토지 투자에 성공하기 위한
세 가지 비밀.
토지에 투자를 결정하기전 반드시 고려해야할 핵심 요소를 살펴봅니다.
안녕하세요 이준용입니다.
지난번 글을 통해 우리가 부의 추월차선을 타기 위해 어떤 고민을 해야 하는지 살펴보았습니다. 토지에 투자하는 것은 조금만 관심을 가지고 살펴보면 안전하고 매력적인 일입니다.
우리는 부동산 시장이 IMF와 미국 서브프라임 모기지 사태를 맞으면서 어떻게 변해 왔는지 알 수 있습니다. 시장에 변화가 크게 요동치더라도 영향을 받지 않는 사람들은 다음과 같은 조건을 가지고 있습니다.
대출 없이 집을 소유하는 경우 부동산 폭락과 하락에 영향을 거의 받지 않습니다.
전세를 끼고 집을 산 경우 시장의 변화에 따라 집 값에 신경이 쓰이게 되지만 월세를 끼고 집을 사게 되는 경우 신경을 덜 쓰게 됩니다. 꾸준히 내 집에서 돈이 들어오니 가격이 떨어지더라도 기다릴 수 있지 때문이죠.
단독주택을 소유한 자는 어떤 시장에서도 승리합니다. 단독 주택의 경우 건물의 가치보다는 땅의 가치가 큽니다. 땅의 가치는 대한민국 역사상 거의 하락한 적이 없습니다. 어떤 금융위기에도 거의 피해가 없는 유일한 부동산입니다.
부동산은 입지가 가장 중요합니다. 입지가 좋은 곳의 부동산은 큰 파도에도 상대적으로 덜 출렁댑니다.
결국 대출이 없이 집을 가지는 것이 요즘 같이 시장의 변동성이 큰 때에 고통 없이 정말 내가 살고 있는 집을 보금자리로 여기고 살 수 있는 방법입니다. 하지만 많은 분들의 주머니 사정에 있어 대출 없이 집을 구하는 것은 불가능합니다. 집값이 비싸 제법 많은 목돈이 들기 때문이죠.
대출을 끼고 집을 산 뒤 시장의 변동성으로 집값이 떨어지기라도 하면 정말 많은 사람들이 ‘하우스 푸어’로 전락해 대출금을 갚는데 자신의 번 돈의 대부분을 희생하는 비극이 벌어집니다.
우리가 살아가는 데 있어 행복은 최우선의 가치가 되어야 하지만
집에 모든 생계가 얼 메이는 순간부터 우리는 행복을 빼앗기게 됩니다.
하우스 푸어, 출처: 경향신문더군다나 실제 살 집이 있음에도 돈을 더 벌기 위해 전세를 끼고 집값과 전세금의 차액만 자신이 투자해 집을 사게 되는 ‘갭 투자’나 낮은 금리로 무리하게 대출을 일으켜 집을 산 뒤 시세차익을 노리는 일은 시장에 변동에 따라 우리의 삶을 파탄내기도 합니다.
부동산 불패 신화가 예전 같지 않고 일부 집값은 과열 양상을 보이고 있는 이 시점에서 수익을 위해 아파트를 사는 것은 조금 더 신중한 판단이 필요합니다. 입지와 도시 별 주택의 수요와 공급을 충분히 고민하지 않고 무분별하게 남의 말을 이곳저곳에서 듣고 집을 사게 된다면 시장이 조금이라도 출렁이는 순간 오랫동안 고생해서 모은 돈이 모두 물거품처럼 사라지는 슬픔을 경험하게 될 것입니다.
우리는 시장의 상황이 어떻든 상관없이 행복한 인생을 살아가야 합니다. 돈에 구애를 받지 않고 주변의 사랑하는 이들과 행복한 시간을 더 많이 보내기 위해 애써야 합니다. 한 번뿐인 우리의 삶을 돈을 버는 일에 대부분 허비한다면 삶을 정리하는 때에 이르러 우리는 많은 후회를 하게 될 것입니다.
빚 없이 살 수 있는 준비를 하는 것이 필요합니다.
그러기 위해서는 종잣돈을 만들기 위해 어떤 준비를 해야 하는지 고민해 보아야 합니다. 다른 사람의 눈을 의식해 번듯한 아파트를 무리하게 대출받아 사기보다 정말 우리 가족이 살기에 필요한 집의 최소 조건이 무엇인지를 판단해 주거비용을 줄인 뒤 투자를 위한 종잣돈을 모아 안정적이고 앞으로 상승 가능성이 높은 토지에 나누어 투자하는데 관심을 가지면 좋을 것 같습니다.
