서대문구 파해치기
아파트 이야기
오늘은 서울 서북권에 있는 서대문구에 대해서 알아보겠습니다.
가장 먼저 위치먼저 확인해야겠죠? 서대문구는 최외곽은 아닙니다.
뭔가 이름이 동대문구와 비슷하고, 위치도 비슷하네요.
일단 서울의 최외곽이 아니라면 입지적인 독점성은 확보된 것이라고 생각하셔야 합니다.
서울은 빈 땅이 거의 없죠. 그래서 아파트를 지으려면 기존의 건물들을 부수고 지어야 하는데 쉽지 않습니다.
기축아파트들은 갈수록 가치가 높아질 거라고 생각합니다.
반면 일부 경기도와 맞닿아 있는 외곽 지역들은 경기도 쪽의 빈 땅이 리스크입니다.
언제든지 새 아파트가 들어올 수 있기 때문에 수요를 빼앗길 가능성이 높죠
서대문구의 지적 편집도를 보면 대부분이 주거지역입니다.
위성지도로 확인하 보면 백련산과 안산이 눈에 띕니다. 주변이 당연히 언덕이겠죠?
아파트가 밀집해 있는 곳은 왼쪽 하단의 DMC 근처의 가재울 뉴타운이 있고요
신촌역 주변에 북아현뉴타운이 있네요. 그 외 지역들은 드문드문 단지들이 있네요.
여러 지도를 다양한 관점으로 보면서 아파트밀집 지역을 확인하고 입지를 분석하시는 게
지역을 친숙하게 만드는데 효율적입니다.
첫 번째로 직장입지를 보겠습니다.
호갱노노로 보면 서대문구의 직장인연봉과 직장인수가 높지 않습니다.
대략적으로 자체 직장입지는 높지 않지만, 주변에 대형 업무지구들이 즐비하네요
아까 말씀드린 가재울 뉴타운은 마포구의 DMC에서 지척이고요. 동쪽으로는 3대 업무지구 중 하나인 중구
아래쪽 좀 더 내려가면 여의도도 멀지 않아 보입니다.
서대문에 대기업은 6개로 정말 없는 건 아니네요. 저 멀리 보이는 베드타운의 대명사인 성북구도 2개네요.
가격이 더 높은 양천구도 대기업은 1개입니다. 서대문구에 6개의 대기업이 있는 건 평균정도 된다고 생각됩니다. 물론 서대문구도 베드타운의 성격이 강한 곳입니다.
그래도 직장입지에서 플러스를 줄만한 점은 중구와 종루구와 맞닿아 있고 북아현 같은 곳은 공덕, 여의도 같은 곳들을 쉽게 갈 수 있습니다.`
직장입지의 점수를 정한다면 5점 만점에 3점을 줄 수 있겠습니다.
두 번째 입지로 교통을 보겠습니다.
주요 지하철을 표기해 봤는데요, 6호선은 서대문구 서쪽 끝자락에 조금 있고요
아래쪽에 가치가 가장 낮은 경의중앙선이 지나갑니다. 가장 좋은 호선인 3호선이 동쪽에 위치해 있습니다.
위에 지도에서 보셨듯이 서대문구에서 아파트가 밀집해 있는 곳들은 모두 아래쪽에 위치해 있습니다.
그 말은 경중선을 사용해야 하거나 3호선 같은 주요 노선은 사용하지 못한다는 뜻이죠?
3호선 주변의 단지들은 지하철을 제외한 인프라는 부족한 상태이고,
경중선 주변의 단지와 택지들은 지하철 인프라를 제외한 것들이 좋은 상태로
서대문구는 지하철 입지가 애매모호다고 말할 수 있습니다.
서대문구에서 제가 생각하는 가장 교통입지적으로 좋은 곳은 북아현입니다.
바로 밑 마포구와 닿아있고 2호선을 이용할 수 있기 때문이죠. 거기에 아현뉴타운, 북아현 뉴타운이 상호작용하고 있어서 여러 인프라가 좋습니다.
교통입지는 점수로 3.5점을 주겠습니다
세 번째로 환경을 보겠습니다.
서대문구의 대표 뉴타운인 가재울 뉴타운입니다.
신축단지들이 타운을 이루고 있어 안쪽으로 들어가면 매우 깔끔하고 살기 좋습니다.
DMC 파크뷰 자이가 34평 12억 후반대로 가격이 형성되어 있네요.
