[부동산전문변호사] 공공주택특별법과 공공주택의 공급체계
공공임대주택에 대하여 ‘공공주택건설 등에 관한 특별법’과 ‘(민간)임대주택법’이 각각 달리 정의 및 규정하던 내용을 일원화하여 그 의미를 명확하고, 그리고 ‘준주택’에 대하여 공공주택의 규정을 준용하도록 때 15. 8. 28자에 ‘공공주택건설 등에 관한 특별법’을 일부 개정하면서 명칭을 ‘공공주택 특별법’으로 바뀌었습니다.
공공주택특별법의 중요한 특정은 최근 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화하는 추세에 부응하고자 공공주택 공급의 목적을 ‘저소득층의 주거안정과 주거수준향상 및 무주택자의 주택마련 촉진’에서 ‘서민의 주거안정과 주거수준향상’으로 단순화시켰습니다. 그리고 공공주택특별법은 기존의 ‘임대주택법’과 달리 공공임대주택과 공공분양주택의 건설·공급, 관리 등에 관한 사항을 보다 구체적으로 그리고 훨씬 더 폭넓게 규정하고 있습니다.
2015. 6. 22.자에 제정된 ‘주거기본법’ 제3조의 주거정책의 기본원칙에 따라 국토교통부장관은 10년 단위의 주거종합계획을 수립해야 하고, 그리고 5년마다 그 계획의 타당성을 재검토해야 합니다.
주거안정과 주거수준향상이라는 과제를 수행하기 위해서 탄생된 ‘공공주택 특별법’의 주요내용과 특징은 다음과 같습니다.
첫째, 국토교통부장관이 공공주택사업자를 지정하도록 규정하도록 명문화시켰으며, 그 대상을 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 공공기관 및 이들이 출자한 법인 또는 부동산투자회사로 제한시켰습니다.
둘째, 공공택지지구의 지정·조성 및 공공주택건설에 대한 특례규정을 두어 공공주택이 보다 신속하고 활발하게 건설될 수 있도록 규정의 적용을 완화·단순화시켰습니다.
셋째, 지구계획뿐만 아니라 공공주택건설사업계획의 승인을 하나의 공공주택통합심의위원회에서 일괄 처리하도록 일원화시켰습니다.
넷째, ‘임대주택법’에서 규정하고 있던 공공임대주택과 관련된 공공주택의 공급기준, 중복입주의 확인, 금융정보의 제공, 임대조건, 재계약의 거부, 주택관리, 매각제한, 우선 분양전환 등에 필요한 규정을 이 공공주택특별법으로 이관시켰습니다.
기존의 ‘임대주택법’이 ‘주택법’의 하위 법률로서 ‘임대주택법’ 그 자체로는 공공택지구의 지정과 조성을 할 수 없는 법률체계를 갖고 있으면서도 임대주택의 공급량을 계획대로 빨리 확대시켜야만 했을 때, 영리를 추구하는 민간건설사업자를 공공건설임대주택의 건설에 참여시킴으로써 공·사의 구분이 혼돈되는 문제가 발생했습니다. 하나의 임대주택법률체계 속에서 공공과 민간이 공급하는 공공임대주택에 대하여 재정과 도시주택기금을 동일하게 또는 차별적으로 지원하는 것 자체가 문제로 대두되었습니다.
이런 임대주택법제의 한계성을 극복하고자 입법자는 관련 내용을 ‘공공주택특별법’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 분리·제정하여 보다 효율적으로 서민의 주거안정과 주거복지향상을 위해서 공공주택의 건설·공급 및 관리 등에 관한 부분을 별도로 공공주택특별법체계에 담아 규율하기로 한 것입니다.
1. 공공주택특별법과 관련 법률의 체계
공공주택특별법은 기존의 ‘임대주택법’에서와 달리 공공주택의 건설·공급 및 관리 등에 관한 사항을 자체적으로 규정, 이를 다른 법률에 우선하여 별도로 적용하도록 하고 있습니다. 특별법에서 규정하는 특례보다 다른 법률이 완화된 규정을 적용하면 바로 그 완화된 다른 법률규정을 따르도록 정하고 있습니다(공공주택특별법 제5조).
그리고 ‘공공주택특별법’에서 정하지 아니한 공공주택의 건설·공급 및 관리 등에 관한 사항은 ‘주택법’, ‘건축법’ 및 ‘주택임대차보호법’을 적용하도록 별도로 명시하고 있습니다. 예를 들어, 공공주택특별법에 규정이 없는 주택법령과 관련된 세부적인 사항들은 주택공급에 관한 규칙, 주택관리업자 및 사업자 선정지침, 광역시도의 공동주택표준관리규약 등에 의해 처리됩니다.
