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by 멋진 인생 Oct 12. 2017

수익형 부동산의 종류와 투자 요령

사랑하는 사람을 위해서 무언가를 해줄 수 있다는 것은 어떻게 보면 이 세상에서 가장 큰 행복 중 하나이다. 상가주택이라는 수익형 부동산 투자로 얻어진 경제적인 여유로움은 나와 내 가족에게 또 다른 삶의 기회를 가져다주었다.

투자의 계기와 원동력이 ‘부’ 자체가 아니라 ‘사랑하는 가족을 위한 마음’에서 시작되었기 때문에 물질적인 성과가 속되게 여겨지지 않고 소중한 가치로 빛을 발하고 있다. 아내와는 서로를 더 이해하고 사랑하게 되었고, 아이들에게도 안정감과 편안함을 선사해 줄 수 있었다.

부동산을 취득하는 목적은 크게 ‘실거주’ 또는 ‘투자’를 위한 것으로 나뉘는데, 투자를 위한 부동산은 ‘수익형 부동산’과 ‘시세차익형 부동산’으로 분류해 볼 수 있다.

부동산 투자에도 유행과 흐름이 있어서 시기에 따라 다른 유형의 부동산이 주목을 받는데, 일반적으로 부동산 대세 상승기에는 시세차익형 부동산에, 위축기에는 수익형 부동산에 관심이 쏠리는 경향이 있다.

최근에는 선진국형 저성장 구도로 부동산 시장 구조가 변화함으로써 큰 시세차익에 대한 기대가 낮아졌고, 베이비 붐 세대의 은퇴와 고령화 사회로의 진입으로 연금형태의 안정적인 현금흐름에 대한 관심이 높아지면서 수익형 부동산에 대한 수요가 크게 늘어나고 있다.

또한, 요즘과 같이 은행 예금금리가 낮은 상황에서는 안정적이면서도 높은 수익률의 현금흐름을 만들어내는 수익형 부동산만큼 매력적인 투자처를 찾기 힘들다. 수익형 부동산은 크게 ‘주거용’과 ‘상업・업무용’, 그리고 ‘숙박용’ 수익 부동산으로 분류할 수 있다.

1. 주거용 수익 부동산

주거용 수익 부동산은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 다가구, 도시형 생활주택 등 주거를 위해 만들어진 공간을 임대하여 수익을 얻는 부동산을 말한다.

같은 주거용 물건이라도 임대 수익을 얻기 위한 것인지 시세차익을 얻기 위한 것인지에 따라 접근 방법에 차이가 있는데, 대형 평형보다는 소형 물건에 대한 월세 임차 수요가 더 많고 수익률이 높으므로 임대 수익을 얻기에 적합한 주거용 부동산은 소형의 아파트나 다세대주택, 주거용 오피스텔, 그리고 도시형 생활주택이라고 할 수 있다.

특히 요즘과 같이 대가족에서 소가족으로, 1인 가구로 세대구성이 바뀌는 추세에서는 소액 투자로 임대 수익을 올릴 수 있다는 장점이 더욱 주목받는다.

주거용 부동산은 입지가 아주 나쁘지만 않다면 기본 수요가 있으므로 투자하기에 안전하고 무난하지만, 그로 인해 경쟁률이 높은 만큼 좋은 수익을 낼 수 있는 물건을 낙찰받으려면 남들보다 좀 더 많은 노력이 필요하다.

필자는 좋은 부동산을 찾으면 경매를 통해서 낙찰받지 못하더라도 주변 시세 등의 조사를 철저히 해 두는데, 비슷한 조건의 물건이 공매나 신탁으로 진행되면 누구보다 한발 빠르게 가치를 알아보고 물건에 대한 정보에 다가갈 수 있었고 좋은 가격에 낙찰받을 수 있었다.

이처럼 시세를 정확하게 파악하는 습관을 들여놓으면 경매나 공매뿐 아니라 급매로도 좋은 물건을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 쉽게 찾을 수 있다.

주거용 수익 부동산 투자의 또 다른 장점은 오피스텔을 제외하고는 취득세가 다른 수익 부동산보다 낮고, 양도세도 다른 수익 부동산은 2년 이상 보유해야 일반 과세가 되지만 주거용은 1년만 보유하면 된다는 점이다. 필자는 투자 초반에 위와 같은 주거용 수익 부동산의 장점들을 잘 활용하여 소액 투자로도 꾸준한 수익을 올릴 수 있었다.

2. 상업・업무용 수익 부동산

상업・업무용 수익 부동산이라고 하면 주변에서 쉽게 접하는 상가를 가장 먼저 떠올리게 되는데, 이 밖에도 업무용 오피스텔, 아파트형 공장, 오피스 빌딩 등이 대표적이다.

초보 투자자 시절에는 아파트나 오피스텔과 같은 소액 주거용 부동산을 중심으로 낙찰받고 임대를 놓았기 때문에 상업・업무용 부동산은 거리가 멀고 어렵게 느껴졌다. 하지만 주거용보다 위험성이 좀 더 높은 만큼 더 큰 수익을 기대할 수 있는 것도 사실이다. 그러므로 좀 더 신중한 접근과 판단이 필요하다.