앞서도 보았던 것처럼 땅의 가치는 대한민국 역사상 거의 하락한 적이 없습니다. IMF가 터지던 97년 전후에도, 미국의 금융위기가 쓰나미처럼 시장을 휩쓸고 지나가던 2008년에도 땅의 가치는 꾸준히 상승했습니다. 우리나라의 매년 총생산인 GDP와 비교해 보아도 땅의 가격은 2배 이상 상승했습니다.
출처: 한국은행특히 최근 문재인 정부의 부동산 정책은 주택에 초점이 맞춰져 있어 토지에 투자하는 것은 주택보다 한결 자유롭습니다. 제가 그동안 투자한 토지 중 지금부터 소개 드릴 세 가지 조건에 모두 부합하는 토지는 시간이 흐름에 따라 가격이 제법 많이 올랐습니다. 제가 투자한 울산의 토지는 도로가 신작로처럼 넓어지고 주변에 혁신도시가 들어서면서 건물을 지어 올려 그곳에서 월세를 매달 꼬박꼬박 받기도 하니 땅은 저에게 정말 고마운 존재라 할 수 있습니다.
저는 반드시 제가 나름대로 정한 세 가지 기준이
반드시 동시에 맞아떨어지는 땅을 삽니다.
각 지역으로 유유자적하며 임장 다니다 보면 일부 부동산 업자들이 지금이 아니면 살 수가 없는 절호의 기회라고 마음을 흔들어 놓을 때가 많습니다. 그럴지라도 그들이 추천한 토지가 이 세 조건에 부합하지 않으면 관심을 두지 않습니다. 여러분도 참고해 주변의 땅들을 살펴보시면 황무지처럼 보이던 땅이 금싸라기로 보이는 때가 있으리라 생각합니다.
토지투자 시 염두해야 할 세 가지 핵심 요소
일자리: 산업단지가 있거나 형성될 예정이며 입주될 산업이 지금, 그리고 앞으로 최소 5년 이상 우리나라의 핵심이 될 것으로 예상되어야 한다.
교통: 투자할 지역의 토지에 수도권과 연결되는 철도, 도로가 있거나 건설계획이 수립되어 있어야 한다.
위의 두 가지를 충분히 예상할 수 있는 객관적인 자료가 충분해야 한다. (정부 발간 자료 및 기업체 동향 등)
이 기준을 보니 무언가 공통점이 떠오르지 않으시나요? 인구의 유입이 가장 중요하다는 것입니다.
비록 그곳의 땅을 사는 때에는 사방이 논밭이고 밭을 매는 농부와 소의 울음소리가 귀를 간지럽히고 있을지라도 세월이 조금 흘러 그곳에 우리나라 핵심 산업의 전진 기지가 들어서고, 일하는 사람들이 그곳에 살며출, 퇴근을 하고, 서울을 손쉽게 왕래할 수 있게 되면 땅의 가치는 하루가 다르게 변하게 됩니다.
사람이 많이 유입되고 그곳에서 돈을 벌며 소비할 수 있는 여건이 만들어지면 그곳의 땅 값은 자연스럽게 오르기 마련입니다. 땅의 가치는 유사시에도 한 번도 떨어진 적이 없어 리스크가 주식이나 아파트에 비해 적다고 볼 수 있습니다.
핵심 요소별로 항목별로 살펴보도록 하겠습니다.
일자리
이전 포스팅에서 살펴본 것처럼 우리나라는 수출이 경제에서 가장 중요한 역할을 하고 있습니다. 아래의 링크의 하단에 위치한 단락을 참조해 우리나라 수출이 호조세를 보이고 있다는 사실을 참고해 보실 수 있습니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/3
그렇다면 우리나라에서 가장 수출을 많이 하는 제품은 무엇일까요?
출처: The Atlas2015년 우리나라에서 수출된 제품을 비중별로 눈에 띄게 보여주는 표입니다. 이 표를 살펴보면 “Made in Korea”를 붙인 제품 중 어떤 제품이 가장 많이 수출되었는지 알 수 있습니다.
#1. 반도체
#2. 자동차
#3. 크루즈 여객선 등 승객을 실어 나르는 선박
#4. 액정 (LCD, QLED 등)
#5. 자동차 부품 및 액세서리
#5. 해양 플랜트
#5. 정제된 석유 제품 (휘발유 등)
#6. 스마트폰
이 제품들이 만들어지는 산업이 위치한 지역의 주변은 어떻게 바뀌었을까요? 파주로 떠나보도록 하겠습니다.
