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Apr 07. 2019
건물을 사지 않고 부동산에 투자하기
부동산 펀드에 투자하기 - ①
보통 부동산 재테크라고 하면, 단순히 부동산을 매입해 발생하는 매매차익 혹은 임대료 수익을 추구하는 것을 떠 올립니다. 하지만, 저는 개인적으로 과거의 방식으로 부동산 재테크를 하기에는 예전보다 점점 더 어려워지고 있다고 생각합니다. 부동산 관련 규제가 심해지고 있는 추세이고, 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 상황에서 새로운 시장을 찾기가 더욱 어려워지고 있기 때문입니다. 따라서, 시대의 변화에 맞춰 재테크 방식도 조금씩 변화가 필요하다고 생각합니다.
따라서, 부동산에 투자할 수 있는 다른 방법 혹은 다른 시장을 고려해보는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산에 투자하는 방법 중 여러 부동산 자산이 모여 있는 자산 pool에 투자할 수 있는 방법을 소개해드리고자 합니다.
과거에는 주식과 채권을 이용한 자산배분 전략이 주된 투자방식 중 하나였습니다. 하지만, 주식과 채권의 상관도가 높아지게 되면서 자산배분을 위한 새로운 자산을 찾게 되었고, 그 대안을 대체자산으로 칭합니다. 주식과 채권이 전통적인 자산으로 분류된다면, 부동산, 인프라, 에너지, PE, 헤지펀드, 원자재, 금, 통화 등이 대체투자자산으로 분류되고 있습니다.
더구나 저금리 기조로 채권 표면금리의 매력이 떨어지면서 대체자산 투자의 중요성이 부각되기 시작했습니다. 즉, 자산배분 측면에서 부동산에 접근하는 것도 좋고, 높은 배당 수익을 추구하기 위해 부동산에 접근하는 것도 좋다는 것을 의미합니다.
리츠(Reitz) : 부동산 회사에 투자하기
먼저 소개해드리고 싶은 것은 리츠(Reitz)입니다. 리츠란 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하고, 이를 통해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 형태의 회사 혹은 투자신탁을 의미합니다. 즉, 쉽게 말해 부동산 자산을 소유한 회사의 주식에 투자하는 것을 말합니다.
리츠의 가장 큰 장점은 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이고, 장기적으로는 부동산의 매각차익과 더불어 은행 예금보다 훨씬 높은 수준의 배당수익률을 기대해 볼 수 있다는 점입니다. 보통 우리가 부동산에 투자한다고 할 때, 몇 개월의 시세차익을 보고 부동산을 매입하지 않습니다. 리츠나 기타 부동산 상품도 마찬가지로 장기적인 배당수익과 매매차익을 추구하는 것이 보통입니다. 또한, 리츠는 부동산 직접 매입과 달리 자신이 원할 때 투자금을 회수할 수 있다는 장점이 있습니다.
접근성 측면에서 리츠를 구분해보면 공모리츠와 사모리츠 그리고 상장리츠와 비상장 리츠로 구분해 볼 수 있습니다. 사실상 개인투자자가 접근할 수 있는 리츠는 공모&상장 조합인 경우입니다. 공모&상장 형식의 리츠가 활성화되어 있는 해외와는 달리, 우리나라의 리츠시장은 아직까지 사모&비상장 형식이 활성화되어 있는 편입니다.
그럼에도 리츠를 포기할 수 없는 이유는 성장 가능성에 있습니다. 선진국의 주요 상장리츠의 경우 장기적으로 상장지수 및 타 자산의 평균 수익률을 초과하는 성과를 기록한 바 있습니다.
<글로벌 리츠 비교 2Q18 기준 - 한국투자증권 이경자&김치호 애널리스트, 금액단위: 조원>위의 자료를 보시면 쉽게 알 수 있다시피 한국을 제외한 국가에서 리츠가 상당히 활성화되어 있어 훌륭한 자산관리 수단이 되고 있습니다.
<글로벌 리츠 시가총액과 상품 유형- 한국투자증권 이경자&김치호 애널리스트>국내 리츠 시장이 아직까지 활성화되지는 못 했지만, 정부차원에서 리츠를 활성화 시키위해 규제를 완화하는 추세에 있고 공급적인 측면과 수요적인 측면에서도 향후 리츠시장이 활성화될 가능성이 높습니다. 주요 선진국의 사례를 통해 확인할 수 있듯, 우량한 실물자산을 바탕으로 한 리츠의 경우 규모가 커지면서 수익률도 우상향 하는 모습을 보여주고 있어 훌륭한 장기투자 대상이 될 수 있습니다.
