[부동산] 하나금융투자 채상욱 애널리스트 부동산 전망
#1. 팟캐스트 '신과함께' 2018년 12월 26일 방송 - 하나금융투
#1. 팟캐스트 '신과함께' 2018년 12월 26일 방송 - 하나금융투자 채상욱 애널리스트 부동산 시장 전망 내용 정리
2019년 투자를 준비하는 마음에서, 채상욱 애널리스트가 '신과함께' 팟캐스트 녹화했다는 이야기를 듣고 필요한 내용을 정리해봤다. 매번 그렇지만 2019년도 기회는 있을 것이다.
부동산 시장에서 투자자 vs 실수요 = 5:5 임.
투자수요가 대형 실수요로 옮겨가는 중. 실수요자는 세금에 민감하지 않으나, 투자수요는 매우 민감함..
공시가격 6억 이상은 투자 수요가 서울 전반적으로 빠질 것. 공시 6억 이하 주택 수가 적어지기에 투자 수요가 몰릴 것.
9.13 대책은, 강남 집값은 잡으나 경기도 집값을 올리는 정책.
서울은 투자 수요(갭투자)가 51%, 강남3구는 60%, 송파구는 63%로 송파구가 가장 높음. 강동구는 40% 이하로 실수요가 많음. 마포구 52%로 평균 수준. 성동구, 용산구 57%, 영등포구 30%로 투자수요 가장 적음.
성남시 분당구는 71%로 전국 투자 수요 1등. 투자 수요로 가격이 올랐기에 가격 상승 패턴이 서울과 동일함. 임대사업자 등록기간과 상승시기도 일치함.
전국 투기과열지구 중 세종시는 투자 수요 25%로 가장 낮음. 실수요 시장이었기에 올해 상승분이 거의 없음. 이유는 85㎡ 이상이 대부분. 85㎡ 이상이 주력인 지역(위례, 송도, 세종)은 8.2 대책 이후 투자 수요가 빠져나가기 시작했음. 8.2 대책은 85㎡ 이하에만 헤택이 있었기 때문.
집이 있으면서 여유 자금이 있는 계층과 사람들은 계속 늘어날 것(현재 1주택자 수가 많이 늘어났음. 이들이 이제 투자자로 많이 늘어날 것. 매년 1주택에서 2주택자로 늘어나는 수가 10만 가구씩). 이 사람들이 여유 자금을 어디에 넣는지를 봐야함. "85㎡ 이하 & 6억 이하"로 투자 수요가 몰리지 않을까.
물론 여유 자금의 규모에 따라 달라짐. 강남 거주자는 경기도권 가서 집 안 삼. 차라리 실거주 아파트 평수를 늘리고 인테리어를 새로 함. 그래서 강남권 대형 평형 실거래 가격 상승이 나타나고 있음. 강남권 다주택자는 보유 주택수를 줄이고 있음.
하지만 송도에도 투자 수요가 60% 정도임. 각자 자신의 자금 규모에 따라 맞춰 투자를 함.
3 주택 이상 보유자는 정말 싼 곳으로 이동하던가, 주택 수를 줄이던가 증여를 해야함. 2019년 가격 하락하면, 증여의 타이밍이라 봐야함.
거래량 증가하며, 가격 빠르게 오르면 그게 투자 수요가 붙은 것. 그게 아니라 잠잠하게 오른다면 투자 수요 안 붙은 것. 아직 투자 수요 안 들어왔다고 느껴지는 "85㎡ 이하 & 6억 이하"는 매수해도 좋음(적극적으로 매수 해도 된다). 이미 투자 수요가 올린 곳은 따라사지말 것.
"85㎡ 이하 & 6억 이상" 등은 세법으로 인해 강제 조정되고 있는데, 조정이 생각이 클 테니 실수요는 잘 찾아서 살 것. 전례없는 매수 타이밍.
공시지가, 세금 등은 이미 시장 참여자가 예상 가능해서 선반영된 것이 아닌가? 생각보다 사람들은 게을러서 종부세 등 계산해본 사람은 매우 적음. 보통 나오는 고지서 보고 내지 계산을 해보고, 시뮬레이션 해보는 부지런한 사람은 적음. 그래서 2019년 4월 말 공시지가 변경을 보고 나서야 움직일 것. 2019년 5월 이후 약세장은, 종부세 등으로 매도해야하는 사람들이 나올 것. 그래서 똑같이 거래량 적으면서 가격 하락할 것.
2019년 하락은 재건축 기대감을 가진, 고가의 재건축 초기 단계 아파트(은마, 목동 등)가 주도할 것. 상품성 좋은 신축 아파트는 하락폭 적을 것.
2018년 서울 아파트 가격 +13%, 2019년 서울 아파트 가격 -8% 예상. 서울 아파트 시가총액 1000조원정도. 130조원 상승한 것.
대형 평수는 공급이 매우 적어서 상승할 것. 강남도 대형 평형 공급이 15% 미만 수준이라 많지 않음.
경기도는 2019년 상승할 것으로 생각함. GTX가 수도권 메갈로시티의 시작점. 현재까지 수도권의 2500만 인구가 살고 있지만, 동일한 생활권역에서 살고 있는 것이 아님. 서울과 인접도시들만 서울과 함께 살아가고 있음. 교통망에 따라 교차사용이 늘어날 것. 교차사용을 생각해봐야할 것. 3기 신도시는 2023-4년 정도에 공급이 될 것인데, 이 때 맞춰서 GTX도 준공될 것이라 생각. 2020년대 중반되면 정말 많이 바뀔 것. 수도권 집중화로 정부의 태도는 이미 변했음.
3기 신도시는 도시 기능을 가진 곳을 광역에 공급할 것. 지방에서 수도권으로 더 인구 이동할 것. 서울의 좋은 아파트는 더 품귀현상이 나타날 것. 서울도 지역별로 차별화될 것. 주거 밀집지역으로 이사가야함(주변 아파트 세대수 2만 세대 이상).
다음 신도시 발표는 서쪽에 위치할 것. 이유는 동서 균형을 맞추겠다고 했기 때문임. 광명, 시흥, 김포를 예상함.
