땅에서 경제적 자유를 얻다.
행복한 삶을 위해 땅에서 해법을 찾았던 이야기를 들려드리고자 합니다.
안녕하세요 이준용 입니다.
최근 인터넷 유머사이트를 뒤적이다 흥미로운 글을 보게 되었습니다. 대기업을 다니면서 연봉 6,000만 원을 버는 40대 직장인의 가계부였습니다. 그의 가계부는 이랬습니다.
<대기업에 다니는 40대의 가계부>
연봉 6000만 원 (공제비율은 15.93%)
1달 실수령액 4,203,490 원
주택담보대출 원리금 균등 상환 2,121,310 원 (잔액: 2,082,180원)
따라서 실질 4인 가족 생활비는 2,082,180원에서 시작합니다.
(참고: 연봉 3000만 원 신입사원의 실수령액은 2,200,000원)
- 직장 출퇴근비(20일 치) 지하철 왕복 1,800원 X 20일 = 36,000원 (잔액:2,046,180원)
- 점심값(20일 치) 5,000원 X 20일 = 100,000원 (잔액: 1,946,180)
- 부부 핸드폰비 50,000원 (잔액: 1,896,180원)
- 인터넷비 25,000원 (잔액: 1,871,180원)
- 가스 50,000원 (잔액: 1,846,180원)
- 전기세 20,000원 (잔액: 1,826,180원)
- 수도세 10,000원 (잔액: 1,886,180원)
- 생수 값 2일에 한통 한 달에 15통 690원 X15병 = 10,350원 (잔액: 1,875,830원)
- 치약 1개 2,000원+면도날 1개 2,500원+비누 1개 1,500원+휴지 10개 5,000원(잔액:1,864,830원)
- 세제 1/2통 6,000원 + 피존 1/2통 3,500원 (잔액:1,855,330원)
- 정장 드라이클리닝 한 달에 4번 상하의 10,000원 X 4회 = 40,000 (잔액: 1,815,330원)
- 경조사비 1회 50,000원 (잔액: 1,805,330원)
- 아파트 관리비 50,000원 (잔액:1,755,330원)
- 이발 블루클럽 1회 6,000원 (잔액: 1,749,330원)
- 쌀값 (시골에서 농사지으시는 부모님께서 무료 제공)
- 4인 가족 일주일에 귤 3개씩 개당 150원 X 12개 X 4주 = 7,200원 (잔액: 1,742,130원)
- 4인 가족 일주일에 사과 1개씩 개당 1,000원 X 4개 X 4주 = 16,000원 (잔액: 1,726,130원)
- 일주일에 1회 2자녀+와이프 롯데리아 세트 5,000원 X 3명 X 4주 = 60,000원 (잔액: 1,666,130원)
- 한 달에 1회 BBQ 후라이드 1마리 =16,000원 (잔액: 1,650,130원)
- 부부 보장성 보험료 1인당 20,000원 X 2명 =40,000원 (잔액: 1,646,130원)
연년생인 두 자녀 유치원비
- 종일반 월 310,000원 X 2명 = 620,000 (잔액:1,026,130원)
- 식비 월 40,000원 X 2명 = 80,000원 (잔액: 946,130원)
- 특별활동비 30,000원 X 2명 = 60,000원 (잔액: 886,130원)
- 교재비 15,000원 X 2명 = 30,000원 (잔액: 856,130원)
부모님 용돈
- 쌀값+야채+김치 등 친가 노부모님께 드리는 용돈 200,000원 (잔액: 656,130원)
- 처가 장인, 장모께 드리는 용돈 200,000원 (잔액: 456,130원)
기타 식료품 및 외식비
- 한 달에 1회 4인 가족 중국집 외식비 자장면 4그릇 12,000원, 탕수육 12,000원 (잔액:432,130원)
- 한 달에 1회 아이들이 좋아하는 마트표 새콤달콤 유부초밥 KIT 3,180원 (잔액: 428,950원)
- 한 달에 1회 마트표 스위티오 바나나 한 덩이 4,000원 (잔액: 424,950원)
- 한 달에 2회 4인 가족 라면 끓여먹기 700원 X4명 X 2회 = 5,600원 (잔액: 419,350원)
그는 자동차를 보유하고 있지 않았습니다. 매달 아이들이 먹고 싶은 것이 있어도, 갖고 싶은 것이 있어도 그는 자식들이 원하는 대로 해줄 수 없었습니다. 와이프는 둘째를 낳은 뒤 십 년 동안 일하던 직장을 어쩔 수 없이 그만두었다고 했습니다. 16년을 더 절약하고 저금해야 두 자녀의 4년 치 등록금을 겨우 모을 수 있을 것입니다. 저도 부모의 입장에서 자식에게 원하는 대로 해줄 수 없는 것이 얼마나 마음 아픈 일인지 잘 알기에 마음이 무거워집니다.
