파크사이드는 아자부다이힐즈가 될 수 있을까?
최근 대한민국 부동산의 가장 큰 이슈는 무엇일까요?
바로 '파크사이드'입니다. 이미 공사를 하고 있고, 오피스텔 청약 접수도 진행되어 본격적인 홍보에 들어갔기 때문이죠. 국내 재개발이 아파트에 집중한다면 파크사이드는 MXD복합개발을 시도하고 있습니다. 일본 도쿄의 아자부다이힐스랑 비교 되기도 하죠.
이번 시간에는 파크사이드와 아자부다이힐즈를 살펴보면서, 과연 파크사이드가 아자부다이힐즈를 뛰어남을 수 있을지, 알아보려고 합니다.
더파크사이드(The Parkside) 스위트(오피스텔)의 청약이 25년 7월 15일에 진행 되었습니다.
청약접수 경쟁률은 적게는 1:1.4부터 높게는 1:41의 경쟁률을 보였습니다. 물론, 분양대행사나 관계사에서 더미 청약 접수를 넣었을 수도 있습니다.
(더미 청약 : 청약 경쟁률을 높이기 위해 인위적으로 건설사, 시행사에서 청약 접수를 하는걸 의미)
하지만 오피스텔 총 775세대 중 단 2세대인 184타입 펜트의 경우 최대 1:41의 경쟁률을 보였습니다. 가격이 무려 185억에 달하는데도 말이죠.
1. 파크사이드가 뭐야?
파크사이드는 이태원동 1000-0, 과거 유엔사부지에 드러서는 MXD(Mixed-Use Development)입니다. 초고가 아파트와 오피스텔, 호텔 및 상업시설, 오피스가 생길 예정입니다. 2027년에 준공될 예정이기도 합니다.
우선 서울의 중심지에 생기는 초대형 복합시설입니다. 대지만 해도 1.3만평 규모에 연면적으로는 약 15만평에 이를 것으로 예상됩니다. 그리고 총 사업비는 약 13조에 달합니다. 13조.. 참고로 롯데월드타워 개발에 3조8천억원이 들어갔으니 롯데월드타워를 3개는 만들 수 있는 사업인셈입니다.
파크사이드는 아파트가 아닙니다. 물론 아파트가 있지만 오피스텔과 로즈우드 호텔, 오피스, 신세계백화점 등 다양한 시설들이 하나의 공간을 이루고 있습니다. 이를 MXD라고 일컫죠. 국내에서는 이렇게 다양한 시설이 함께 공존하는 구조를 보기 힘듭니다.
특히 한국의 상업시설 특성상 백화점은 대기업 유통사에서 개발 및 운영을 합니다. 신세계, 현대, 롯데, 갤러리아를 보면 쉽게 알 수 있죠. 그렇기 때문에 주거나 호텔 브랜드와 상업시설이 함께 있는 경우를 보기 어렵습니다. 백화점 대기업에서 주거 시설 개발이 쉽지는 않기 때문이죠.
그리고 파크사이드는 용산공원을 마주보고 있습니다. 용산공원의 면적은 대략 300만 제곱미터입니다. 서울의 어린이대공원의 면적이 얼마인지 아시나요? 서울 어린이대공원의 면적은 53만 제곱미터입니다. 어린이대공원의 6배에 달하는 면적인셈이죠. 여의도가 8.4킬로제곱미터니깐, 여의도 면적의 약 35%에 달합니다. 실로 엄청난 면적인 것이죠.
또한 국내 최초 로즈우드 호텔이 들어섭니다. 로즈우드는 최고급 Luxury Hotel입니다. 호텔의 Grade를 나누는 기준이 Luxury / Upper-Upscale / Upscale / Upper-Midscale 등이 있는데 이 중에서도 가장 최상위라고 할 수있죠. 이 용어는 호텔 업계에서 주로 쓰는 표현이고, 저희는 어떤가요? 보통 성급을 얘기하죠?
사실 국내 왠만한 호텔은 다 5성급이라고 하는데.... 물론 나름의 기준이 있습니다.
