미등기 건물, 철거당할 수 있어요
미등기 건물 매수인에 대한 관습법상 법정지상권 제한
지상권
건물을 소유한 사람이 건물을 사용, 수익하기 위해서는 건물 설립의 전제가 되는 토지를 사용하게 된다. 현행 민법상 건물 소유자가 토지를 사용, 수익할 수 있는 권리를 '지상권'이라고 하여 규율하고 있다. 지상권은 당사자 간 지상권에 관한 약정을 하여 사용, 수익에 대한 기간 및 지료를 설정할 수 있고, 이 외에 법정지상권(민법 제366조) 및 관습법상 법정지상권을 통해 인정하고 있다.
민법 제366조 법정지상권
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
저당권자의 담보가치에 대한 기대와 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지하기 위한 강행규정으로, 당사자 간 특약으로 지상권 설정을 배제한다고 해도 효력이 없다.
위와 같은 법정지상권이 성립하기 위해서는,
1. 저당권 설정 당시 건물이 존재하고
2. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하고
3. 토지나 건물 중 적어도 어느 하나에 대해 저당권이 설정되어야 하며
4. 경매(임의경매)로 인해 건물과 토지에 대한 소유자가 달라진 경우
라야 한다.
관습법상 법정지상권
또한 위와 같이 경매에 의한 경우가 아니라 매매 또는 기타 원인으로 인하여 건물과 토지 소유자가 다르게 된 경우, 민법상 규정이 없더라도 관습법상 지상권을 인정해주고 있다.
관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는,
1. 처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유이어야 하고
2. 매매 기타 적법한 원인으로 소유자가 달라져야 하며
3. 당사자간 건물을 철거한다는 특약 또는 토지의 점유, 사용에 관한 다른 약정이 없는 경우
라야 한다.
미등기 건물 매수인에 대한 관습법상 법정지상권 제한
다만, 토지와 건물을 모두 사들인(매매) 매수인이 토지에 관하여는 이전등기를 하고, 건물은 당초 미등기였던 관계로 미등기 상태로 두고 실질적인 처분 및 사용, 수익 권한을 받은 경우라면 따로 관습법상 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 보아 법정지상권의 성립을 제한하고 있다.
사례 적용
A는 X대지와 그 지상의 미등기 Y건물의 소유자이다. 당해 대지와 건물을 B에게 매도하였는데, B는 이를 인도받아 사용, 수익 하면서 대지에 관하여만 소유권 이전등기를 마쳤다. 그 후 B는 X대지에 대해 C에게 근저당권을 설정해주었다. 그 후 C가 X대지에 관한 저당권을 실행하여 D가 경락을 받았다.
이 경우, D가 B에게 Y건물의 철거 및 X대지의 인도를 청구할 수 있는가?
D가 경매대금을 완납하였다면 등기 없이도 소유권을 취득한다. 이에 B에게 소유권에 기한 반환청구권(민법 제213조)과 방해배제청구권(민법 제214조)을 행사하는 바, B에게 항변할 수 있는 적법한 점유 권원이 있는지 살펴보아야 한다.
Q1. B에게 민법 제366조 법정지상권이 성립하는가? X
해당 사안은 X대지에 대한 저당권의 실행으로 소유자의 변동이 있었으나, 저당권 설정 당시 대지에 대한 소유권 이전등기만 마친 상태였고, 미등기 건물은 여전히 대외적으로 건물을 지은자의 소유(윈시취득)이기 때문에 '저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우'에 해당하지 않는다. 따라서 민법 제366조 법정지상권은 성립할 여지가 없다.
Q1. A에게 관습법상 법정지상권이 성립하는가? X
만약 A에게 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우 B는 A로부터 건물을 매수한 자로서, 관습법상 법정지상권의 이전등기를 청구할 수 있는 지위가 생기게 되어 새로운 토지소유자가 신의칙상 건물 청거를 주장할 수 없거나 법정지상권 양도(민 제282조)를 통해 적법한 점유 권원을 취득할 수도 있다.
하지만, 미등기 건물의 매매로 인해 대외적 및 형식적으로는 토지와 건물의 소유자가 다르게 보인다 할지라도 A와 B와의 관계에서는 실질적으로 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우로 별도의 지상권이 필요하지 않다(判;토지의 점유, 사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습법상 법정지상권을 인정할 까닭이 없다). 따라서 별도의 관습법상 법정지상권은 성립하지 않는다.
결국 D는 토지소유권에 기하여 B에게 Y건물의 철거 및 X대지의 인도를 청구할 수 있다.
