미국 상업용 부동산이 위기라고?!
[경린이의 경제 공부] 재택근무 | 패러다임 변화 | 미국 상업 부동산
안녕하세요! 이번 주도 어김없이 돌아온 경린이입니다 :)
오늘은 미국 상업용 부동산에 관한 소식을 들고 왔습니다! 사실 저는 공부하기 전에 상업용 부동산, 주거용 부동산을 굳이 나누는지 몰랐.. 답니다? 허허... 이번에 공유 오피스 계의 대기업 "위워크"가 파산위기라는 소식을 듣고 찾아보다가, 미국 대형 오피스의 공실률이 증가하고 있다는 것을 알게 되었어요. 미국 상업용 부동산 위기는 코로나 시절부터 지속적으로 나왔던 문제라고 합니다.
오늘은 미국 상업용 부동산이 왜 위기에 처했는지 알아보겠습니다!
코로나로 인해 세상이 정말 많이 변한 것 같습니다. 코로나가 종횡하던 때 우리나라도 사회적 거리 두기를 시행했었죠? 미국도 대다수의 근무자들이 재택근무를 하게 되었습니다. 이때부터 미국 사무실의 공실률이 점점 올라가기 시작했죠.
한국과 다른 미국의 문화적 특징
코로나가 끝나자마자 우리나라 근무자들은 대부분 재택을 끝내고 회사로 돌아갔습니다. 우리나라는 공동생활을 중시하고 재택을 하고 싶어도 상사의 눈치를 살펴야할잖.. 아요? 헣ㅎ.. 위에서 나오라고 하면 나가야죠..
그렇지만 미국의 상황은 달랐습니다. 미국은 윗 상사의 눈치를 보지 않고, 개인의 워라밸과 판단, 자율성을 중시하다 보니 훨씬 개인의 목소리를 낼 수 있는 환경이었죠. 또한 미국은 성과 중심이다 보니 어디서 일을 해도 성과만 내면 문제가 되지 않았습니다. 재택근무를 해보고 마음에 든 직원들은 코로나가 끝난 이후에도 재택을 선택해서 일을 하게 되었죠. 코로나 이후에도 사람들이 회사로 돌아가지 않게 된 것입니다. 특히 빅테크, IT 중심의 개발자들은 굳이 회사에 나가지 않고 어디서든 일할 수 있었기 때문에 더욱 재택을 선호한다고 합니다.
조용한 퇴사 | Quite Quitting
여러분 "조용한 퇴사"라는 말을 들어 보셨나요? 단어만 들으면 마치 아무도 모르게 조용히 퇴사한다는 의미를 가지고 있을 것 같은데요, 사실 '조용한 퇴사'는 그와는 의미가 다릅니다. "조용한 퇴사"는 회사를 그만두지는 않지만 정해진 시간과 업무 범위 내에서 최소한의 업무만을 수행하고 초과근무를 거부하는 노동 방식을 뜻하는 말로, 한 미국 개발자가 틱톡에 올려서 유행하게 된 말입니다. 즉 열정적으로 회사 일에 가담하여 회사의 발전을 위해 일하기보다는, '내'가 맡은 최소한의 일만 수행하고 워라밸을 중시하겠다는 말이라고 생각하면 됩니다.
이 말이 유행하게 된 데에는 코로나의 영향도 컸는데요! 코로나 시절, 많은 기업들이 어려움에 처하자 구조조정을 하게 되었다고 해요. 많은 근무자들이 퇴사를 하게 되면서 "회사에 그렇게까지 열정을 쏟아붓지 말자"는 의식이 생겼다고 합니다. 또한, 재택근무를 해보니, 정해진 일만 효율적으로 끝내 놓으면 자신만의 시간을 확보할 수 있었고, 그럼으로써 근무자들이 삶의 우선순위를 재조정하게 되었다고 합니다. 이러한 근무 패러다임의 변화는 근무자들의 회사 복귀를 늦추었고, 아직도 많은 이들이 계속 원격근무를 하고 싶다고 말하는 이유 중 하나입니다.
하이브리드 근무 ↑
더군다나 미국의 금리인상 정책으로 인하여, 갚아야 할 대출이자가 높아지자 많은 기업들이 자체적으로 사무실을 줄이고, 출퇴근과 재택근무가 혼합된 분산형 업무방식을 취하고 있다고 해요. 더 나아가 아예 원격으로만 근무를 하는 근무자들을 뽑는 비율도 늘어나게 되었습니다.
