효과적으로 부동산을 찾는

난생 처음 공간을 마련한다면 '반지하, 1층, 옥상 .... 어디가 좋지?' 라는 생각을 하게 됩니다.

나의 소중한 브랜드, 컨텐츠를 잘 보여줄 수 있는 곳이 과연 어디일까? 라는 고민에 밤잠을 설치기도 합니다.

한번도 내 공간을 가져본적 없기 때문에 도대체 어디가 더 좋을지, 더 적합할지 정답을 찾기 어렵습니다.

부동산 중개소를 여기저기 찾아보다가 대부분 5번째 방문하는 중개소 이하에서 결정을 내리게 됩니다. 

(중개소를 드나드는게 썩 유쾌하지 않고, 약간 뻘쭘하기도 하기에...)

어떤 사람들은 이런 솔루션을 제시하기도 합니다.

'역시 핫플이지! 사람 많은 곳이 장땡 아니야? 1층에 매장을 내야지!'

또 어떤 사람은 이런 의견을 주기도 하죠.

'아냐... 사람들이 분명 내 브랜드, 컨텐츠를 찾아와줄거야. 난 구석에 숨어 있어도 괜찮아. 나만 즐거우면 되...'

하지만 위의 모든 의견이 정답은 아닙니다. 지극히 개인적인 의견일 뿐이죠.

지금부터 알려드릴 방법은 '부동산을 효과적으로 찾는 방법'에 대한 해결책을 제시합니다.

1. Defining our Objectives  

컨텐츠와 부동산은 하나여야 합니다. 이때 하나라는 말은 '하나의 결'을 유지해야 된다는 뜻입니다.

음식점인지 판매점인지 혹은 서비스를 제공받는 곳인지를 정해야 합니다. 이미 어떤 것을 정할지는 여러분들의 마음속에 자리잡고 있겠죠? 그럼, 그에 부합하는 스펙, 시설과 설비를 파악해야 합니다.

높은 층고가 필요한지, 수도나 급배기 시설이 필요한지와 같은 물리적 제약사항이 될 수 있는 부분은 목적 설정에 따라 자연스럽게 따라오는 필요충분 조건이죠.

대표

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예시 구성

소요시간 : 3분

Template : Notion, Excel

2.  Calculating Rent  

보증금, 임대료, 관리비에 대한 기준이 성립되어야 합니다. 이 중 임대료는 부동산에 따라 흔들려선 안됩니다. 오히려 예상 매출이 있고 그에 따른 비용 중에서 임대료가 차지하는 비율을 책정해 둬야 합니다. 

만약 마케팅을 위한 공간/부동산을 물색하는 거라면 다른 차원의 이야기가 될 수 있습니다. 하지만 적어도 첫 공간을 운영한다면, 합리적인 차원에서 공간/부동산을 활용하고자 한다면 적정 임대료에 대한 계산이 필수 입니다.

예를 들어 보겠습니다.

음식점에서 월 매출 3,000만원을 예상한다고 가정해보겠습니다.(30평대) 그럼 통상적으로 적정 임대료 수준은 10% 안팎입니다. 좀 과도하게 잡는다면 20%까지도 생각해 볼 수 있습니다. 하지만 20%인 600만원을 임대료로 지불하면 매출 중 2,400만원이 남습니다. 이때 부가세도 제외해야겠죠. 그리고 음식점을 운영하기 위해 주방, 홀의 인건비와 원재료, 판관비, 부대비 등을 제외하면...? 사실상 그리 많이 남지 않는걸 알 수 있습니다. 매출대비 20%의 임대료는 꽤나 공격적인 숫자임에는 분명합니다. (물론 업종의 카테고리에 따라 다릅니다.)

여기서 중요한건 '임대료에 대한 가정'입니다.

그때그때 부동산의 임대료에 따라 매출 및 비용가정이 변동되는 것이 아니라, 본인이 계획하는 사업에 맞춰서 그에 부합하는 임대료 및 부동산을 찾는게 순서가 되어야 합니다.

소요시간 : 5분

3. Comparative Analysis  

위의 1) 목적 과 2)임대료 에 대한 기준이 생겼다면 이를 토대로 부동산을 비교해야 합니다.

이전까지는 반지하 vs 1층 에 대해 감성과 이성이 한데 어우려서 쉽게 의사결정을 하기 힘들었을 것입니다.

하지만 이제는 무엇을 할지가 명확해졌고 그에 따라 지불할 수 있는 임대료 수준 또한 정해졌습니다.

이제부터는 장소에 따라 의견이 좌지우지 되는게 아니라, 나의 명확한 계획 아래 장소의 Yes or No 를 결정할 수 있게 되는 것입니다. 

여태까지 우리가 공간을 고르기 어려웠던 이유는 '명확한 기준점의 부재' 입니다.

머릿 속으로만 막연하게 생각하던 공간을 선택하는 기준을 정하면 보다 더 손쉽게 의사결정을 할 수 있게 됩니다. 지금부터는 많은 발품을 들여 물색하는 방법만이 남았을 뿐입니다.

소요시간 : 2분 +@(발품 시간 별도)

본 내용은 누구나 알 수 있는 사실입니다. 하지만 기준점을 잡고 부동산과 공간을 살펴보는 일이 많지 않습니다. 막연히 머릿속으로 이런저런 것들이 갖춰지면 좋겠다라고 떠올릴 뿐이죠. 우리의 시간은 한정적이고 무엇이든 보다 효과적인 결과를 만들 수 있어야 합니다. 

간단한 사실이지만 다음의 기준점들을 고민해보는 시간을 가지면 좋을것 같습니다.