 하는 많은 수의 실 수요자들이 청약에 참여한 것입니다.
서울을 비롯한 수도권 일부 지역은 이와 같은
새 아파트에 대한 입주 수요가 공급보다 많은 상황이기 때문에
당분간 집단대출이 부실해져 가계부채 문제가 폭탄으로 변하지는 않을 것입니다.
전세에서 월세로 전환되는 흐름을 눈여겨봐야 한다!
전세가 월세로 바뀌고 있는 요즘의 흐름은 가계부채를 늘어나게 하는 요인 중 하나입니다.
우리가 빌리게 되는 집은 보통 누가 공급하고 있을까요? 일부 공공임대 주택이나 회사에서 제공하는 사택을 제외하면 대부분의 임대주택은 개인이 공급하고 있습니다. 이 들이 임대 주택을 공급하기에 앞서 어떻게 구매하느냐 에 따라 가계부채는 다르게 움직입니다.
우리나라의 고유한 전세제도는 100년 이상 이어져 왔습니다. 1970년대 수출이 나라에 존망을 가른다는 구호가 나돌던 시절, 정부는 인위적으로 수출 기업에 자금을 배정하기 위해 소비자에게 돈을 빌려주는 것을 통제했습니다. 그러다 보니 목돈이 필요한 집주인은 세입자로부터 자금을 조달할 수밖에 없었습니다. 세입자가 집주인에게 은행 대신 돈을 대출해주고 이자를 대신해 약정한 기간 동안 집주인의 집에서 살 수 있었습니다. 전세는 집이라는 공간을 중심으로 개인끼리 돈을 주고받는 사금융의 성격을 가진 것입니다.
출처: 연합뉴스우리나라의 주택 임대 시장은 전세에서 월세로 넘어가는 과도기에 있다고 볼 수 있습니다. 특히 1~2인 가구가 늘어나고 있는 지금 전세금 반환 부담이 없는 소형 주택을 중심으로 월세로 넘어가는 현상이 빠르게 이루어지고 있습니다. 요즘 부동산을 다니다 보면 저 소득층이 많이 살고 있는 동네의 소형 주택은 전세를 찾아보기 거의 어렵게 되었습니다.
실제로 우리나라의 임대료 부담 정도는 OECD에 가입한 37개 나라 중 러시아 다음으로 가장 낮은 수준이라고 합니다. 이런 낮은 수준의 임대료 부담은 전세 제도가 유지되고 있기 때문에 가능한 것입니다. 실제로 월세 가구는 전세 가구보다 약 1.6~4배 이상 많은 임대료를 지출하고 있습니다.
전세가 널리 통용되던 시절에는 집주인들이 전세금을 세입자로부터 받고 약간의 돈을 얹어 집을 사는 것이 보통이었습니다. 흔히 “전세를 끼고 집을 산다”라고 표현합니다. 이때는 세입자와 집주인 사이의 사금융으로 집 구입 자금을 조달받은 것이기 때문에 제도권 금융기관의 대출이 필요하지 않습니다. 그러나 월세로 그 집이 바뀌게 되면 집주인은 제도권 금융기관을 통해 대출을 받아야 할 것입니다.
전세로 세입자와 집주인 사이에 이루어졌던 직접 금융이 주택담보대출과 같은 은행과의 간접금융으로 전환되면서 통계에 잡히는 가계부채가 늘어나게 됩니다. 그러나 이는 이미 존재하던 부채가 통계에 잡히는 것이기 때문에 가계 부채가 이로 인해 늘어난다고 해도 위험이 함께 늘어났다고 볼 수 없습니다. 오히려 사적으로 이루어지던 돈거래가 제도권 금융으로 바뀌면서 담보인정 비율이나 DTI 규제 등을 통해 적절하게 부채 수준이 관리되기 때문에 어떤 면에서는 가계부채가 더 안전하게 통제된다는 장점이 있습니다.
따라서 우리는 최근의 가계부채 증가는 새 아파트가 분양되면서 발생한 집단 대출의 증가, 그리고 전세가 월세로 바뀌면서 집주인이 부족한 집 값을 대출받는 과정에서 생긴 부동산 담보대출이 대부분이라는 것을 알 수 있습니다. 새 아파트에 살고 싶어 하는 수요는 공급되는 물량보다 많습니다. 전세에서 월세로 바뀌는 과정에서 개인 간의 돈거래가 은행과 같은 제도권 금융에서 이루어지는 과정은 오히려 부채가 안정적으로 관리될 수 있게 되는 돕습니다.
가계부채가 늘어났다고 해서 단기간에 버블이 꺼지거나
부동산이 폭락할 개연성은 매우 낮아 보입니다.
우리나라의 경제는 앞으로 잘 성장할 수 있을까요?
우리나라는 일본과 달리 수출경기 중심의 국가입니다.
