역세권 토지 투자 실전사례.
송산 역세권과 창원 중앙역세권의 사례로 실전에 유용한 팁을 알려드립니다.
안녕하세요 이준용입니다.
오늘은 지난 글의 이어 두 역세권의 사례를 바탕으로 실전 유용하게 쓸 수 있는 토지 분석 팁들을 소개드리고자 합니다. 우선 송산 역세권을 자세히 알아보기에 앞서 화성시에 들어오게 될 미래 자동차 연구기지가 어떻게 개발에 영향을 주는지 살펴본 뒤 송산 역세권을 살펴볼 예정입니다. 그 후 창원 중앙역세권의 개발 사례를 자세히 분석해 앞으로 송산 역세권이 어떻게 개발될지 예상하는 시간을 가지도록 하겠습니다.
아무래도 실전에 필요한 정보를 최대한 담으려 노력하다 보니 이번 글은 조금 내용이 많습니다. 하지만 천천히 사례들을 눈으로 담으시다 보면 분명 역세권 토지를 보는 안목이 달라지는 느낌을 받으실 수 있으리라 믿습니다.
최근 화성 송산그린시티와 서해선 송산 역의 공사가 본격적으로 시작되었습니다. 주변 지역의 도로공사들이 하나둘씩 확정되어 공사가 시작되면서 정말 많은 분들께서 화성 땅에 투자하기 위해 저에게 문의하시고 있습니다. 저에게 연락 주신 분 중 몇몇 분들께서는 저와 함께 직접 그 지역을 방문해 빠르게 변화되고 있는 모습을 보시고 바로 송산 역 역세권 범위 안의 토지에 바로 투자하기도 하셨습니다.
제가 상담을 해드리고 투자하기 좋은 토지를 찾아 드렸습니다. 투자하기 알맞은 토지를 찾기 위해서는 현장에서 상당한 발 품을 팔아야 하기에 최근 화성을 오가는 일이 많아졌습니다. 그래도 앞으로 상당한 발전이 예상되는 좋은 토지를 여러분께 소개해 드릴 수 있어서 큰 보람을 느끼고 있습니다.
좋은 땅이 되기 위해서 일자리와 교통이 매우 중요하다고 말씀드렸습니다. 우리나라의 핵심 산업 중 하나가 그 지역에 들어와 양질의 일자리를 만들어 주어야 합니다. 그 지역에 새로 철도가 건설되고 역 주변으로 도시가 형성되는 역세권 개발이 예상되는 지역이어야 합니다. 이 두 가지 조건이 모두 충족이 되어야 투자가 성공할 확률이 높아집니다. 아직 역세권에 대해 잘 감이 오지 않으시는 분들은 아래의 포스트를 꼭 참고해주시기 바랍니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/6
한국의 자동차 연구 흐름을 보면 송산그린시티의 미래가 보인다.
최근 평택과 화성은 부동산 투자에 관심이 많으신 분들에게 우리나라에서 가장 “핫”한 투자처로 인기를 모으고 있습니다.
평택의 경우 투자해도 좋을 만큼 저평가되어 있는 땅이 없을 정도로 이미 많은 분들께서 평택 토지에 투자하셨습니다. 요즘은 좋은 매물을 찾는 게 쉽지 않습니다. 그에 비해 화성의 경우 아직 투자할 만한 땅이 제법 있는 편입니다. 화성은 평택에 투자하셨던 경험이 있으신 분들이 다음 순서로 관심을 가질 수밖에 없는 좋은 조건을 가지고 있습니다.
양질의 일자리가 집중될 예정인데요. 우리나라가 수출하는 제품 중 거의 60% 이상을 차지하는 반도체, 자동차와 관련된 산업이 화성에 집중되고 있습니다. 반도체의 경우 삼성전자가 화성에 이미 약 40만 평 규모의 반도체 생산 공장을 완공해 생산을 이어가고 있습니다. 약 8만 명의 사람들이 이 곳에서 일을 하고 공장과 인접한 동탄 신도시가 형성되어 그들이 주거하고 소비할 도시가 형성되었습니다.