한국에서는 공모&상장 리츠 시장이 활성화되지 못한 관계로 리츠 투자를 위한 참고 지표가 부족한 것이 현실입니다. 다른 부동산 상품처럼 리츠의 보유자산은 오피스, 주거시설, 영화관, 지식산업센터, 리테일, 물류센터, 데이터센터, 호텔 등 다양한 부동산을 대상으로 이루어집니다. 따라서, 향후 부동산 가치가 장기적으로 성장할 것 같은 리츠 혹은 임대가 원활히 이루어지고 있고, 임차인이 우량한 리츠를 선정하는 것이 중요합니다. 그리고 현재 가격 대비 배당을 얼마나 주는지에 따라 매력적인 리츠가 될 것입니다. 과거의 배당지급 현황과 보유자산에 대한 정보는 리츠정보시스템(http://reits.molit.go.kr/main/main/openMain.do) 을 통해 확인할 수 있습니다. 각 증권사에서 발행되는 리포트도 리츠 투자에 있어 좋은 참고자료가 될 수 있습니다. 국내 상장 리츠로는 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 에이리츠, 토러스 제 7호, 케이탑리츠, 모두투어리츠 총 6개가 있으며 이리츠코크렙과 신한알파리츠의 시가총액이 제일 높습니다.
상장리츠에 투자할 때, 주의해야 할 점은 리츠가 주식시장에 상장되어 있기 때문에 보유자산에 관계없이 전체적인 증시 동향에 영향을 받을 수 있다는 점, 그리고 일시적인 가격 급등 시 매입 가격 대비 배당수익률일 하락할 수 있다는 점입니다. 단, 이같은 주의점을 반대로 생각해보면 보유자산 대비 가격이 급락하는 시기가 적절한 매수 기회가 될 수 있음을 의미합니다.
만약 해외 우량 리츠에 투자하고 싶으시다면 해외 증권시장을 통한 직접투자도 가능하고, 공모펀드 혹은 ETF를 통한 간접투자도 가능합니다. 공모펀드 혹은 ETF를 통한 간접투자는 다양한 리츠에 분산투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 해외리츠에 투자하는 공모펀드에 대해 간략히 정리해 보았습니다.
부동산 대출채권 유동화
자산유동화란 현금흐름이 창출되는 자산이나 부채 집합을 담보로 자금을 조달하는 과정을 의미합니다. 그리고 이러한 과정에서 발행되는 증권을 자산유동화증권(ABS: Asset Backed Securities)라고 칭합니다. 조금 더 쉽게 설명해 보도록 하겠습니다.
은행이 부동산을 담보로 대출(모기지 대출)을 실행하면 은행은 대출채권(현금흐름이 창출되는 자산)을 보유하게 됩니다. 그리고 은행은 이러한 대출채권을 담보로 증권을 발행하여 자금을 조달하는 경우가 있는데, 이를 부동산 대출채권 유동화(MBS: Mortgage Backed Securities)라고 표현합니다.
<일반적인 자산유동화증권 발행구조>부동산 유동화 증권 투자의 장점은 주식 및 채권 같은 전통적인 자산군과의 낮은 상관도, 신용등급 대비 상대적으로 높은 수익률을 들 수 있습니다(국채 및 투자등급 회사채에 비해 높은 수익률, 투기등급 회사채에 비해 높은 안정성). 특히 MBS 시장이 발달된 미국의 경우 다양한 종류의 MBS가 발행되고 있으며 이러한 유동화증권의 조합을 통해 안정적인 인컴수익을 추구할 수 있습니다. 비록 MBS와 유동화증권이 글로벌 금융위기의 원인으로 지목이 되고 있지만, 최근 안정적인 미국 주택시장과 주담대시장을 고려해 보았을 때 적절한 투자대상이 될 수 있을 것으로 생각합니다.
이러한 부동산 유동화 증권에 투자할 수 있는 수단은 크게 사모와 공모방법으로 구분해 볼 수 있습니다. 사모의 경우 안정적인 펀드 운용이 가능하다는 장점이 있지만 현실적으로 개인투자자가 접근하는데 한계가 있습니다. 접근성이 높은 공모펀드로 국내에 ‘키움글로벌모기지인컴부동산투자신탁제1호[재간접형]’가 판매되고 있습니다.