업무용 부동산 중에서 ‘오피스텔’은 주거용으로 겸용할 수 있다는 장점 때문에 임대료가 조금 비싸고 교통이 좋은 곳에 위치하는 경우가 많다. 그리고 ‘아파트형 공장’은 흔히 생각하는 공장과는 조금 다른데, 일반적으로 산업단지 내에서 기업의 사무실로 사용되며 ‘지식산업센터’라고 불리기도 한다. 이 아파트형 공장은 오피스텔보다는 분양가나 임대료가 상대적으로 낮은 편이다.

상가와 같은 수익형 부동산은 월세 임대차 계약이 어느 정도의 가격에 형성되어 있느냐에 따라 매매가에 직접적인 영향을 미친다. 가령 연 6%의 수익률에 맞춰서 매매가를 결정한다고 가정해 보자. 월 50만 원으로 임대 계약이 되어 있는 상가라면, 1년 동안의 임대 수익은 600만 원이다.

600만 원은 1억 원의 연 6%에 해당하므로 이 상가의 매매가는 1억 원이 된다. 만약 월 60만 원에 임대 중이라면 같은 수익률로 계산했을 때의 매매가는 1억 2천만 원이다. 월세 10만 원의 차이가 매매가로는 2천만 원의 차이를 발생시키는 것이다.

그리고 임대 계약이 보증금 5천만 원에 월 100만 원인 상가라면, 매매가는 2억 5천만 원(=보증금 5천 만+월세 환산 2억)으로 계산해 볼 수 있다. 따라서 임대 가격이 높은 상가를 잘 선택하여 투자한다면 현금흐름뿐 아니라 시세차익에서도 높은 수익을 얻을 수 있다.

그렇다면 높은 임대 가격을 기대할 수 있는 상업용 부동산은 어떻게 찾아야 할까? 최우선으로 살펴야 할 조건은 입지라고 할 수 있는데, 사람이 몰리고 영업이 잘 되는 곳은 임대가가 높고 당연히 시세도 높게 형성된다.

그러나 그만큼 경쟁이 치열한 시장이기도 하다. 그래서 필자가 선호하는 투자 대상은 아직은 상권이 무르익지 않았지만, 어느 정도 시간이 지나면 발전할 가능성이 높은 곳이다. 눈앞의 수익이 확실히 보이지 않는, 제대로 형성되지 않은 상권이지만 앞으로의 가치를 내다볼 수 있다면 남들과는 다른 수익을 맛볼 수 있는 것이다.

그러나 남들과 다른 안목을 가지기 위해서는 그만큼 더 열심히 공부하고 발품을 팔아야만 한다. ‘고시텔’이 바로 필자의 남다른 노력으로 얻어진 값진 결과라고 할 수 있다. 노력하면 할수록 점차 보는 눈이 달라지고, 보는 눈이 달라지면 수익의 단위도 달라진다.

3. 숙박용 수익 부동산

숙박시설은 고객이 잠을 자고 머무를 수 있도록 서비스를 제공하고 요금을 받는 곳인데, 대표적인 숙박용 수익 부동산으로는 펜션과 같은 리조트 그리고 여관, 모텔, 호텔 등이 있고 최근 각광받고 있는 게스트 하우스도 있다.

숙박용 부동산에 투자하기 위해서는 일단 주변지역 상권을 먼저 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 경매로 나온 숙박시설 주변 경쟁 업소들의 영업 현황을 살펴보면서 수요를 파악하고, 해당 숙박시설의 영업 상태를 확인한다.

예를 들면 수도사업소에 방문하여 6개월 정도의 수도요금을 알아보거나 주차되어 있는 차량 대수를 살펴보는 등의 방법을 이용할 수 있다. 그리고 숙박시설을 이용하는 고객들은 깨끗한 신축건물을 선호하기 때문에 건물의 상태 역시 고려하여 조사한다.

숙박용 부동산의 수익은 다른 수익형 부동산과는 달리 임대 수익보다는 사업 수익에 더 가까우므로 개인 사업자 등록과 영업 허가에 관한 부분도 반드시 확인해 보아야 한다.

따라서 경매로 낙찰받은 숙박용 부동산은 영업 허가권을 잘 승계할 수 있는지가 매우 중요하다. 승계가 되지 않으면 허가가 나오는 과정까지 최소 1개월 이상 소요되기 때문에 그동안 영업 이익 손실이 불가피하다.

특히 어떤 지역은 숙박시설에 대한 신규 허가가 나오지 않는 경우도 있으므로 주의해야 한다. 그리고 직접 영업을 유지하거나 수익률을 맞춰놓고 다시 매도하기 위해서는 미리 영업 전략을 세우고 사업 수익을 계산한 뒤에 입찰에 참여해야 위험성을 줄이고 더 높은 수익을 기대할 수 있다.

지금까지 수익형 부동산을 몇 가지로 분류하여 살펴보았는데, 각각의 특징과 장단점이 있고 법적인 규제나 세금 부과에서도 차이점이 있다.

같은 수익형 부동산으로서 통용되는 부분들도 있지만, 성격이 전혀 다른 부분도 있으므로 개별적인 투자 대상에 대한 꼼꼼한 조사와 신중하고 정확한 판단이 요구된다.

필자의 경우에는 상가주택을 선호한다, 상가주택이란 주거용과 상업용 공간이 함께 있는 복합 형태인데, 각각의 장점을 살리면서 서로 시너지 효과를 낼 수 있도록 많은 고민을 하였다. 그러한 노력의 결과로 투자금 대비 월등한 임대 수익을 얻어 경제적 자유를 만들 수 있었다.