서울 최외곽 은평구에서는 어떤 아파트를 골라야 할까
아파트 이야기
오늘은 은평구 아파트를 추천해드리려고 하는데요
은평구는 사실 조심하셔야 합니다
잘못 선택하면 크게 손해 볼 가능성이 높기 때문입니다
먼저 은평구에 대해서 설명을 드리겠습니다.
서울 서북권 최외곽에 위치한 곳이고
평당가가 2700만 원으로 서울 평균보다 1000만 원이 낮습니다
그래서 많은 사람들이 본인 현금 상황에 맞춰 은평구 구축 5~6억대 아파트를 선택하는데요
은평구는 서울에서 하급자이기 때문에, 그중에서도 저렴한 단지를 고른다면 잘못된 선택이 될 가능성이 높습니다. 낮은 가치의 단지를 고르는 함정에 빠질 수 있겠죠
아파트는 내 상황에 사기 편한 걸 사면 후회할 가능성이 높은데요
특히나 하급지에서 단지를 고를 때는 그 안에서 좋은 입지의 단지를 선택해야 합니다
오늘 추천드릴 단지 공개에 앞서
이해를 돕기 위해 은평구 주요 생활권에 대해 말씀드려 볼게요
은평구 최북단에 있는 진관동, 그 아래의 불광동과 녹번동
중앙에 응암동, 최하단에 수색동이 있습니다.
이중 진관동과 수색동은 뉴타운이라고 불리는 곳들입니다.
진관동의 은평뉴타운은 2008년 정도에 들어온 우리나라 최초의 뉴타운입니다. 그리고 수색동은 가장 최근에 지어진 뉴타운으로 2020년대의 가장 신축생활권입니다.
이렇게 뉴타운급 생활권이 두 곳이나 있는 지역은 흔치 않습니다. 뉴타운이 많다는 건 그만큼 환경이 좋은 것이긴 하나, 동시에 원래 안 좋은 곳들이 좋아졌다고 생각하시면 됩니다.
또한, 은평구를 기점으로 주변 도시들에도 뉴타운이 많습니다.
은평구 주변에 뉴타운이 많다는 건, 그만큼 인구 유출도 강하게 일어날 수 있다는 말입니다.
특히, 덕양구의 상대적으로 저렴한 신축급단지들로 수요가 유출될 가능성이 있는 곳입니다.
호갱노노에서 인구이동방항을 보면 딱 각이 나오죠?
때문에, 은평구는 인구유출을 버틸 수 있는 기초체력이 좋은 입지를 가진 생활권, 단지들이 우선 선택 대상입니다. 가격이 저렴해 서울 가성비라고 착각하고 접근하다가는 가격상승을 대세상승장 마지막에 찔끔 경험하거나, 못할 수도 있습니다
따라서, 오늘은 은평구에서 우선적으로 선택되면 좋을 단지들을 소개해드리도록 하겠습니다.
첫 번째로 수색동 DMC SK뷰 34평 13억입니다.
DMC역에서 400M 거리에 있는 단지로 초역세권입니다.
DMC역은 6호선, 경의선, 공항철도가 들어오는 곳으로 트리플역세권입니다.
수색뉴타운에서 역에 가장 가까운 단지입니다. 그리고, DMC업무지구의 직주근접 단지입니다.
수색뉴타운은 실제 가보면, 신축들이 들어온 지 얼마 되지 않아 아직 어수선한 분위기가 남아있습니다.
오래된 상가건물들이 방치되듯이 남아있고, 서울에서 가장 오래된 변전소도 중앙에 위치해 있습니다.
그래도 변전소의 변전시설과 고압선을 지하 30미터 정도로 매설하고 지상에는 업무시설, 공원, 체육시설등이 들어올 예정이어서, 환경이 계속해서 좋아질 곳입니다.
변전소 자체는 기피 시설이죠, 하지만 이게 없어진다는 것은 지역 호재입니다
은평구에서 수색뉴타운 생활권이 가장 가격대가 높은데,
신축, 직주근접, 역세권, 환경개선 등 기대감이 있는 곳 이기 때문에 은평구에서 가장 높은 가격대입니다.
그래도 서울 30평대 평균 가격이라고 생각하면
주변 신축생활권에 수요를 빼앗기지 않을 만큼의 가격을 가진 곳이라고 볼 수 있습니다.
두 번째로
진관동 은평뉴타운박석고개힐스테이트 1단지 33평 11.8억입니다.
은평뉴타운은 서울에서 최초로 뉴타운이라는 이름이 붙은 곳입니다.
30여 개 단지가 구성되어 있고, 전체적으로 1.2만여 세대가 생활권을 이루고 있습니다.