파주 LCD 산업단지
2003년까지만 해도 이 지역은 그저 논 밭이었습니다. 한 평에 몇만 원 밖에 안 하는 땅을 쉽게 볼 수 있는 지역이었습니다.
파주LCD 산업 단지 조성 전그러나 5년간의 조성 사업이 끝난 2008년 같은 지역이 이처럼 빠르게 바뀌었죠.
파주LCD 산업 단지 조성 후_같은 곳을 촬영한 것 입니다우리나라가 수출하는 제품 중 큰 비중을 차지하는 LG의 LCD 생산기지가 들어서면서 북한과 인접해 논, 밭 투성이었던 파주는 엄청난 변화가 일어났습니다. 공장을 매일 출, 퇴근하는 근로자들이 살 집이 필요했습니다. 서울에서 출퇴근 하기에는 너무 시간이 오래 걸렸고 일산은 집값이 비쌌기 때문입니다. 그래서 이 곳 주변으로 파주 운정 신도시가 들어서게 되었습니다.
파주 운정 신도시 조감도
파주 운정 신도시의 현재모습우리나라의 주요 산업 중 하나인 LCD 산업이 들어왔습니다. 그곳에서 일할 사람들이 출퇴근할 수 있는 집이 주변 운정신도시에 지어졌습니다. 그곳에는 상가건물이 들어서고 하나의 도시가 완성되었습니다. 불과 십 년 전까지만 해도 그곳은 위의 사진에서 본 것처럼 논과 밭에 지나지 않았습니다.
도시가 들어서고 서울 도심과 소통을 원활히 하기 위해 GTX-A, 지하철 3호선 연장이 예정되어 있습니다. 앞서 이야기했던 인구가 유입되는 최적의 조건인 산업과 교통의 조합이 모두 갖춰지고 있는 것입니다.
파주에서 출발하는 GTX / 지하철 3호선 출처: 한국경제그럼 과연 단지가 생기기 전의 논 밭일 때 몇 만 원에서 몇 십만 원의 가치를 가졌던 땅의 가격은 단지가 조성된 뒤 어떻게 바뀌었을까요? 파주 LG LCD단지 주변 공시지가를 살펴보도록 하겠습니다.
2015년 파주 LG LCD 단지주변 공시지가단지가 조성된 뒤 한 평의 가격이 1,000만 원을 넘은 것을 볼 수 있습니다. 황무지로 보이는 땅일지라도 다른 관점에서 살펴보면 그 땅이 부의 추월차선으로 바뀔 수 있습니다. 어떤 입지를 가지고 있는지, 앞으로 사람들이 얼마나 많이 유입될 수 있는 지를 알 수 있다면 그것을 뒷받침할 수 있는 다양한 자료를 수집하고 직접 현장을 돌면서 발전 가능성이 높지만 저평가되어 있는 토지를 살 수 있습니다. 시간이 흐름에 따라 그 땅은 더 이상 월급에 구애를 받지 않고 돈으로부터 자유를 주는 효자가 됩니다.
아직도 우리나라에는 논, 밭이지만 오늘 살펴보았던 파주처럼 앞으로 인구가 많이 유입되어 토지의 가격이 빠르게 상승할 가능성이 높은 땅이 이곳저곳 존재합니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 물어보세요. 지식은 나눌수록 가치가 있는 법입니다. 많은 분들과 지식을 나누다 보면 배우는 점이 많습니다. 자주 소통하는 이웃 분들이 많아졌으면 하는 바람입니다.
우리는 이미 논밭이 구획정리가 되어 교통망까지 다 갖추어진 된 지역에 지어진 아파트, 오피스텔을 구입하는 소비자가 되기보다 그곳이 들어서기 전부터 땅을 사들여 그 지역에 다양한 시설들을 지을 수 있도록 돕는 생산자가 되어야 합니다. 생산자가 되면 원가에 부동산을 가지게 되고 버블과 같은 시장의 변동에 영향을 받지 않습니다.
다음 글에서는 땅을 안전하게 고르기 위해 고려해야 할 요소 중 산업에 이어 교통에 대한 부분을 살펴보고 산업과 교통의 발전 가능성을 뒷받침하는 객관적인 정보를 어떻게 수집할 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