조금 더(?) 공신력 있는 Forbes Travel Guide에 따르면 국내에는 5성급 호텔이 단 2곳만이 있습니다. 참고로 포브스트래블가이드는 음식으로 치면 미쉐린 가이드 같은 곳이라고 생각하면 됩니다.
단 두곳이 어디냐, 바로 포시즌과 신라호텔입니다.
포시즌은 해외 브랜드라고 치지만, 신라는... 단연 독보적입니다. 국내 호텔이 5성급 인정을 받는다는 건 그만큼 의미가 있는거겠죠?
그렇다면 로즈우드는 어떨까요? 포브스트래블가이드에 무려 12곳이나 랭크되어 있습니다. 그만큼 글로벌하게 명망 높은 호텔이기도 합니다. 물론 포시즌과 비슷하다면 비슷할 수 있겠네요.
이렇게 다양한 시설이 함께 생기는 곳이 바로 '파크사이드' 인 것입니다.
실제로 본 사업 개발에 참여한 곳의 목록만 봐도 엄청납니다.
먼저 건축은 세계적으로 유명한 뉴욕의 KPF에서 진행했습니다. 허드슨야드를 계획한 곳으로 유명하죠. 조경으로는 Field Operations로 뉴욕의 하인라인으로 유명한 곳이죠. 그외 DA건축, 현대건설 등이 참여했고 일레븐건설이 사업시행자로 있습니다.
이 파크사이드의 오피스텔이 앞서 얘기한것처럼 분양을 시작했는데요. 오피스텔 청약 가격은 전용평당 2억원에 달하는데요. 실사용면적 평당은 1.4억원 수준입니다.
안내문을 살펴보면, 53타입(전용 53제곱미터, 공급 78제곱미터)의 경우 29억으로 전용평당 약 1.8억, 84타입(전용 84제곱미터, 공급 124제곱미터)의 경우 51~53억으로 전용평당 약 2.2억 수준입니다.
가격 자체가 정말 높죠? 물론 계약 결과를 지켜봐야겠지만, 절대적인 가격 자체는 정말 높게 형성되어 있습니다.
2. 아자부다이힐즈
파크사이드를 보면서 계속해서 머릿속에 맴도는 장소가 있었습니다.
바로 도쿄의 '아자부다이힐즈Azabudai Hills'입니다.
도쿄 미나토구 중심에 위치한 곳으로 2023년 11월에 완공된 초대형 복합 개발 프로젝트로 마찬가지로 MXD입니다. 현대적 도시 마을Modern Urban Village라는 개념으로 오피스, 고급레지던스, 국제학교, 호텔, 쇼핑, 문화시설 등이 조성된 공간입니다. 대지면적만 1.9만평에 달하는 초대형 프로젝트입니다. (파크사이드 1.3만) 이 중심에는 330m 높이의 모리JP타워가 있고, 상층부에는 아만Aman레지던스와 호텔이 구성됩니다.
Aman호텔 들어보셨나요? 아만은Aman은 1988년 태국 푸켓에서 첫 호텔인 ‘아만푸리(Amanpuri)’를 시작으로 럭셔리 리조트의 대명사로 자리잡은 글로벌 호텔 브랜드입니다. 설립자는 인도네시아 출신 호텔리어 아드리안 제카(Adrian Zecha)이며, 현재 본사는 스위스에 있습니다. ‘아만’이라는 이름은 산스크리트어로 ‘평화’를 뜻하며, 브랜드의 철학이 잘 담겨 있습니다.
아만의 가장 큰 특징은 '절대적인 프라이버시와 조용한 럭셔리'입니다. 일반적인 호텔보다 객실 수가 매우 적고, 각 호텔이 지역의 자연, 문화, 건축 맥락에 깊이 있게 스며들도록 설계됩니다. 이를 통해 체인 호텔 같지 않은, 매우 개인적인 경험을 제공합니다. 서비스도 직원 대 고객 비율이 매우 높아 극진한 케어를 받는 느낌을 줍니다.