화성에 들어설 산업 중 우리가 주목해야 할 분야는 자동차 분야입니다. 현재 송산그린시티와 남양읍을 중심으로 엄청난 변화가 일어나고 있습니다. 현대자동차 그룹은 2015년 1월 81조에 달 하는 투자 계획을 발표했습니다. 생산 기지 확장과, 연구, 개발에 총력을 기울일 것이라는 의지를 보여준 것 인 데요. 화성에는 현대, 기아차의 주요 시설들이 이미 자리하고 있습니다.
기아자동차는 화성에서 국내 주요 생산기지 3곳 (소하리, 광주, 화성) 중 하나인 화성공장을 이미 가동하고 있습니다. 향후 이 공장의 생산라인에 확장이 이루어지면 임금 수준이 높은 생산 근로자들이 화성 남양 신도시와 송산 그린시티로 유입될 것으로 전망됩니다.
현대자동차는 화성 남양읍에 남양연구소를 짓고 그룹의 신성장동력을 개발하는 중심지로 키워 나가고 있습니다. 최근 제네시스 신 모델을 이 곳 연구소에서 발표한 것이 전 세계 언론에 연이어 보도되었는데요. 그룹 차원에서 연구 개발의 핵심 동력으로 이곳을 적극 활용하고 있다는 것을 엿볼 수 있는 이벤트였습니다.
제네시스 G70 출시행사_남양연구소, 출처: 시사저널 e
현대차그룹 남양연구소현대자동차 그룹은 자동차 기술에 있어 두 가지 핵심 과제에 그룹의 모든 역량을 집중하고 있습니다.
친환경 자동차 (전기, 하이브리드, 연료전지 자동차)
자율 주행 자동차
1. 친환경 자동차
유럽에서 화석연료 자동차의 종말을 선언하는 국가가 잇따르면서 휘발유와 디젤 연료를 사용하지 않는 자동차를 개발하는 과제가 시급해졌습니다.
영국과 프랑스는 2040년부터 경유, 휘발유로 움직이는 내연기관을 가진 자동차를 판매 금지하기로 했습니다. 독일도 2030년부터 화석연료 자동차 판매를 금지하는 결의안이 통과되었습니다.
http://www.g-enews.com/view.php?ud=201707261437258285304e01dee9_1
우리나라도 아직 법안이 가결되지는 않았지만 민주당 민병두 의원의 발의로 2030년 내연기관 자동차의 판매를 금지하는 법안이 발의되었습니다. 석유를 주된 연료로 사용하는 자동차가 사라지게 되는 것은 전 세계적인 흐름입니다.
http://news20.busan.com/controller/newsController.jsp?newsId=20170807000250
이 흐름의 핵심은 국가가 화석연료로 움직이는 자동차를 아예 판매하지 못하도록 막는 것입니다. 전 세계적으로 탄소배출을 규제하고 지구의 온난화를 막기 위해 노력하고 있습니다. 세계 온실가스 배출의 55% 이상 책임이 있는 55개국이 논의를 계속해 미국, 중국, 브라질, 인도, 유럽 연합 등 주요 기후변화 당사자들이 온실가스 배출을 줄이기 위한 책임을 다하기 위해 2015년 파리 기후협약을 통해 국제법을 제정했고 효력이 발효되었습니다. 앞으로 차를 계속 팔기 위해서는 화석연료를 사용하지 않고 수소나 전기로 움직이는 차를 만들지 않으면 안 되는 상황이 된 것입니다.
요즘 스마트폰뿐 아니라 모든 사물이 인터넷과 연결되는 사물인터넷의 시대가 이미 우리 생활 속으로 들어오고 있습니다. 우리는 스마트폰 앱을 활용해 집의 불을 켜거나 보일러 온도를 조절할 수 있고, 자동차의 시동을 걸고, 원격으로 각종 편의 장치를 조절할 수 있는 시대에 살고 있습니다.