이번 연도 11월에 들어올 1.2만 세대 올림픽파크포레온이 단일단지로 얼마나 큰지 감이 오실까요?
또 8.8 대책에 그린벨트 해제 관련 키워드가 있죠.
은평뉴타운도 그린벨트가 풀려서 만들어진 지역입니다.
아무튼, 이말산이 생활권 중앙에 위치하고 있어, 남북으로 분리되어 있고, 왼쪽에 3호선 구파발역이 있습니다.
생활권 왼쪽에만 지하철역이 있기 때문에,
근방의 다른 아파트들과 비교했을 때 분명한 입지차이를 느끼실 수 있는 곳입니다.
그중 박석고개힐스테이트 1단지는 구파발역 역세권인 곳입니다.
구파발역이 가깝다는 것은, 구파발역의 롯데마트, 영화관 등의 인프라를 걸어서 이용할 수 있다는 뜻입니다.
슬세권이죠
또 바로 위쪽이 구파발천이라서 산책하기도 좋습니다.
전반적으로 환경요건이 좋습니다.
초등학교가 단지 안에 있는 수준으로 가깝기 때문에 상당히 선호될만한 단지입니다.
은평뉴타운의 단점은 점점 연식이 오래되어가고 있기 때문에 덕양구의 삼송이나,
지축에게 수요를 빼앗길 여지가 있다는 것입니다.
하지만, 역세권이 주는 강력한 입지파워는 은평뉴타운에서 몇 안 되는 단지만이 누리고 있고,
그중 하나가 박석고개힐스 1단지입니다.
세 번째로 응암동 힐스테이트녹번역 33평 11.8억입니다
마찬가지로 3호선 녹번역 초역세권의 신축단지입니다.
응암동에는 백련산이 있고 산자락 바로 밑에 아파트들이 모여있습니다.
6호선과 3호선이 동서 양끝에 있는데, 어디가 좋을까요?
당연히 3호선 근처겠죠? 강남권을 바로 들어가는 호선이 가치가 높습니다.
거기에 녹번역이 더 가깝고, 신축이니, 말 다했겠죠?
이 단지는 뉴타운급의 환경은 아니지만,
대단지 신축들이 녹번역을 감싸고 있는 모양이기 때문에 생활권자체적인 입지요소가 높습니다.
단지를 보실 때, 생활권단위로 입지요소가 어떻게 배치되어 있는지가 중요한데,
은평뉴타운은 지하철이 왼쪽에 치우쳐져 있고, 녹번생활권은 지하철이 생활권 중심에 위치해 있죠?
당연히 균일하게 인프라를 이용할 수 있는 생활권이 가치가 높고,
향후 상승 시에도 더 많이 상승할 수 있습니다.
은평뉴타운은 전반적인 환경이 좋고, 녹번역생활권은 강력한 교통입지가 장점입니다.
어떤 입지요소가 더 강력할지 실거래 그래프 비교해서 볼까요?
실거래 비교그래프를 보면 녹번생활권이 하락장에는 방어가 되고, 반등장에서도 강해 보입니다.
그런데 지금 두 개의 단지 호가가 같네요? 뭘 사야 할지는 딱 정해지겠죠?
마지막 단지는 불광동 북한산힐스테이트 7차 33평 10.9억입니다
지도를 보시면 왜 이 단지를 뽑았는지 알겠죠?
첫 번째로 주변에 들어올 재개발 지역들이 근처에 있습니다.
주변에 신축이 대규모로 들어오게 되면 환경개선 효과로 인식의 변화가 일어나고
가격상승을 기대할 수 있습니다.
대조 1 구역과 불광 5 구역이 합쳐서 5천 세대 정도 되고, 사업단계가 후반기이기 때문에,
북한산 힐스테이트 7차가 어부지리 효과를 볼 여지가 높습니다.
또한, 호재의 왕, 킹왕짱 호재인 GTX-A가 연신내역으로 들어오기 때문에 강남접근성이 매우 좋아집니다.
재개발되는 신축단지들보다 연신내역에 더 가깝기 때문에
교통 입지적으로 반드시 우위를 차지할 단지입니다.
서울은 연식이 좀 딸려도 입지가 깡패죠? 연식도 2011년식이라서 나쁘지도 않습니다.
은평구에서 추천드리는 단지중 유일하게 10억대입니다.
향후 좋아질 가능성이 높은 단지이므로 강력하게 추천드리는 바입니다.
오늘 추천드린 단지들은 절대가격이 높은 편이지만,
서울에서 급지가 낮은 은평구에서만큼은 입지적으로 의미가 높은 곳들을 선택하시는 게 잃지 않는 투자/실거주를 하는 방법이라고 생각합니다.
모두 최악을 피하는 선택으로 잃지 않길 바랍니다!
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