아자부다이 힐즈에 위치한 ‘아만 레지던스 도쿄’는 기존의 자연 속 리조트 중심이던 아만과 달리, 도심 속 초고층 주거 공간이라는 점에서 차별화됩니다. 이는 아만이 새롭게 확장한 ‘브랜디드 레지던스(Branded Residence)’ 사업의 대표적 사례로, 도쿄 타워가 보이는 파노라믹 뷰, 최상층 입지, 오너 전용 공간, 그리고 아만 호텔 서비스가 결합된 하이엔드 거주 상품입니다.
즉, 아자부다이 힐즈의 아만은 단순한 호텔이 아닌, 초고가 주거 상품 + 아만 브랜드의 감성적 가치가 결합된 형태로, 아만의 도심 확장 전략과 럭셔리 주거 시장 공략의 상징적인 프로젝트라 할 수 있습니다.
아자부다이힐즈가 유명해진 이유에는 건축도 한몫했습니다. 세계적인 건축가 토마스헤더윅이 저층부 시설의 파사드를 아티스틱하게 만들었기 때문입니다. 마치 살바도르 달리의 '기억의 지속'의 한 장면처럼 저층부 시설의 파사드Facade가 흘러내리는 듯한 착각을 불러일으킵니다. 건축을 모르는 사람이 보아도 기존의 건축물과는 사뭇 다른 형상을 느낄 수 있습니다. 참고로 노들섬의 새로운 설계로 당선되기도 했죠. Sound Scape의 모습을 띄고 있는데 어떤가요? 노들섬에 간혹 산책하러 가는데 부디, 설계대로 잘 나오면 좋겠네요.
아자부다이힐스는 현재 도쿄의 가장 핫한 개발사업이 아닐 수 없는데요. 총 사업비는 5조6천억원이라고 합니다. 파크사이드보다 오히려 작게 느껴지죠? 물론, 단순 건축비만 비교하면 다를 수 있습니다. 총 사업비에는 PF금융 이자비, 운영권 등 다양한 요소가 포함되기 때문에 산정 기준이 다를 순 있습니다.
어쨋든 '조단위'의 프로젝트 정도 되어야 이렇게 사람들의 입에 오르락 내리락 할 수 있나 봅니다.
실제 아자부다이힐즈를 방문했을때 받은 인상은 도심 속 또 다른 도시 같다는 것이었습니다. 여러 건물들이 수직으로 솟아있지만 그 아래 수평적으로 지상 및 지하가 연결된 하나의 작은 마을을 형상화 했습니다. 구불구불 늘어선 건물을 따라 들어가다보면 파인다이닝은 물론 명품 브랜드 스토어 그리고 드넓은 마켓까지 구성되어 있어서 마치 쇼핑몰에 와있는 듯한 착각을 불러 일으켰습니다. 이런 곳에 산다면 다른 지역으로 멀리 나가지 않아도 아자부다이힐즈 내에서 모든게 가능할것 같단 생각이 들 정도였죠.
그리고 더 좋았던 점은, 아자부다이힐즈는 전체 면적의 30%가 녹지로 구성되어 있는데요. 그 덕분에 삭막한 도시의 분위기가 아니라 길을 따라 걸으면서 자연스럽게 산책하는 기분 또한 느낄 수 있습니다. 실제로 부지 면적 8만 1,000m² 중에서 약 30%에 해당하는 2만 4,000㎡(약 7,260평)가 녹지이기도 합니다.
그렇다면 아자부다이힐스의 결과는 어땠을까요?
330m 높이의 모리JP타워 최상부 54~64개층에는 아만레지던스가 자리잡고 있습니다. 총 91가구의 평균 분양가격은 198억원에 달하죠. 특히 펜트하우스 3가구는 약 2,000~3,000억원에 거래 되기도 했습니다. 국내 아파트 가격도 높다고 하는데 그와는 비교도 안될 정도의 가격이죠? 2~3000억이면.. 나인원한남 몇채를 살 수 있을 정도니깐요.
물론, 모든 시설을 분양한 것은 아닙니다. 레지던스만 분양을 하였고, 나머지 오피스, 호텔, 상업시설 등은 모리빌딩에서 직접 운영하고 있습니다.
3. 파크사이드는 아자부다이힐즈가 될 수 있을까?