이 가계부를 공개한 가장은 학창 시절 열심히 공부해 대학에 들어갔습니다. 그리고 취직을 위해 무한 경쟁에 뛰어들어 열심히 노력한 끝에 대기업에 들어간 세대일 것입니다. 90년대 후반에 우리나라에 IMF 한파가 휘몰고 간 뒤 취업은 예전처럼 간단한 문제가 아니었기 때문입니다.
40대 가장의 길은 고독합니다, 출처: Pixabay과연 그가 처한 현실에서 그와 아내는 노후준비를 앞으로 잘할 수 있을까요? 무엇이 이 가족의 가계부를 옥죄고 있는 것일까요? 그가 구입한 집을 위해 빌린 돈이 가장 큰 부담입니다.
그는 지출 중 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출 원리금을 상환하기 위해 2,121,310원을 매달 지출하고 있습니다. 가족의 보금자리를 마련하기 위해 2억 원을 몇 년 전 연 5%의 금리로 10년 원리금 균등상환 조건으로 빌렸다고 합니다. 그는 10년만 고생하면 그들의 보금자리를 얻을 수 있다는 생각에 수년 전부터 희생을 감수하며 살아온 것입니다.
주택담보대출을 표현하는 단어인 모기지 (Mortgage)는 흥미로운 어원을 가지고 있습니다. mort는 ‘죽음’을, gage는 ‘약속’이나 ‘서약’을 의미합니다.
죽음에 이르기까지 지켜야 하는 서약을 의미하는 것이죠.
출처: 미주 중앙일보사실 아버지 세대에서 결혼을 해서 아이를 기르며 보내던 시절은 이 가장이 생각하는 것처럼 근검절약으로 집을 사는 것이 통하던 때였습니다. 아버지가 구직을 하던 1980년대는 취직이 정말 쉬웠다고 합니다. 경제는 매년 고공 성장을 계속했습니다. 시중의 돈이 부동산으로 쏠리면서 집과 땅은 사놓으면 무조건 올랐습니다. 가격이 앞으로 무조건 오른다고 믿는 부동산 불패신화가 이어졌습니다.
고령자들이 기댈 수 있는 공공복지 시스템이 제대로 갖추어지지 않은 것도 많은 이들이 부동산에 깊은 관심을 가지는데 한몫했습니다. 유럽에서도 신자유주의 영향으로 해고가 쉽게 이루어지고 공공복지가 축소되면서 주택 소유 열풍이 나타났습니다. 노후에 무슨 문제라도 생기게 되면 집을 담보로 빚을 내 소비 생활을 유지할 수 있는 ‘비상금’으로 활용하려는 마음 때문일 것입니다.
과거 ‘60% 룰”이 통했던 시절이 있었습니다. 우리 세대는 전셋값이 매매 값의 60%를 넘어서면 집값을 밀어 올리는 것을 경험했습니다. 2000년대 초반 많은 이들은 “집값이 계속 오르니까 조금 더 보태 나도 아파트 가격 상승에 동참해야 한다.”말했습니다. 전세로 아파트에 살던 이들은 주로 그곳에 오랫동안 사는 목적보다는 시세 차익을 얻기 위해 아파트를 샀습니다. 60% 룰에 따라 집을 샀던 이 사람들은 돈을 짭짤하게 벌었습니다. 그러나 지금은 60% 룰이 잘 통하지 않습니다. 집을 사기보다 전세를 전전하는 사람이 많이 늘었기 때문입니다.
1991년 서울 아파트 시세60% 룰에 따라 아파트 가격이 고공행진을 이어갔다고는 하지만 사실 물가가 오른 것보다 집값은 적게 올랐습니다.
가장 많이 올랐고 지금도 선망에 대상인 압구정동 현대아파트로 떠나보도록 하겠습니다.
출처: 조선일보
1991년부터 2015년 말까지 압구정동 현대아파트는 25년 동안 485% 올랐습니다. 1991년 33평형을 기준으로 2억 2,000만 원 선에서 거래되었고 2015년에 들어서 11억 원까지 가격이 올랐습니다.
같은 기간 버스 요금을 살펴보겠습니다. 1991년 버스 토큰은 170원이었습니다. 버스요금은 물가가 상승하면서 오르기 시작해 2015년 말에 들어서 1,200원까지 올랐습니다. 무려 705.9% 상승한 것입니다.
물가가 상승한 것보다 그 집의 가격이 덜 상승했다면 정말로 시세차익을 통해 이익을 보았다고 볼 수 없습니다. 우리가 일상 속에서 지불하는 다른 물건 및 서비스의 가격은 집값이 오르는 속도보다 더 빠르게 올랐을 터니까요.