일본은 1억 중산층이 망가지는 순간 내수경기가 무너졌습니다. 대부분의 생산 품과 서비스가 일본 내에서 소비되었기 때문입니다. 우리나라는 수출경기 의존도가 다른 나라에 비해 매우 높습니다. 수출이 잘될 때 내수경기가 좋아지고, 반대로 수출이 잘 안 될 때 내수경기도 나빠집니다. 유일한 예외는 2015년 하반기에 일어났습니다. 2015년 상반기에 발생한 메르스의 영향으로 경기가 일시 위축되었던 때였죠.
내수경기추세는 수출을 그대로 추종하고 있습니다. 거제도나 울산을 보면 쉽게 체감할 수 있는데요. 조선업이 활황을 띄고 있을 때 금요일, 울산의 번화가 중 하나인 삼산동 거리에 나서면 모든 술집과 식당이 앉을자리가 없어 긴 줄을 서는 진풍경을 볼 수가 있었습니다. 울산은 자동차, 조선, 화학 산업이 고르게 분포되어 있는 덕분에 조선업이 어려움을 겪고 있는 지금도 번화가는 잠잠하지 않습니다. 그러나 조선업이 먹거리의 중심인 거제도와 군산은 조선업이 큰 어려움에 처하면서 그 지역의 상권이 붕괴되고 부동산 가격이 폭락하는 큰 어려움을 겪고 있습니다.
그래서 우리나라의 경제가 좋아지려면 운이 따라주어야 합니다. 세계 경제 여건이 좋아지고 교역량이 증가하면 우리나라는 수출을 많이 하게 됩니다. 미국이나 유럽의 소비자들이 돈을 많이 쓰면 한국 수출이 개선되고 반대로 소비자들이 지갑을 잠글 때 수출길이 막히게 되는 것이죠.
우리나라의 수출이 회복되고 있습니다. 아래의 그래프를 보시면 2016년 후반기에 접어들면서 우리나라의 수출은 석 달 이상 회복세를 보이고 있습니다. 우리나라뿐 아니라 중국, 대만, 호주 등 주요 경쟁국의 수출도 함께 회복 중입니다. 수출 회복이 일시적으로 끝날 것 같지 않습니다. 세계적인 흐름으로 보이는 것이죠. 수출 감소의 주범이었던 수출 단가마저 2016년 후반기 동안 3개월 연속 상승했기에 당분간 한국경제는 수출의 훈풍을 타고 회복될 가능성이 클 것 같습니다.
출처: Trading Economics수출을 잘하기 위해서는 경쟁력도 중요합니다. 우리나라의 경쟁력은 전 세계 나라들과 비교해 보았을 때 가장 좋다고 볼 수 있습니다. 통계에 따르면 글로벌 금융위기 전과 후로 나누어 한국 총 요소 생산성의 경제성장 기여도는 3.42%에서 1.87%로 1.55% 낮아졌습니다.
총 요소 생산성은 혁신 및 협업을 통해 생산성이 향상되는 것을 보여 주는 지표로 이전보다 숫자가 줄어든 것은 우려스러운 부분입니다. 그러나 우리나라가 가장 많이 경쟁하고 있는 일본은 같은 시기 1.54%를 기록했고 세계 최강의 기술력을 자랑하는 독일은 1.17% 기록해 한국보다 낮은 경쟁력 향상을 보여 주었습니다. 우리나라는 선진국 중 가장 빠른 속도로 생산성이 개선되고 있는 것입니다.
우리나라는 이웃 경쟁 국가들에 비해 유독 수출이 경제에 미치는 영향이 큽니다. 금융위기를 겪으면서 수출이 어려움을 잠시 겪기는 했지만 지속적으로 회복세를 보여 왔습니다. 생산성도 다른 선진국에 비해 좋습니다. 앞으로 글로벌 경기가 좋아지면 좋아질수록 우리나라의 경제도 나아질 것입니다.
오늘까지 세 개의 글에 걸쳐 부동산이 앞으로 계속 상승할 수 있는지 살펴보았습니다.
1. 우리나라의 부동산은 전 세계 부동산 중 손에 꼽힐 정도로 저평가되어있습니다.
2. 인구절벽은 오히려 나라의 경제를 성장시키는데 도움을 주는 경우가 많다는 것을 다른 선진국의 사례를 통해 살펴보았습니다.
3. 가계부채가 늘어난 배경을 보면서 최고치를 경신했다는 가계부채가 우리에게 위협적인 문제가 아님을 알 수 있었습니다. 우리나라의 경제는 잘 나아가고 있습니다.
우리가 살펴본 사실을 통해 앞으로 부동산에 투자를 할 수 있는 충분한 동기를 가지게 되었다면 어떤 부동산에 어떻게 투자하는 것이 바람직한 것일까요?
다음 글부터 저는 제가 그동안 투자를 했을 때 고려했던 기준과 실제 투자사례, 그리고 투자 뒤 변하고 있는 그곳들의 모습을 차근차근 소개해 드리려고 합니다. 우리나라 산업의 중심이 무엇인지 알고 국토발전 방향을 살펴보면 아직도 우리나라에는 투자하기 좋은 부동산이 많이 있습니다. 그곳이 어디인지 함께 살펴보고 생생하게 변화하고 있는 모습을 공유드리도록 하겠습니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