2. 공공주택의 공급체계
공공주택의 공급체계는 법으로 정한 공급자, 공급주택의 유형, 공공주택을 건설하기 위한 공공택지의 지정, 공공주택사업계획의 승인 및 공공주택의 건설하여 공급하는 과정, 그리고 부도임대주택, 기존주택 등의 매입을 통하여 공급하는 과정으로 이루어져 있습니다.
1) 공급자(공공주택사업자)
국토교통부장관이 공공주택을 공급하는 사업자를 지정하도록 되어 있습니다. 공공주택특별법 제4조 제1항에 의하여 국토교통부장관은 공공기관들을 공공주택사업자로 지정할 수 있습니다.
공공주택특별법 제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
뿐만 아니라, 동법 제4조 제2항에 의거 국토교통부장관은 국가, 지자체 및 공공기관 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제9조에 따른 주택건설사업자를 공동의 공공주택사업자로 지정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 공동의 공공주택사업자로 지정을 받으려는 자는 주택법 제9조 제1항에 따라 “연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자”임을 국토교통부장관에게 등록하여야 합니다. 단, 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사, 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인, 주택조합, 근로자를 고용하는 자는 등록에서 제외됩니다.
기타 민간 법인 및 부동산투지회사도 출자의 형태로 또는 ‘주택법’ 제9조에 따른 공동의 공공주택사업자로 지정을 받을 경우 공공주택사업에 참여할 수 있습니다.
2) 공공주택의 유형
공공주택특별법 제2조에서는 공공주택의 유형을 상세하게 분류·규정하고 있습니다. 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 ‘주택도시기금법’에 따른 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택을 공공주택으로 규정하고 있습니다(공공주택특별법 제2조 제1호).
공공주택특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공공주택”이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조 제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다)
3) 건설에 의한 공공주택의 공급
① 공공주택지구의 지정 및 승인
공공주택사업자가 공공주택을 건설하여 공급하고자 할 때에는 공공주택지구 계획서의 신청과 함께 공공주택건설사업 계획서(부대-복리시설의 설치에 관한 계획을 포함)를 작성제출하고 국토교통부장관의 승인을 받아야 합니다(공공주택특별법 제35조).
국토교통부장관은 공공주택지구조성사업을 추진하기 위하여 필요한 지역을 공공주택지구로 지정하거나 지정된 공공주택지구를 변경 또는 해제할 수 있습니다(공공주택특별법 제6조). 국토교통부장관이 지정한 공공주택사업자는 국토교통부장관에게 공공주택지구의 지정을 제안할 수 있으며, 법률이 정하는 경우에 공공주택지구의 변경 또는 해제를 제안할 수 있습니다.
국토교통부장관은 공공주택지구를 지정하거나 지정된 공공주택지구를 변경하려면 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제 106조에 따른 중앙도시계획위원회의의 심의를 거쳐야하며, 중앙도시계획위원회가 심의를 하는 경우에는 60일 이내에 심의를 완료하여야 하며 같은 기간 내에 심의를 완료하지 아니한 경우에는 심의한 것으로 봅니다(공공주택특별법 제6조).
공공주택사업자는 주택지구가 지정·고시된 날부터 1년 이내에 지구계획을 수립하여 국토교통부장관에게 승인을 신청하여야 하고, 공공주택사업자가 1년 이내에 승인을 신청하지 아니한 때에는 다른 공공주택사업자로 하여금 지구계획을 수립·신청하게 할 수 있습니다(공공주택특별법 제16조). 그리고 공공주택사업자는 동법 제17조의 사항을 포함한 공공주택지구계획을 수립하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다(공공주택특별법 제17조).
② 주택건설사업계획의 승인
국토교통부장관으로부터 주택건설사업계획의 승인을 받은 때에는 다른 법률에 따른 인가·허가·결정·심의 등을 받은 것으로 봅니다. 국토교통부는 공공주택특별법 17조에 따른 지구계획 또는 동법 제35조에 따른 사업계획의 승인과 관련된 도시계획·건축·환경·교통·재해 등 사항을 검토 및 심의하는 공공주택통합심의위원회(이하 ‘통합심의위원회’)를 둡니다(공공주택특별법 제33조 제1항).
통합심의위원회의 위원장은 국토교통부장관이 위촉한 ‘도시계획 건축 교통 환경 재해 분야 등의 전문가로서 택지개발 및 주택사업에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람’ 중에서 전체 위원들이 호선하며, 위원장은 원활한 심의를 위하여 필요한 경우 국토교통부 소속 공무원을 부위원장으로 임명할 수 있다(공공주택특별법 제33조 제4항), 통합심의위원회에서 검토 및 심의절차를 거친 경우에는 다른 관계법률에서 정하는 위원회의 검토 및 심의를 각각 거친 것으로 봅니다(공공주택특별법 제 34조 제3항).