지난번 네덜란드 수도 암스테르담 주변 도시의 약 400년간 집값의 변화에서 (못 보신 분들께서는 아래의 링크를 클릭해 보세요!) 우리가 보았듯 집값은 장기적으로 물가 상승률만큼 오르는 것을 볼 수 있습니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/1
물론 단기간의 버블로 투기수요가 늘어나게 되면 집값이 물가 상승폭보다 많이 오를 수도 있습니다. 2017년 9월 우리가 방금 살펴본 그 아파트는 19억 원에 거래되고 있어 1991년 대비 863% 수준까지 가격이 더 상승했습니다. 그러나 이는 재건축이 임박해 기대심리가 형성되어 투기수요가 유입되었고 강남 지역의 고소득 층의 주거수요에 비해 공급이 부족해져 가격이 일시적으로 최근 몇 달 동안 단기간에 상승한 것으로 보아야 맞을 것입니다.
아파트는 물가가 오르는 만큼 오릅니다. 아파트는 표준화, 규격화되어 쉽게 가격을 파악할 수 있습니다. 정보 기술의 발달로 아파트 가격이 실시간으로 공개되는 데다 약산의 시차는 있지만 실 거래 가격도 컴퓨터나 스마트폰을 통해 누구나 언제든지 볼 수 있어 시장의 심리적인 부분에 영향을 많이 받게 됩니다. 가격이 장기적으로 보면 물가만큼만 오르지만 단기적으로는 위아래로 출렁거려 집을 가진 사람은 집을 사는 공간이 아닌 물건으로 느끼게 하고 가격이 출렁일 때마다 마음도 출렁이게 됩니다.
특히 아파트는 정부의 규제와 정책에 따라 가격이 심하게 출렁거릴 가능 성이 높아졌습니다. 최근 정부에서 발표한 DTI (총부채상환비율) 규제를 실시하면 가계 부채 문제를 줄일 수 있지만 거래 침체라는 부작용이 뒤따를 수 있습니다. 분양가 상한제 역기 단기적으로 고분양가 후폭풍을 막을 수 있지만 공급을 위축시키게 됩니다. 수요와 공급이 출렁이면 가격도 자주 오르락내리락하게 됩니다. 주식처럼 빠르게 롤러코스터처럼 움직이지만 팔려면 시간이 걸리는 나의 집값을 계속 신경 쓰게 된다면 삶이 행복할 수 있을까요?
뉴욕처럼 주택 임대료를 통제하면 기존 세입자는 좋을지 모르지만 시장 전체로는 주택 공급 축소, 품질 저하, 이중계약 성행 등 부작용을 낳게 됩니다. 스웨덴 경제학자 아사르 린드 베크는 “폭격을 제외하면 임대료 통제는 도시를 파괴하는 가장 효율적인 기술”이라고 말했습니다. 이보다 무서운 것은 전 세계에서 우리나라에만 존재하는 전세 제도에 상한제를 도입하게 된 경우를 상상해보는 것입니다. 전세시장의 가장 큰 특성은 변동성과 불안정성입니다. 전세는 작은 수급의 불균형만으로도 가격이 출렁이는 특성을 안고 있기에 집값도 춤을 추게 될 것입니다.
출처: 연합뉴스선진국에 진입한 우리나라는 7,80년대 그 시절처럼 폭발적으로 경제가 성장하기 힘듭니다. 물론 우리나라 경제가 당분간 좋은 기류를 타고 계속 성장하기는 하겠지만 예전처럼 매년 10% 이상 성장하는 일은 벌어지지 않을 것입니다. 많은 전문가들이 아파트와 같은 부동산 자산이 저성장 체제에 접어들었다고 이야기합니다. 금융 자산에 비해 효율적이지 않을뿐더러 수익이 높다고 보장할 수도 없는 것이죠.
그렇다면 우리가 앞서 보았던 이 슬픈 직장인은 어떻게 해야 할까요? 어떻게 월급의 족쇄에서 자유로워지고 돈에 구애를 받지 않고 자식들과 행복한 가정을 꾸려 갈 수 있을까요? 그의 노후는 어떻게 준비해야 할까요?
신께서 실제로 존재하셔서 새로운 삶을 내려 주시지 않는 한
우리의 삶은 한 번 주어집니다. 우리는 한 번뿐인 소중한 시간을 사랑하는 이와
행복하게 살아가야 할 권리를 가지고 있습니다.
언젠가는 다른 사람의 이익을 위해서 월급이라는 올가미에서 벗어나 나만의 인생을 즐기며 사랑하는 사람들과 화목하게 살아야 합니다. 그렇게 때문에 우리는 부의 추월차선을 타기 위해 고민해야 합니다.
