자산 시장 움직임의 근본 원인
주식과 부동산의 연결고리
주식 시장은 수많은 정보를 반영해서 움직입니다. 주식시장의 흐름을 알기 위해서는 알아야 할 정보들이 너무도 많습니다. 해외시장 동향, 경제지표, 외국인 수급, 기업 실적, 지정학적 리스크, 원자재 가격 등등 수도 없습니다. 또 그때그때 중요한 요인과 변수가 변하기 때문에 시장 흐름을 파악하는 것은 고수들이나 할 수 있는 어려운 일 같아 보입니다.
부동산 시장도 마찬가지입니다. 정부가 부동산 정책을 발표하면 전문가나 기자들은 너도나도 정책의 내용과 효과에 대해 설명하느라 분주합니다. 다음 정책을 예상하는 사람도 있고, 어떤 이들은 정책이야 어떻든 결국 신규 분양이나 개발과 같은 공급을 봐야 한다고 합니다. 전세가가 중요하다고 하는 이들도 있고 금리에 주목하는 사람도 있습니다. 누구 말이 맞는 것인지, 어느 뉴스가 중요한 것인지 갈피를 잡기가 어렵습니다.
주식 시장과 부동산 시장은 다루는 주제부터 내용까지 비슷한 것이 하나도 없고, 각각은 서로 상관이 없는 것처럼 보입니다. 그렇다 보니 주식은 주식 대로, 부동산은 부동산 대로 전문가가 따로 있기 마련입니다. 그런데 많은 이들이 생각해 보지 않는 질문이 하나 있습니다. 정말 주식과 부동산은 연결고리나 상관관계가 없을까요?
자료: KB, 한국은행위 그림은 서울 아파트 가격의 전년동월대비 상승률과 코스피 지수를 그래프로 나타낸 것입니다. 그런데 대충 훑어만 봐도 흐름이 비슷하다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 2004년부터 2007년까지 서울 아파트와 코스피는 함께 올랐고, 2008년에는 동반 급락했습니다. 2010년부터 2016년까지는 코스피가 횡보하는 가운데, 아파트 시장도 지지부진한 모습입니다. 그러다 2017년과 2018년에는 시기의 차이는 좀 있지만 둘 다 반짝 상승세를 나타냈다가 코로나 위기 발생을 전후로 하락세로 접어듭니다. 그다음엔 둘 다 급격한 상승세를 보인 후에 지금은 하락세를 나타내고 있습니다.
서울 아파트 가격과 코스피가 비슷한 모습을 보이는 것이 예상 밖이거나 신기하다면, 그건 우리가 한 가지 상식을 잊고 있기 때문입니다.
상식: 경기가 좋으면 자산 가격이 오르고, 경기나 나빠지면 자산 가격도 하락한다
자산 시장의 움직임은 경기와 밀접한 관련이 있습니다. 매체들은 수많은 뉴스와 정보를 쏟아내지만, 지나고 보면 그런 요인들은 대부분 노이즈(noise)에 불과한 경우가 많습니다. 주식이든 부동산이든 자산 시장의 큰 흐름 안에서 움직이며 그 근간에는 경기가 있습니다. 아무리 많은 정보가 있어도 경기 판단에 도움이 되지 못한다면 쓸모가 없습니다. 올바른 투자자라면 뉴스와 정보를 경기와 연관 지어 생각할 수 있어야 합니다. 다음에는 경기를 살피는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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