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매거진 경린이의 경제 공부

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by 경린씌 Sep 13. 2023

[뒷북뉴스] 새마을금고 뭔 일 있었던 거야?

[경린이의 경제 공부] 새마을금고 | PF대출 | 부동산 대출

안녕하세요~! :) 오늘은 약 두 달 전에 한 창 대두되었던 "새마을금고 사태"에 대해서 이야기해보려 합니다.

여러분 새마을금고 잘 이용하시나요? 저는 '새마을금고' 이름만 알고 있었지 한 번도 이용해보진 않았어요. 그래서 이번에 공부하면서 알게 된 꽤나 충격적인 사실은,, 새마을금고가,, 은행이 아니었다는,, 사실이랍니다?.. 허허...

오늘은 "새마을금고"는 어떤 금융기관인지, 그리고 새마을금고가 어떤 일에 휘말렸기에 큰 파장을 일으켰는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다!

[목차]
1. 새마을금고는 은행이 아니다?!
2. 새마을금고 연체율 6%
3. PF대출이란?

새마을금고는 처음에 지역 단위의 독립된 마을금고였습니다. 마을단위의 지역민들끼리 서로서로 돕고 예금도 하고, 그 돈으로 마을에 필요한 것도 사는 등, 서로 상부상조하는 '협동조합'이었죠. 돈 좀 빌릴라고 하면 까다롭게 구는 은행을 대신해 '마을금고'는 지역민들의 금융활동을 지지해 줬습니다.

그러다 1970년 지역 사회 개발 운동인 "새마을 운동"이 시작되었습니다. 낙후된 농촌 환경의 개선과 경제발전을 주도했던 '새마을운동', 그와 뜻이 비슷했던 "마을금고"는 "새마을 운동"의 금융기관으로 지정되게 됩니다. 그때부터 각 지역에 설치되었던 마을금고들이 "새마을금고"라는 이름을 쓰게 된 것이죠.

은행 VS 새마을금고

은행과 새마을금고는 어떤 차이점이 있을까요?

우선 은행은 제1 금융으로, 국가 간 무역을 할 때 굉장히 중요한 국가의 신용도를 보증합니다. 만약 우리나라와 거래하는 나라의 은행이 부실하다면, 돈거래를 하지 못하겠죠? 은행은 한 나라의 얼굴인 만큼, 안전한 신용을 보장해야 되기 때문에, 깐깐한 "은행법"에 따라 굉장히 까다롭고 리스크가 적은 일을 맡으려고 합니다. 그렇기에 은행에서 돈을 빌린다면 안전성은 보장받지만, 까다로운 심사를 거쳐야 하죠.

반면 새마을금고는 앞에서도 말했듯 '은행'은 아닙니다. 새마을금고는 제2금융으로, 예금, 적금 등 은행과 유사한 기능을 담당하지만 '은행'은 아니기 때문에 까다로운 "은행법"에 따르지 않고, 보다 관대한 자체법인 "새마을금고법"에 따릅니다. 그렇기에 문턱 높은 은행과 다르게, 리스크가 높은 대출도 보다 쉽게 해 주죠. 더 많은 고객을 끌어모아 몸집을 키운 후, 하이리크스 하이리턴 투자를 하며 돈을 벌게 됩니다. 고객이 굳이 덜 안전한 새마을금고에 자신의 소중한 돈을 맡기게 하려면, 그만큼 이익을 줘야겠죠? 은행보다 더 높은 이자율을 제공합니다.

정리하자면, 새마을금고는 지역/ 마을마다 설치된 "법인 사업자가 모두 다른" "각각의 독립 금고"입니다. 그렇기 때문에 A마을 새마을금고 위기가 전체 새마을금고의 위기로 대변되지는 않는 것이죠. 이름만 '새마을금고'로 같이 쓰고, 한 공동체는 아닌 것입니다. 대신 1000여 개가 넘어가는 독립 금고를 관리 및 대변하기 위해 "중앙회"를 설립해서 관리한다고 합니다.

새마을금고 연체율 -6%

"새마을금고"에 대해서 알아봤으니 이제 어떤 일이 있었는지 알아볼까요?

1000여 개가 넘는 "새마을금고" 전체 연체율이 6%가 넘었다는 소식입니다. 보통 은행의 연체율이 1% 내외라는 것을 생각하면, 6%는 굉장히 높은 수치입니다. 사실 저는 이 말을 처음 들었을 때 전혀 무슨 말인지 못 알아 들었어요...ㅎ 그래서 저 같은 분들을 위해 천천히 설명해 보자면~

은행이 누군가에게 대출을 해줄 때, 돈을 빌려준 대가로 매달 이자를 받아가잖아요? 1000여 개 중 30여 곳의 새마을금고가 리스크가 큰 부동산 대출을 많이 해줬는데, 부동산 프로젝트가 망하면서 꼬박꼬박 들어와야 할 "이자"를 받지 못하게 됩니다. 그렇게 받지 못한 이자 연체율이 쌓이다 쌓이다 급 상승한 것이죠. 어떤 곳은 10%가 넘는 곳도 있다고 합니다. 대부분의 새마을금고는 안전한 수준의 연체율이지만, 몇 개의 새마을금고의 연체율이 너무 높아져서 전체 연체율이 올랐다고 해요.

그럼 이제 도대체 어떤 대출을 해줬길래 이 사태가 일어났는지 좀 더 자세히 알아볼까요?

PF대출이란?

PF = Project Financing 프로젝트 파이낸싱

새마을금고를 위험에 빠지게 한 가장 큰 원인 중 하나는 이 "PF대출"입니다. 좀 어려운 단어가 나왔죠?