전형적인 택지로 환경이 매우 좋지만, 교통입지가 확 떨어집니다.
그래도 가격대가 높게 형성된 이유는 DMC 업무지구 때문이라고 생각합니다. 대중교통을 떠나 위치적으로 DMC에 매우 붙어 있기 때문에 직주근접을 누릴 수 있습니다.
다음은 북아현 뉴타운입니다
언덕이 심하지만 완전 신축이고 아까 말씀드린 마포구의 2호선을 쉽게 이용할 수 있습니다.
e 편한 신촌은 아현역 1번 출구가 단지 내와 연결되어 있는 듯한 모양새이기도 합니다. 초역세권이죠. 환경과 교통을 동시에 가지고 있습니다. 언덕이라는 마이너스 입지만 빼면 완벽하죠
다시 서대문구의 지도를 보면, 연세대학교가 중앙에 크게 자리 잡고 있습니다. 이대도 바로 옆에 있고요
신촌이 엄청 큰 상권이죠? 홍대도 가까워서 서대문구 북아현만큼은 젊은 느낌이 강한 곳입니다.
반면 위쪽 홍제 무악재 쪽은 어르신 상권이 강하죠. 서대문구는 환경적인 입지가 크게 차이나는 곳임을 알 수 있습니다.
고민해야 하는 사항으로
3호선을 이요할 수 있는 올드한 생활권 홍은 홍제동과
불편한 경중선을 이용해야 하는 가재울 뉴타운을 생각해 볼 수 있습니다.
둘이 가격대가 비슷한 단지들이 많은데요.
엄마라면 어디를 선택할지, 아빠라면 어디를 선택할지 고민해 볼 만합니다.
직장이 좋은 곳으로 쉽게 들어갈 수 있는 3호선 라인의 홍제동, 즉 아빠입지냐
엄마들이 좋아하는 환경이 모여있는 가재울 뉴타운이냐
우리 가정에서 집을 고르는데 의사결정하는 사람은 엄마일까요 아빠일까요?
아빠가 가장이니 결정할까요?
엄마 등쌀에 아빠들이 잘 살아가시길 바랍니다.
환경입지를 점수로 정리해 드리자면 4점을 줄 수 있을 것 같습니다.
자, 마지막으로 학군을 보겠습니다.
85%가 넘어가는 중학교가 4개 정도 있습니다. 그중 상위권은 동명여중과 가재울 중학교네요.
특히 가재울중은 가재울 뉴타운에 있으면서 내부 생활권에 학원가를 이용할 수 있다고 생각됩니다.
동명여중은 여중이기도 하고 악취율이 높아도 주변에 학원가가 거의 없습니다. 학군 지라고 생각하기 조금 어렵습니다. 도리어 엄마들은 가재울생활권을 더 선택하지 않을까 싶습니다.
학원가를 확인해 보면 서대문구는 학군지로서 기능을 거의 하지 않는다라고 생각이 듭니다.
이럴 경우에는 생활권에서 그래도 선호될만한 중학교를 가는 단지를 찾는 게 학군입지적으로는 최선입니다.
저는 가재울이 제일 낫다고 생각합니다.
서대문구의 학군입지점수는 3점입니다.
마지막으로 공급을 보겠습니다.
서대문구 주변 주요 도시들은 입주가 거의 없습니다
저 멀리 광명에 입주량이 많은데 크게 영향가지 않을 것으로 생각됩니다.
서대문구의 입지를 전반적으로 살펴봤을 때, 그렇게 좋은 곳은 아님을 알 수 있습니다만,
입주량이 절대적으로 부족한 상태로 보이기 때문에 투자적으로 접근하는데 유리할 수 있다고 생각됩니다.
공급점수는 5점으로 정리할 수 있겠습니다.
전체 입지를 정리드리자면,
각 입지별로 5점 만점에 직장 3점, 교통 3.5점, 환경 4점, 학군 3점, 공급 5점 총점 25점 중 18.5점으로 중간이상으로 보시면 될듯합니다.
물론 단지별로 디테일하게 입지 평가는 다르게 내리셔야 합니다.
투자는 좋은 걸 사는 게 아니라. 가치대비 싼 걸 사는 것이라고 생각합니다.
리스크가 적고 인프라와 입지요소가 지역대비 들쑥날쑥하지만, 위치적 이점을 분명 가지고 있는 서대문구는 현재 좋은 투자처라고 생각합니다.
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