도심에 생기는 MXD개발. 특히나 아자부다이힐즈에 감명(?) 받은 많은 사람들이 국내에서도 많아 보입니다. 파크사이드는 물론 (주)신세계에서도 한국의 아자부다이힐즈를 만들겠다는 이야기가 있죠.
그만큼 도심 속 개발의 방향성에서 하나의 이정표를 준 프로젝트가 아자부다이힐즈일텐데요. 그렇다면 과연 파크사이드는 아자부다이힐즈가 될 수 있을까요?
여기서부턴 제 개인적인 의견입니다.
'근접했지만 아직 멀었다'가 저의 생각입니다. 그렇다고 파크사이드가 별로다 라는 이야기가 아닙니다.
실제 모델하우스를 방문했을때 응대해주시는 분들의 에티튜드나 타입별 유닛, 모형, 영상 및 동선 등이 깔끔했습니다. 엄청나게 대단하고 충격적인 부분은 없었지만 그래도 럭셔리한 오피스텔을 팔기엔 적합한 모델하우스 및 구성이었다고 생각합니다.
제가 말하려고 하는 부분은 전체 구조적인 부분입니다.
파크사이드를 잘 보면, 크게는 아파트 / 오피스텔 / 로주우드 / 상업시설 로 나뉩니다. 그 중 아파트와 오피스텔 비중이 상당하죠. 전체 연면적 15만평 중에 아파트와 오피스텔의 연면적이 대략 60%정도 차지합니다. 그렇다면 로즈우드, 신세계 상업시설 등이 나머지 면적을 차지하겠죠. 그 말인즉 아파트와 오피스텔 분양가격과 분양 유무가 사업의 엄청나게 큰 영향을 끼친다는 것입니다. 바로 '이 부분'이 파크사이드가 아자부다이힐즈가 될 수 없는 이유입니다.
다시 말하지만, 파크사이드가 부족하다는 뜻이 아닙니다. 아자부다이힐즈를 포함해서 일본의 대규모 MXD개발은 일본의 대기업에서 진행합니다. 그 말인즉 그만큼 현금 보유량이 충분하다는 것이죠. 국내 유수의 시공사들이 주요 아파트를 시공하고 책준(책임준공확약) 등을 하는 것처럼 안정성이 높다는 뜻입니다.
아자부다이힐즈처럼 안정성이 높다는 것은 분양의 비율이 줄일 수 있다는 뜻이고 그만큼 전체 사업의 '하나의 결'을 유지하기 쉽다는 뜻입니다. 분양의 유무에 사업 전체가 흔들리지 않고, 개발회사가 처음 계획한 방향대로 나아갈 수 있는 것이죠.
하지만 파크사이드처럼 국내 대부분의 개발 개발 프로젝트는 '분양'이 핵심입니다. 소위 분양 후 엑싯인것처럼 소위 한탕 당기려는 방향이 많죠. 그래서 시행사가 돈을 많이 벌던 시기도 있었습니다. (지금도 유효하고요)
결국 분양이 아니라 운영 사업에 가까울수록 개발 사업의 영속성이 가능하다는 것입니다. 이런 측면에서 파크사이드는 아쉬운 부분이 조금 있죠. 물론, 이러한 점을 누구탓을 할 수 있는게 아닙니다. 만약 여러분이 시행사 대표이고 개발 직후 분양 수익으로 수십, 수백억을 벌 수 있다면 어떨까요? 그걸 단숨에 포기할 수 있을까요? 결코 쉬운 결정은 아니죠.
만약 파크사이드 아파트와 오피스텔 분양이 모두 성공적으로 된다면?
그럼 분명 한남동의 새로운 랜드마크가 될 수 있을 것입니다. 국내 첫 진출하는 로즈우드와 백화점이 아닌 곳에 만들어지는 신세계백화점 몰이 분명 완전히 새로운 MXD시설을 탄생시킬 것이기 때문입니다.
아자부다이힐즈가 되든 되지 않든 그건 그리 중요한 것 같진 않습니다. 결국, 파크사이드가 성공하면 서울의 새로운 랜드마크가 될건 분명하니깐요.