2. 자율 주행 자동차
자율주행차는 미래의 자동차에 있어서 매우 중요한 부분입니다. 자동차를 가지지 않은 사람들도 앱을 이용해 자신이 가고자 하는 곳까지 자율주행 중인 차를 불러 손쉽게 이동이 가능해집니다. 운전이 불가능한 어린이부터 나이가 많거나 장애가 있어 거동이 불편한 사람 들에 이르기까지 자신이 원하는 대로 자유롭게 이동할 수 있게 되는 핵심이 자율주행차 기술에 녹아 있는 것입니다.
요즘 자율주행 분야에서는 정부가 직접 주도하는 미국과 유럽 사이 패권 경쟁이 치열하게 벌어지고 있습니다. 미국은 하원에서 미국 자동차 회사들이 최대 10만 대까지 안전기준을 면제받고 자율주행차를 운행할 수 있도록 하는 법안을 만장일치로 통과시켰습니다. 2년간 2,500대로 제한되어 있던 규제가 풀리게 돼 자율주행차 개발에 더욱 속도를 낼 수 있게 된 것이죠. 뿐만 아니라 다양한 안전기준을 미국 도로교통안전국이 주도해 통일하는 작업에 박차를 가하고 있습니다.
독일 정부도 일정 기준을 충족하는 자율주행차에 대한 실제 도로 운행을 전격적으로 허용했습니다. 자율주행기능이 탑재된 아우디 A8을 사게 되면 앞을 보지 않고 자동차에 운전을 맡겨 아우토반을 달릴 수 있게 된 것입니다. 유럽에서는 독일, 오스트리아, 프랑스 정부가 트럭, 버스와 같은 상용차의 자율주행 기준을 함께 마련하기 위해 다양한 업무를 수행하고 있습니다.
미국에서는 이미 자율 주행 자동차를 개발하고자 하는 움직임이 오래전부터 활발하게 진행되고 있습니다. 우리 에게도 널리 알려진 검색엔진의 제왕 ‘구글’은 교통사고를 예방하고 시간의 자유로운 활용을 도움과 동시에 탄소 배출까지 획기적으로 줄여 줄 수 있는 무인자동차 기술 개발을 2009년부터 빠르게 시작했습니다. 2012년 5월 8일 네바다주가 처음으로 자율주행 자동차를 일반도로에서 시험할 수 있도록 면허를 구글에게 주면서 시험 주행을 본격적으로 시작했습니다. 현재는 이 시험 주행거리가 지구를 24바퀴 이상 돌 수 있는 거리인 120만 km에 도달했습니다. 실리콘밸리를 중심으로 정말 다양한 스타트 업들이 자율주행차와 관련된 혁신을 주도하고 있습니다.
Google Self Driving Car, 출처: Flickr우리나라 자동차 산업은 기존에 널리 사용되던 화석연료를 대체하는
친환경 자동차를 주도적으로 만들고, 자율 주행 자동차 산업에 있어
세계 유명 자동차 브랜드들과 경쟁할 수 있는 경쟁력을 갖추어야 합니다.
이 커다란 흐름에서 도태된다면 우리나라 자동차 산업은 큰 위기를 겪게 될 것입니다. 그래서 현대자동차 그룹의 투자는 막힘 없이 집행될 가능성이 매우 높습니다. 기업의 생존과 우리나라 산업의 미래가 달린 문제이기 때문이죠. 우리나라는 아직 자율주행차 연구에 있어 선진국에 비해 뒤쳐져 있는 것이 사실입니다.
화성, 송산그린시티 = 우리나라 미래자동차 연구의 중심
우리나라도 본격적으로 기업과 국가가 함께 자율주행 자동차 연구에 역량을 집중하기 시작했습니다. 국토교통부는 케이 시티라는 자율주행 연구 클러스터 개발 계획을 발표했습니다. 화성 남양 읍의 현대차 연구소와 더불어 자율주행 기술을 연구할 수 있는 장소가 화성 송산그린시티와 송산역 바로 옆에 생기게 되는데요. 실제로 개발될 모습을 살펴보도록 하겠습니다.
