부동산 보유 후 무슨 투자를 해야 하는가?

일본 와타나베 부인을 배우자!

부동산에 올인하는 것도 의미는 있으나, 포트폴리오적인 측면에서는 문제인 것이 있습니다. 

바로 '대한민국'에 올인하는 전략이 바로 부동산입니다. 

지난 30년 동안 대한민국은 성장률은 세계 평균보다 훨씬 높았으며, 누적 성장률은 세계 1위였던 국가였습니다.

그렇기에 '대한민국'에 투자하는 것은 가장 좋은 투자 상품이었습니다. 

특히 대한민국 국민이 자유롭게 할 수 있고, 레버리지를 사용할 수 있었던 부동산 투자는 대한민국 국민들이 할 수 있는 최고의 투자였습니다. 

하지만 최근 경제성장률이 1%대로 내려가고, 출산율이 0.78을 기록하고 있습니다. 

이는 한마디로 향후 30년 동안 대한민국 성장률은 세계 평균보다 낮을 것이라는 것을 의미합니다. 

이에 대해서는 대부분의 분들의 동의 할 것이라고 생각합니다. 

최근에 이민을 가야 된다. 헬조선 탈출은 지능순이다. 대한민국은 답이 없다. 라는 자극적인 말이 많이 유행하고 있습니다. 공감을 합니다. 하지만 꼭 내가 이민갈 필요는 없습니다. 자산이 이민을 가서 나에게 경제적 이득을 줄 수도 있습니다. 

지난 30년 기준으로 보았을 때, 세계에서 경쟁성장률이 가장 높은 국가의 부동산 투자는 지구전체 관점에서 보아도 좋은 투자였습니다. 특히 대규모 토지 투자를 하셨던 분들은 대대손손 먹고 살정도의 부를 가질 수 있었습니다. 

일반인의 관점에서는 서울 강남에 부동산을 초창기에 보유한 사실 하나 만으로도 상위 1%가 될 수 있기도 했습니다. 

그럼 일반인의 관점에서 앞으로 어떻게 해야 노후에 문제가 크게 없을까요?

투자 대박으로 상위 1%가 되자는 것이 아니라 노후에 빈곤에 빠지지 않기 위한 방법이니 오해 없기를 바랍니다. 

이 답은 일본에서 찾아 볼 수 있을 거 같습니다. 

일본은 90년 이후부터 지난 30년간 경제 성장률이 0%에 수렴하는 국가였습니다. 

하지만 그럼에도 불구하고 일본 GDP는 세계3위를 유지하고 있으며, 엔화도 기축통화의 지위를 유지하고 있습니다. 

일본에서는 부동산 버블을 겪은 후 그동안 축적해 본 자산을 부동산에 투자하는 것이 아니라 해외 자산을 미친듯이 사 모았습니다. 대한민국에 복부인이 있다면 일본에는 와타나베 부인이 있었습니다. 

이게 꼭 여성을 통칭하는 것이 아니라 해외 투자를 하는 일본 중상층을 지칭하는 용어가 되었습니다. 

이 때 자산을 어마어마 하게 사 놓아서 21년 기준으로 원화 4,350조원이나 되는 해외 자산을 보유하고 있습니다.

현재 대한민국은 일본의 15%정도 수준의 자산만을 보유하고 있습니다. 

이렇게 엄청난 자산이 있기에 일본은 지난 30년간 경제성장률이 0%에 가깝고 무역 적자인 상황에서도 먹고사는데 지장이 없는 나라가 되었습니다. 

무적자가 100조원이 넘게 발생을 하여도 해외 자산으로 부터 발생하는 배당, 이자, 임대료가 200조원 수준으로 먹고 사는데 전혀 지장이 없는 나라가 되었습니다. 

현재 내집 장만을 하시고 부동산에 자산이 60~70%정도 되시는 분들은 나머지 30%정도는 해외 자산에 투자해 보는 것도 좋은 기회라고 생각을 합니다. 

지난 30년간 대한민국이 세계 경제성장률 보다 평균적으로 높아서 해외에 장기투자를 하더라도 환율 때문에 큰 재미를 보기 힘들었습니다. 하지만 앞으로 30년간은 다를 것이라고 생각을 합니다. 

경제 성장률이 낮아진 선진국들은 경제 성장률이 높은 신흥국에 안정적인 산업에 투자하여 자국 국민들의 노후를 책임지게 하는 전략을 사용하였고, 이는 지금도 여전히 유효하다고 생각을 합니다. 

우리나라가 경제위기를 겪었을 때, IMF에서 가장 먼저 요구한 부분은 금융시장 개방이었고 은행 외국인 지분율 한도를 풀게 했습니다. 그 결과 현재 가장 많은 돈을 벌고 있는 시중은행들의 대다수 지분은 외국인 보유하고 있습니다. 

대한민국 국민들이 열심히 이자를 내면 그 중 상당수는 해외 연금 펀드에 배당이 되어 해외 노인들 노후를 위해 사용이 되고 있습니다. 우리나라 국민들이 그들을 먹여 살리고 있다는 뜻이 됩니다.

23년 2월 국민은행의 외국인 지분율은 73.88%인 것을 보면 뭔가 느껴지지 않나요?

국민은행이 아니고 외국은행이라고 불러도 괜찮을 정도의 지분율이라고 생각합니다. 

저는 개인적으로 부동산 투자는 현재 자산에서 크게 늘리지 않고, 해외자산을 계속 사 모으고 있습니다. 

우리나라도 일본의 와타나베 부인처럼 해외 자산에 많이 투자를 해 놓아야 향후 대한민국 국민들이 빈곤에 빠지지 않을 것이라고 생각을 합니다. 

한국에서는 지난 30년간 아파트 유무가 중산층을 갈랐던 거 처럼 일본은 지난 30년간 해외자산을 보유여부가 중산층의 기준이 되었다고 합니다.