통합심의위원회는 여러 법률들과 관련된 위원회에서 추천을 받은 사람들로 구성된 방대한 통합조직입니다(26명 ∼ 27명). 이 조직은 과반수 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 도시계획 건축 환경 교통·재해 등 다양한 사항들을 심의 의결합니다.
하지만 ‘도시교통정비 촉진법’에 따른 전문영역을 심의하는 경우와 같이 다른 영역에 속하는 위원들이 사실상 해당 영역에 전문적인 지식을 제공하기 어렵다면, 재적위원 과반수의 출석에 출석위원 과반수 찬성으로 안건을 심의·결정하는 시스템에서, 위원들은 ‘가결하는 거수기’나 다를 바 없는 문제점이 있을 수 있습니다.
통합심의위원회의는 28개의 다른 법률과 관련된 인가 허가 사항을 사전에 심의를 하는 중요한 통합기구이기 때문에 전문성뿐만 아니라 투명성이 동시에 보장되어야 합니다. 하지만, 국내 대부분의 위원회들은 관계 기관장의 ‘거수기’역할을 탈피하지 못하고 있다는 비난을 받고 있습니다. 공공주택을 보다 신속·효율적으로 공급하기 위한 하나의 방안으로 통합심의위원회를 만들어 놓고, 거기서 오만가지 사항을 심의·결정하도록 하는 것 자체가 이마 전문성과 투명성을 떨어트릴 뿐만 아니라 자칫 정경유착의 문을 열어줄 수 있습니다.
③ 공공시설 부지 등을 이용한 공공주택사업의 특례
대통령령으로 정하는 토지가 공공건설임대주택의 공급용으로, 그리고 전체 공공주택지구에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 차지할 경우 판매시설, 업무시설, 숙박시설 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 시설물을 공공주택과 함께 건설할 수 있습니다(공공주택특별법 제40조의2 제1항). 그리고 위의 공공주택사업의 원활한 시행을 위하여 특례규정을 별도로 두고 있습니다(공공주택특별법 제40조의 4 내지 6).
4) 부도임대주택과 기존주택의 매입에 악한 공급
① 부도임대주택의 매입
공공주택사업자로 지정된 한국토지주택공사와 지방공사(이하 시행자)는 법률 제 13499호(2015. 8. 28.)로 개정되기 전의 ‘임대주택법’ 제2조 제2호의2에 해당하는 공공건설임대주택, 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택, ‘주택도시기금’에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택, ‘공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택에서 부도가 발생할 경우 이들 중에서 국토교통부장관이 지정·고시한 주택을 매입하여 공공임대주택으로 공급할 수 있습니다(공공주택특별법 제41조 제1항).
시행자가 부도 등이 발생한 공공건설임대주택(이하 부도임대주택)을 매입하려는 경우 다음의 사항들이 포함된 신청서를 국토교통부장관에게 제출하는 방식으로 그 매입의 지정을 신청하여야 합니다(공공주택특별법 시행령 제25조 제1항). 지정 신청을 받은 국토교통부장관은 주택의 노후상태, 단지 규모 등 국토교통부령으로 정하는 사항들을 심사하여 부도임대주택의 지정 고시 여부를 결정하여야 합니다. 국가나 지방자치단체는 지정 고시된 부도임대주택들 중 시행자가 경매로 취득한 주택의 매입비용에 대하여 주택도시기금 또는 재정을 지원할 수 있습니다. 시행자가 부도임대주택을 매입하여 공공주택으로 공급하는 경우 그 공급 및 임대조건의 규정을 따라야 합니다(공공주택 업무처리지침 제44조).
② 기존주택의 매입
공공주택사업자는 사용검사 또는 사용승인을 받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택(이하 ‘기존주택’)을 매입하여 최저소득계층에게 공공매입임대주택으로 공급할 수 있습니다. 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 위와 같은 기존주택을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 감안하여 공공주택사업자를 지원할 수 있고, 매입절차와 재정지원에 필요한 사항들은 대통령령으로 정하며, 매입기준, 입주자 선정 및 임대조건 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따릅니다(공공주택특별법 제43조). 매입대상의 기존주택의 규모와 기준은 ‘대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택’으로서 ‘건축법 시행령’ 별표1 제1호의 단독주택, 다중주택 및 다가구주택과 ‘건축법 시행령’ 별표 1 제2호의 공동주택(국민임대주택)을 말합니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/432
공공주택특별법에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