송산그린시티의 전체 지도입니다. 케이 시티는 남측의 교통안전공단 자동차 안전연구원 트랙을 중심으로 조성될 예정입니다. 위성사진으로 더 자세히 살펴보겠습니다.
케이시티가 조성될 예정인 교통안전공단 자동차안전연구원 자리http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2017/08/29/0200000000AKR20170829070200003.HTML
지금 지어져 있는 트랙을 중심으로 자율주행 자동차를 시험할 다양한 시설들이 들어서게 됩니다.
트랙을 중심으로 산업단지가 조성됩니다. 수자원공사가 발간한 송산그린시티 개발사업의 지구단위 계획 결정도서를 살펴보도록 하겠습니다.
지구단위계획은 “토지이용계획상의 평면적인 계획의 한계점과, 건축법상의 수직적(층고 일변도) 개발을 보다 입체적인 관점에서 중재하고 보완하는 단위 지구의 계획”이라고 되어 있습니다. 쉽게 풀어 보자면 개발을 하고자 하는 토지를 용도별로 나누어 높은 건물과 낮은 건물이 지어질 곳을 미리 정한 계획이라는 뜻이죠.
트랙을 중심으로 산업단지를 조성할 수 있도록 지구단위계획이 짜여 있습니다. 함께 살펴보겠습니다.
송산그린시티 지구단위계획_산업, 출처:한국수자원공사보시는 것처럼 자율주행 자동차 테스트 단지인 케이 시티를 따라 산업시설이 입주할 수 있도록 미리 구획을 지정해놓은 것을 보실 수 있습니다. 이 곳에 다양한 스타트업과 기반 산업이 입주하게 될 것입니다. 케이 시티와 현대자동차의 남양연구소는 멀지 않은 거리에 위치하고 있습니다. 우리나라 수출의 30% 이상을 차지하는 자동차 산업의 미래가 화성에서 펼쳐지게 되는 것입니다.
송산역 주변 역세권이 형성된다면 그 주변은 화성 기아자동차 생산 근로자와
미래 자동차를 연구하는 핵심 연구 인력들이 유입될 가능성이 매우 높습니다.
이들은 매우 높은 급여 수준을 갖추고 있습니다. 국내 10대 그룹의 95개 상장사가 금융감독원 전자공시 시스템에 공개한 2016년 사업 보고서에 따르면 현대자동차 그룹 11개 개열사의 1인당 평균 급여는 8,030만 원으로 10대 그룹 중 가장 높았습니다. 이 중에서도 미래의 핵심 먹거리를 개발하는 연구인력이 화성으로 몰려오기에 일자리 중에서도 가장 좋은 일자리가 송산역 주변으로 들어오게 되는 것이죠.
10대 그룹 직원 총론, 출처: 시사저널논/밭에 불과하던 송산역 인근의 지역이 이들이 주거하고 소비하는 도시로 탈바꿈하면서 급격한 발전을 이룰 수 있는 충분한 근거가 되는 것입니다. 화성은 이전에 울산이 그랬던 것처럼 우리나라에서 1인당 총생산이 가장 높은 친환경 산업 도시로 탈바꿈하게 될 것입니다.
변화가 실제로 이루어지고 있는 것은 현장에 가 보면 바로 알 수 있습니다. 화성시청과 함께 형성된 남양 신도시 지역과 안산을 이어주는 77번 국도가 이미 왕복 4차로로 확장되었습니다. 77번 국도와 송산역 건설현장을 잇는 왕복 4차선 도로도 지금 공사가 막바지에 이르렀습니다.
77번 국도의 모습입니다. 원래 왕복 2차선에 불과하던 이 곳 이 공사가 완료되어 왕복 4차선의 도로로 탈바꿈하였습니다. 위와 아래의 하얀 동그라미를 주목해 주세요.
아래의 동그라미는 화성시청과 77번 국도가 보다 짧은 거리로 연결될 예정임을 보여 드리기 위해 표시한 것입니다. 이미 공사가 거의 마무리 단계에 있습니다. 이 공사로 화성시청에서 송산 그린시티, 안산, 인천으로 우회 없이 빠르게 오갈 수 있게 됩니다.