그렇게 코로나 이후 기업환경의 변화로 인해 코로나가 끝나고도 근무자들의 50% 정도가 재택근무를 하고 있다고 합니다. 사람들이 출근하지 않다 보니, 특히 빅테크 중심의 대규모 오피스 빌딩들의 공실률이 어마어마하게 늘어가게 된 것이죠.
그중에서도 뉴욕, 샌프란시스코, LA 등 이 큰 도시들의 높은 빌딩이 텅텅 비었다고 합니다. 특히 샌프란시스코는 혁신의 도시라고 말할 정도로 활성화된 시티였는데, 재택 이외에도 다양한 이유가 있겠지만, 현재는 마약과 노숙자들이 끓어 넘치고, 한 집 건너 한 집에 빨간딱지가 붙어져 있다고 합니다.
빈 사무실이 늘어나자 부동산 업자들의 고민이 시작됩니다. 사무실 수요가 급격히 낮아져서, 임대료를 대폭 인하하기 시작합니다. 그러다 보니 공실은 계속 늘고, 임대료는 내려가고, 수익은 저조하고, 상업용 부동산 가치가 폭락하게 됩니다.
임대료가 내려가서 안 그래도 힘든데, 거기에 설상가상으로, 코로나 이후 미국의 고금리 정책이 시작됩니다. 저번 <미국 인플레이션> 편에 자세히 설명을 해뒀으니 참고해 주세요! 아무튼 미국은 코로나 때 푼 돈을 회수하기 위해 금리를 1년 만에 0.5%에서 5.5%까지 인상하게 됩니다. 건물 투자자(건물주)들이 갚아야 할 빚이 더 늘어나게 된 것인데요,,! 공실은 계속 늘고, 벌어들이는 수익(임대료)은 내려가고, 갚아야 할 대출 이자도 늘고.. 총체적 난국이 시작된 것이죠.
상업용 부동산을 살리기 위해서 대출이자라도 낮춰줬으면 하는데, 코로나 시절 풀어둔 돈이 너무 많기 때문에 미국은 금리를 내리지도 못한다고 합니다. 고금리 정책이 1년 이상은 더 지속될 것이라고 예측하는데, 높은 이자를 매달 내야 하는 건물 투자자들의 고충은 나날이 늘어갑니다.
부동산 문제는 정말 큰 문제인데요, 부동산이 무너지면 부동산에 돈을 빌려줬던 금융권도 함께 무너지고, 은행에 돈을 맡겼던 예금자들까지 도미노처럼 우수수 무너지게 됩니다. 이는 불안심리를 부추기고 연쇄 파산이 일어나며 경제에 큰 위기를 촉발하게 되죠.
부동산 투자는 리스크가 크기 때문에, 일반 대형 은행들은 돈을 빌려주는 조건이 까다롭다고 합니다. 그래서 제2 금융권, 투자신탁회사, 증권, 펀드 등을 통해 돈을 빌리게 됩니다. 이번 미국 상업용 부동산도 중소형 은행에서 빌린 것만 1900조 이상이라고 하는데요, 부동산이 무너지면 이 1900조 역시 한 순간에 휴지조각이 될 수도 있기 때문에, 이를 대처하기 위해 미국이 어떻게 나올 것인지를 보는 것도 중요할 것 같습니다.
위워크 파산이 트리거 역할?
오늘은 미국 상업용 부동산에 대해서 알아봤습니다. 처음에 말했던 것처럼 미국 공유 오피스 계의 대기업인 "위워크"가 파산위기라고 하는데요, 위워크는 건물을 장기 렌트한 후에, 사람들에게 단기 렌트를 해주면서 돈을 버는 임대 업체입니다. 위워크 파산에 다양한 이유가 있겠지만, 무엇보다도 코로나 때 사무실 이용이 줄고, 대출 이자가 높아진 것이 파산에 큰 영향을 주었습니다.
이 위워크는 큰 기업이기는 하나, 사실 전체 미국 상업용 부동산의 작은 일부이기 때문에 위워크의 파산으로 상업용 부동산 전체가 흔들릴 일은 적다고 해요. 하지만 많은 이들이 위워크의 파산이 상업용 부동산 파산의 트리거 역할을 하는 것이 아니냐는 불안감을 내비치고 있습니다. 위워크가 파산하게 된다면 그만큼 공실률이 더 늘어나게 되고, 임대료가 더욱 하락하게 되겠죠. 또한 더 큰 문제는 상업용 부동산,, "진짜 파산할 수 있다."는 사람들의 불안 심리를 더욱 높일 수 있다는 것입니다.
현재 진행되고 있는 큰 문제이기 때문에 앞으로 잘 지켜봐야 할 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다! :)