보통 금융기관이 대출을 해줄 때, 나중에 돈을 못 돌려받을 것을 대비해서 안전한 담보를 잡고 돈을 빌려 줍니다. 예를 들어 집을 사려고 할 때, 우리는 은행에서 "주택담보대출"을 받게 됩니다. 이는 "주택(집)"을 담보로 잡고 돈을 빌려주겠다는 것인데요, 만약에 대출자가 돈을 갚지 못하는 상황이 온다면 은행은 담보로 잡고 있던 "집"을 경매에 넘겨서 자신의 돈을 챙겨가게 됩니다. 절대 손해보지 않을 장사를 하는 금융기관은 돈을 돌려받을 수 있는 구실을 정확히 잡고 해 줍니다.

그러나 PF대출은 이와는 좀 다릅니다. PF대출은, 집을 짓고 싶은 사업자가 구체적인 물적 담보도 없이, 그저 자신의 완벽한 "부동산 프로젝트 기획서"를 제출하게 됩니다. 금융기관은 물적 담보 없는 그 사업자의 "프로젝트 기획서의 가망성"을 보고 돈을 빌려주는 것인데요..! 정말 그냥 딱 들어도 위험해 보이지 않나요?

대출자의 신용도도 떨어지고, 물적 담보도 없이, 그저 프로젝트의 경제성만을 보고 빌려주는 리스크가 매우 큰 대출인 만큼, 금융기관은 이자를 많이 받으며(고이자) 돈을 빌려주게 됩니다. 보통 제1금융인 은행은 이런 위험한 대출을 전혀 맡지 않기 때문에, 다른 선택 안이 없는 사업자들은 이자가 많이 세긴 하지만 어쩔 도리 없이 제2금융을 선택해 돈을 빌리게 되죠. 몇몇의 새마을금고가 돈을 한탕 당기기 위해 리스크가 큰 PF대출을 많이 해주게 됩니다.

PF대출 진행 과정 살펴보기

건물을 올려 세울만한 많은 돈은 없지만 땅의 시세를 잘 읽는 한 영세한 중소 시행사가 있습니다. 참고로 "시행사"는 직접 건물을 짓는 "시공사"와는 달리, 어느 지역에 어떤 건물을 올릴 것인지, 전체적인 부동산 개발/기획을 총괄하는 감독입니다. 돈은 없지만, 집만 지어 올리면 대박이 날 것 같은 땅을 발견한 시행사는 집을 세울 계획을 하게 됩니다.

시행사의 계획은, 우선 PF대출로 집을 올려 세울 땅을 구매한 후, 분양 공고를 냅니다. 그리고 집이 다 분양되면, 분양받은 돈으로 금융기관에서 빌린 PR대출을 갚고, 남은 분양대금과 또 다른 PF대출을 해서 시공비를 마련하게 됩니다.

돈도 없고, 신용도도 낮고, 물적 담보도 없는 시행사는 "완벽한 부동산 프로젝트 계획서"를 들고 새마을금고에 찾아갑니다. 그는 완벽한 계획을 설명한 후, 나중에 선분양해서 돈 들어오면 돈을 갚겠다며 "땅 살 돈"을 빌리게 됩니다.

꼼꼼히 확인한 새마을금고는 사업성 좋은 시행사에게 돈을 빌려주게 됩니다. 여기서 새마을금고는 단순히 "높은 이자"만을 받기 위해서 대출을 해주는 것일까요? 높은 대출 이자도 있지만, 엄연히 사업체이기 때문에 프로젝트 당 수당을 받는다고 합니다. 큰 프로젝트를 물어와 수익을 많이 내면 수당도 챙기고, 이자도 두둑이 챙기고, 위험성이 큰 만큼 돈 한탕 크게 벌 수 있게 되는 거죠.

미국 금리 인상 → 부동산 경기 악화

한 치 앞도 모르는 게 인생인 것일까요? 제가 저번 글에 "미국 인플레이션"에 대해서 썼었는데요! 코로나가 끝난 후 미국은 인플레이션을 잡기 위해서 1년 사이에 금리를 0%에서 5.5%까지 올려버립니다. 미국이 금리를 올리면 한국 역시 금리를 올릴 수밖에 없게 되는데요, 이는 나중에 따로 자세히 이야기해 보도록 하겠습니다. 아무튼 한국의 금리 역시 오르면서 부동산 경기가 악화되게 됩니다.

금리를 올린다는 말은, 이자율이 높아진다는 말로, 돈을 빌렸을 때 갚아야 할 대출이자가 높아지게 되는 거죠. 대출이자도 높은데 집을 사지는 않겠죠? 금리가 오르면서 부동산이 악화되는 것입니다. 부동산 경기가 악화되면서, 시행사의 부동산 프로젝트가 망하게 되고, 새마을금고에 이자마저 갚지 못하게 됩니다. 원래도 고이자였는데, 거기에 이자율이 더 높아지는 바람에 갚아야 할 이자도 훨씬 늘어나게 되죠. 그렇게 PF대출을 해준 새마을금고의 연체율이 오르게 된 것입니다.

문제가 심각해지자 새마을금고 중앙회에서는 1000여 곳 중 30여 곳의 특별검침을 들어가겠다고 말했습니다. 문제가 터진 후 처음에 내놓았던 새마을금고의 대책은, "이자 연체율을 줄이기 위해서 이자를 갚지 못한 사람들의 대출이자를 없애주겠다"는 것이었는데요! 원래 받기로 한 것을 그냥 안 받겠다는 대처로, 오히려 새마을금고에 돈을 맡긴 사람들의 불안감을 올리는 꼴밖에 되지 않았었죠.

내용이 많이 길어져서 다음 편에 이어 적겠습니다!

다음 편에서는 "새마을금고"의 위기대처방법에 대해서 적어보도록 하겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다~ :)

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