위의 동그라미는 기존 77번 국도 끝 지점에서 안산 반월 테크노 시티로 연결되는 구간으로 공사가 거의 마무리 단계에 있습니다. 실제로 공사가 완료된 국도의 인도로 2018년 1월 이 곳이 안산까지 연결될 예정이라고 하는 안내문을 곳곳에서 볼 수 있습니다. 다른 도시와의 왕래가 점점 편해지는 것입니다.
77번국도변에서 볼 수 있는 완공 안내 현수막예전의 77번 국도는 어땠을까요?
2012년의 모습입니다. 기존의 도로는 왕복 2차로의 좁고 구불구불한 도로였기 때문에 직선으로 시원하게 뻗은 도로를 만들기 위해 농지를 보상절차를 통해 매입했습니다.
1년이 지난 뒤 이곳에 흙이 매워지고 도로가 시원하게 뻗어 나갈 수 있도록 기반 공사가 시작되었습니다. 그 후 시간이 지나 지금은 왕복 4차선 도로가 완공되어 마지막으로 안산과 화성시청 부분이 연결되면 이 도로를 통해 화성의 사람들은 안산, 인천 지역을 보다 빠르고 편리하게 왕래할 수 있게 됩니다.
왕복 4차선으로 완성된 77번국도의 모습제2 서해안 고속도로도 2013년 완공되어 송산그린시티의 교통은 주변 도시들과 거미줄처럼 잘 연결될 준비가 되어있다는 것을 알 수 있습니다.
제 2 외곽순환 고속도로 망의 모습
그렇다면 이 시기에 가장 투자하기 좋은 토지는 어디일까요?
늘 말씀드리듯 일자리와 핵심 역이 들어서는 곳 주변의 토지가 중요합니다. 핵심 역을 중심으로 간접 역세권 범위 이내 지역의 토지를 매입해야 시간이 흘러 도시가 만들어지고 구획 정리가 되어 토지의 가치가 급속도로 오른다는 사실을 꼭 기억해주세요.
역세권의 개념송산 역을 중심으로 투자하기 좋은 토지의 범위를 함께 알아보겠습니다.
송산 역은 서해선의 첫 번째 역입니다.
철도부지: 반경 200m
직접 역세권: 반경 500m, 도보 최대 거리 (10분 내외)
간접 역세권: 반경 3,000m
송산 역이 어디에 지어질 예정인지 지구단위계획을 참고해 알아봅시다.
공룡알 화석 보호 지역과 상업지 옆에 역이 지어질 것을 알 수 있습니다. 이 정보를 바탕으로 직접 역세권과 간접 역세권의 범위를 알아보겠습니다.
실선으로 표기된 범위의 지역이 직접 역세권, 점선으로 표기된 범위의 지역이 간접 역세권입니다.
이 범위 내에서 벌써 토지가 상업용지로 바뀐 지역이 있습니다. 온라인상에 공표된 지적도를 모두 이어 붙여 보았습니다. 상업지가 되기 전과 후의 땅의 지목 변화를 보여드리겠습니다.
작년 11월 13일 전/후의 변화입니다.
이 지역은 수자원공사가 소유한 부지입니다. 송산 역이 들어서면 상업시설이 들어설 곳입니다. 이 곳은 상업지로 용도변경이 완료되었습니다. 수자원 공사가 입찰을 통해 분양하게 될 땅입니다. 이 지역을 제외하고 원안에 있는 다른 토지들을 살펴볼까요?
2017년 촬영된 최근 위성사진입니다. 상업지의 부지조성 공사가 한창인 것을 볼 수 있습니다. 송산 역도 공사가 한창이네요. 77번 국도와 송산 역을 연결하는 동서 진입도로도 공사 가 활발하게 진행 중인 것을 보실 수 있습니다. 현재는 동서 진입도로가 거의 완성되어 완공을 앞두고 있습니다.
지적도를 살펴보겠습니다.