제가 만약 그의 입장이라면 저는 집을 사지 않았을 것 같습니다. 가족이 살기에 너무 좁지 않고 출퇴근에 지장을 주지 않는 거리의 저렴한 아파트에 전세를 구하거나 빌라의 월세를 얻었을 것 같습니다. 비록 1억이 되지 않는 적은 종잣돈이라도 빠르게 모아 미래를 어떻게 투자를 할지 고민을 했을 것 같습니다. 그가 매달 내고 있는 220만 원 중 월세 부담을 제외하더라도 몇 년간 모으는 것만으로도 그는 수천만 원의 현금 종잣돈을 모을 수 있었을 것입니다.
그가 집을 힘들게 십 년 동안 고생한 끝에 자신의 집으로 만들었다고 하더라도 아파트 시장에 변동성이 커져 갑자기 몇 천만 원이 떨어지기라도 한다면 그는 낙담할 것입니다. 앞으로의 아파트 시장은 물가 상승률보다 크게 오르기 어렵습니다. 노후를 대비해야 하고 조금이라도 풍족한 삶을 살기 위해서는 무언가 다른 대안이 필요하다고 생각합니다.
저는 땅에서 해답을 찾았습니다. 땅은 어디로 도망가지 않습니다. 도시화되기 전 사게 되면 평당 백만 원 이하의 저렴한 금액으로 일억이 안 되는 돈으로 작게는 백 평에서 수천 평 에이르는 땅을 살 수 있습니다. 처음부터 논/밭이거나 염전인 땅을 본래의 가격으로 사기 때문에 경기의 영향을 전혀 받지 않습니다. 최악의 경우에도 시간은 조금 걸리지만 처음에 산 가격에 다시 팔 수도 있습니다.
주식처럼 늘 모니터에서 눈을 뗄 수 없어 괴롭지 않습니다. 개인 투자자는 기업 간 정보들을 수집하는 데에 어려움을 겪어 외국인, 기관과의 다툼에서 패배하기 쉽습니다. 주식 투자를 합리적으로 하기 위해서는 선전지나 주식카페 등의 정보에 의존해서 투자를 벌일 수 없습니다. 패가망신의 지름길인 것이죠.
기업의 내재가치를 분석하고 PER, PBR 등 자산 가치 대비 수익률 분석을 위한 계산을 하고 거시경제의 변화를 수시로 모니터링 해 몇 년 뒤의 시장의 성장을 예측해 장기간 가치투자를 해야 승리할 가능성이 높은 시장이 주식 시장입니다. 공부가 부족한 사람들에게는 위험이 크기 마련입니다.
베이비부머 세대로서 은퇴를 준비해야 하는 처지였기에 노후를 준비할 투자수단을 찾는데 골몰했습니다. 땅에 투자하는 것은 저에게 주식 투자보다 편하게 느껴졌습니다. 땅의 가치를 판단하는 것은 생각보다 복잡하지 않았습니다. 일반인인 저 조차도 접근할 수 있는 정보가 풍부했습니다. 그 후 제가 관심을 두던 산업의 동향과 대한민국 현대사와 함께 견주어 다양한 곳에서 수집한 풍부한 정보들을 분석하니 개발이 될 곳임에도 아직 논밭이거나 숲인 수많은 땅들이 눈에 들어오게 되었습니다. 땅을 알면 알게 될수록 공부할 것도 제법 많이 늘어났습니다.
우리나라의 핵심 중추 산업을 이해했고 중요한 산업이 집중된 도시나 앞으로 집중될 곳을 열심히 찾았습니다. 그 지역에서 가장 유동인구가 많이 붐빌 것으로 보이는 지하철/열차역이 어디에 지어질지, 철도는 어느 방향으로 뻗어 나갈지, 연계된 도로를 국가에서 어떻게 연결하려고 계획하고 있는지 정부가 발간한 다양한 자료를 수집해 분석했습니다.
그렇게 정보를 산업과 국가 정책에 걸쳐 다양하게 수집해 분석해보니 예전에는 보지 못했던 새로운 땅을 보는 눈이 생겼습니다. 분명 국가적 산업들이 들어올 수밖에 없는 곳이고 이미 개발 계획이 국가적으로 확정되었음에도 저평가되어 있는 토지들이 제법 눈에 보였기에 저는 지난 시간 동안 그런 땅들에 투자해 제법 많은 수익을 올릴 수 있었습니다.
그래서 저는 땅을 사랑합니다. 월세라는 선물로 경제적 자유를 안겨준 고마운 존재. 가족들과 함께 걱정 없이 행복하게 살 수 있도록 지켜준 존재이기에.
다음 글에서는 제가 어떤 기준으로 토지에 투자하고 있는지 소개해드리려 합니다. 이 기준에 모두 부합하면서 비교적 낮은 가격에 거래되고 있는 토지를 살 수 있다면 안전하게 제법 높은 수익을 낼 수 있을 것입니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