역을 중심으로 간접 역세권 범위 안에 위치한 문호리와 시리의 땅들이 개발제한구역으로 지정되어 있는 것을 알 수 있습니다. 자세히 살펴보면 자연녹지지역으로 지정된 지역도 보입니다. 역세권 범위 안에 위치한 토지이지만 개발제한구역이나 자연녹지지역으로 지정이 되었는 것을 보신 많은 분들이 이 토지는 앞으로 개발이 안될 토지로 오해하시는 경우가 많습니다.
송산 역에서 화성시청으로 이어지는 개발 축을 중심으로 역세권 범위 안에 있는
토지는 현재 지역의 분류에 관계없이 개발이 될 가능 성이 매우 높습니다.
창원 중앙역세권 개발을 통해 토지의 가치가 어떻게 변화하는지 이해할 수 있다.
개발 축에 대해 자세히 알아보기 위해 창원 중앙역의 역세권 개발 현장으로 이동해 보겠습니다. 경남개발공사의 창원 중앙역세권 사업안내 자료를 참고해 살펴볼 것입니다.
http://www.gndc.co.kr/sub/02_02_01_13.asp
창원 중앙역의 역세권 개발은 KTX역인 창원 중앙역과 창원 시청 사이의 개발 축을 중심으로 역세권역을 개발하는 사업입니다. 내년에 완공이 될 예정으로 공사를 진행하고 있습니다.
경남개발공사가 제공한 항공사진을 보면서 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
창원 중앙역 바로 앞 논, 밭이고 개발 제한 구역으로 지정되어 있던 곳입니다. 이 곳을 토지 중에서도 가장 가치가 높은 상업용지로 탈바꿈시켜 개발하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
이 곳이 상업지로 변하는 과정을 연혁별로 살펴볼까요? 순서대로 눈을 크게 뜨고 봐 주시기 바랍니다.
창원 중앙역이 연결되어 있는 경전선 복선 전철은 2000년 12월 철도청이 경전선의 경남구간 복선 전철화 공사를 골자로 한 경전선 개량 기본계획(안)을 발표하면서 시작되었습니다. 그 후 공사가 진행되어 2010년 12월 15일 개통해 영업을 시작했습니다. 조금 독특한 것은 기본 계획이 발표되고 공사가 예상보다 상당히 오래 걸렸다는 점인데요.
당시 공공기관과 창원대, 시민단체와의 의견 충돌로 공사일정에 상당히 큰 차질을 빚었기 때문입니다. 중요한 것은 이 철도의 기본계획이 2000년에 공식 발표되었고 그 후 역의 위치가 정해진 뒤 역세권 개발이 순차적으로 진행되었다는 점입니다.
역의 위치가 정해진 뒤 창원 중앙역세권 개발이 어떤 순서로 진행되었는지 살펴보도록 하겠습니다.
2007.09.27 : 사업시행협약 체결(우리 공사↔창원시)
2008.09.11 : 개발제한구역 해제 및 도시개발구역 지정 제안(우리 공사→창원시) ***
2009.09.11 : 도시관리계획 변경(결정) 신청(경상남도→국토해양부)
2010.06.29: 개발제한구역 해제 고시(국토해양부 고시 제2010-416호) ***
2011.11.09 : 도시개발구역지정 및 개발계획 수립(창원시 고시 제2011-273호)
2013.10.10 : 실시계획 인가(창원시 고시 제2013-241호)
2014.11.06 : 개발계획 변경 및 실시계획 변경 인가(창원시 고시 제2014-287호)
2015.02.24 : 조성공사 착공 ***
2015.04.16 : 개발계획 변경 및 실시계획 변경 인가(창원시 고시 제2015-92호)
여기서 중요한 힌트를 얻으셨나요? 역세권 개발에 대한 협약이 체결된 뒤 개발을 시행하는 공사가 지방자치단체에 개발제한 구역 해제를 요청하게 됩니다. 지방자치단체는 국토해양부에 도시관리계획을 변경해달라는 변경 신청을 합니다. 그리고 아홉 달이 지난 뒤 역세권 개발지역의 개발제한구역은 해제되었습니다. 그 후 5년이 지나 상업지로 탈 바꿈 시키는 공사에 착공하게 되는 것입니다.
이 지역의 지목을 보시면 아시겠지만 공원을 제외하고 대부분의 토지가 유통, 산업단지로 지목이 바뀌어 조성되고 있습니다. 토지의 가격이 급격하게 오른 것을 알 수 있죠. 얼마나 올랐을까요?
이곳의 토지 중 경남개발공사가 입찰을 통해 분양한 상업 용지의 낙찰가를 한국 자산관리공사 (캠코)의 온비드 시스템을 통해 조회해 보았습니다.
각각의 토지가 감정가보다 높은 금액에 각각 낙찰된 것을 확인할 수 있습니다. 낙찰된 모든 토지의 감정가 대비 낙찰가 평균을 매겨 보니 감정가 대비 154.58% 수준으로 낙찰된 것을 확인할 수 있었습니다. 상업용지 중 1,298㎡규모로 입찰이 진행된 한 필지(감정가 39억 8550만 9000원)는 낙찰가율이 무려 214.15%를 기록했습니다. 85억 3477만 7777원에 낙찰되었는데 평 당 2,171만 원에 낙찰된 것입니다. 이곳은 철도가 들어설 것으로 공표되었던 시기에 논과 밭에 불과했던 곳이었습니다. 개발제한구역으로 지정되어 있었죠. 이 지역에 개발제한구역이 해제되고 개발이 진행되면서 평당 2,000만 원에 육박하는 금싸라기 토지로 변모하게 된 것입니다.
송산 역으로 다시 돌아와 살펴보도록 하겠습니다. 송산 역과 화성시청을 연결해 보시면 이제 개발 축이 눈에 들어오시나요? 77번 국도가 화성시청과 곧장 연결되는 공사가 진행 중이고 77번 국도와 송산 역을 이어주는 왕복 4차선의 동서 진입도로 (동그라미 친 곳)가 곧 완공됩니다.
2017년 5월의 동서진입도로 공사 현장위의 지도에서 동그라미로 표시된 지역에 지어지고 있는 동서 진입도로 공사 현장입니다. 5월에 촬영한 사진이고 현재 마무리 공사가 한창 진행 중에 있습니다. 원천리, 문호리는 아직 논과 염전인 곳이 상당히 많은데 이렇게 넓은 도로를 그 위로 짓는 이유가 무엇일까요? 개발 축을 중심으로 역세권 개발이 꾸준히 전개될 것임을 보여주는 것이라 보시면 될 것 같습니다.
따라서 다음과 같이 범위를 정해 투자하기 좋은 토지가 어디인지 살펴볼 수 있습니다.
1. 송산 역을 중심으로 간접 역세권 (3,000m 이내) 범위 이내에 있는 토지
2. 송산 역과 화성시청 사이 개발 축을 중심으로 역세권 범위 이내에 있는 토지
다만 송산 역세권의 경우 유의해야 할 부분이 있습니다. 그림을 보면서 설명해드리겠습니다.
송산그린시티는 동측 지구와 남측 지구 중간에 공룡알 화석지가 있습니다. 이 지역은 문화재 보호구역으로 지정되어 개발이 불가능합니다. 송산역과 배후 상업지 좌측으로는 자율주행 자동차 연구단지와 산업단지가 위치하고 있습니다.
송산역을 중심으로 좌측과 위로는 역세권 개발이 불가능하기에 송산역에서 남양 뉴타운 사이 개발축을 따라 역세권 개발 가능성이 높습니다. 위의 그림의 화살표는 앞으로 역세권 개발이 될 가능성이 높은 방향을 표기해 놓은 것입니다.
우리는 이 곳에서 발 품을 팔아 가장 저평가된 토지를 찾아야 하는 것입니다. 앞서 우리가 살펴보았던 것처럼 현재 개발 제한 구역으로 지정이 되어 있을 지라도 역세권 개발 사업자가 선정되고 지방자치단체와 국토교통부가 그 개발계획을 승인하고 지원하는 과정에서 개발 제한은 해제됩니다.
우리는 땅의 가치가 절차에 따라 상승하게 되는 모든 과정을 다양한 사례와 근거를 통해 이해했습니다. 송산 역 주변에는 아직도 개발 후의 예상되는 미래 가치가 반영되지 않아 저평가되어 있는 지역이 많이 있습니다. 개발이 진행되기 전, 개발이 진행될 것으로 예상되는 땅을 미리사 두어 부의 추월 차선에 올라타는 노력을 해야 합니다.
더 아래쪽으로 내려가 보겠습니다. 원천리는 개발제한구역으로, 송정리는 계획 관리 지역으로 지정되어 있습니다. 개발제한구역에 대해서는이 미 우리가 알아보았으니 계획관리지역의 변화 가능성에 대해 알아보도록 하겠습니다.
관리지역은 도시지역의 인구, 산업의 수요를 충당하기 위해 도시 지역에 준하여 체계적인 관리와 농업의 진흥, 자연환경 및 산림 보존을 위해 관리가 필요한 지역을 말합니다. 쉽게 표현하면 도시가 될 가능성이 높은 지역의 땅을 각각의 용도에 맞게 분류해 놓은 것이죠. 관리지역은 크게 세 종류의 관리지역으로 나눌 수 있습니다.
생산관리지역
보전관리지역
계획관리지역
이 중 계획관리지역은 가장 규제가 적습니다. 다목적 개발에 용이하고 계획관리지역 내 아파트 단지, 공장 건설 등이 가능합니다. 도시지역으로 편입이 예상되는 지역으로 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역을 말하는 것이죠. 아직 도시지역이 아니더라도 신도시 개발, 혁신도시개발, 대규모 개발 등이 예비된 토지라고 보실 수 있습니다.
송정리의 경우 송산 역 간접 역세권 범위 밖에 위치하고 있지만 바로 옆에 케이 시티를 중심으로 한 차세대 자동차산업단지가 조성됩니다. 골프장이 있으며 평택 시흥 고속도로의 송산, 마도 IC가 연결되어 있어 다른 도시와 연결이 잘 되어 있습니다.
송정리는 역세권 개발에 비해 시간은 더 걸리지만 토지의 가격이 시리, 문호리에 비해 낮고 충분한 시간 동안 보유하고 있으면 개발이 될 확률이 높기에 발 품을 팔아 조사해보고 관심을 가져야 할 가치가 충분합니다. 송산 역과 화성시청을 중심으로 한 개발 축을 잊지 마세요.
자, 이제 송산그린시티 주변의 산업은 어디에 위치하고 있는지 살펴볼까요?
송산역을 중심으로 위로는 반월 테크노시티, 우측으로는 삼성전자 화성사업장, 아래쪽으로는 현대차 그룹의 남양연구소가 위치한 것을 볼 수 있습니다.
송산역 주변의 토지는 산업이 들어서는 속도에 맞추어 도시화가 이루어질 가능성이 매우 높다고 볼 수 있습니다. 특히 이미 공단이 조성되어 많은 기업들이 입주해 있는 안산 반월 테크노시티에서 77번 국도를 통해 송산 그린시티와 연결되기 때문에 공단으로부터 유입되는 주거 수요도 예상할 수 있습니다.
이렇게 일자리, 교통의 발전 흐름, 다양한 정책 자료와 사례에 맞추어 토지를 찾다 보면 미래에 큰 변화와 성장이 이루어질 수 있는 토지를 우리 주변에서 쉽게 찾을 수 있습니다. 실제 투자에 관심이 있으시거나 투자하기 알맞은 토지를 찾고 계신 중이라면 이 글의 내용을 바탕으로 직접 조사해보시고 궁금하신 점은 댓글을 통해 질문해주세요.
조만간 송산역 주변의 토지들도 평택처럼 부동산 투자자들이 몰려와 투자할 가능성이 매우 높습니다. 지금 화성에 투자를 할 수 있는 객관적인 이유가 무엇인지 냉정하게 판단하고 늦기 전 투자할 수 있는 지혜가 필요한때입니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
