유튜브를 찾아보니까 매달 따박따박 들어오는 파이프 머니를 만들라는 전문가들이 있고 어떤 유튜버는 월세는 생각보다 큰 자산을 만들지 못한다. 그러니 시세차익형 즉 아파트 투자를 해야 한다고 주장한다.
초보자인 내가 무엇부터 시작을 해야 할지 고민이 된다는 것이다.
글쎄 투자를 시작하는 부린 이들은 대부분 이런 고민을 해보았을 것이다.
매달 따박따박 나오는 월세, 일하지 않아도 안정적인 수입, 어쩌면 부동산의 꽃은 이런 것 아닐까?
회사를 다니지 않아도 월급만큼 부동산에서 나온다면 더 이상 무엇을 바라겠는가?
대부분의 직장인들이 젊을 때 열심히 일하는 이유가 노후에 안정적인 생활을 목표로 열심히 직장 생활을 하고 있는데 이런 시스템이 회사를 다니면서 갖춰졌다면 더할 나위 없을 것이다.
이런 이유로 많은 직장인 부린 이들이 수익형 투자로 시작을 한다.
하지만 내가 살만한 투자 물건 즉 소액으로 안정적인 월세를 만들기에는 너무 비싸다. 즉 대출을 많이 활용해야 하고 대출을 활용하다 보면 요즘처럼 금리가 높은 상황에서 안정적인 월세 세팅을 한다는 것은 말처럼 쉽지 않다. 몇 번 월세가 나오는 물건에 입찰을 해보거나 부동산을 들러 보지만 쉽지 않음을 느끼게 되고 이내 포기를 하는 경우를 주변에서 종종 보게 된다.
과연 어느 물건에 투자를 해야 할까?
시세차익형과 수익형 중 고민이 될 것이다.
그럼 내 과거 이야기를 해보겠다.
나 또한 이런 고민으로 부동산 입문하고 2~3년을 고민했던 기억이 난다.
나도 처음 시작은 여느 투자자들과 비슷하게 주변 지인들이 부동산 투자로 큰돈을 벌었다는 이야기를 듣고 시작했다. 그래서 시작은 아파트 투자로 큰돈을 벌어 보겠다는 생각으로 시작했다. 하지만 내가 가진 돈, 즉 시드머니가 없었기 때문에 아파트 투자를 한다는 것은 쉽지 않았다.
그리고 좀 더 저렴하게 살 수 있는 방법을 고민했고 그 방법이 경매였다. 경매 공부를 하면서 자연스럽게 나는 다양한 물건들을 접하게 된다. 아파트, 빌라, 토지, 상가, 오피스텔 등등 많은 물건을 접했다. 경매로 유명하다는 강사의 수업을 모두 들었다. 그중에 가장 인상 깊었던 분이 송사무장님이었다. 이 분은 수익형 물건에 최적화되어 투자를 하셨고 강의도 수익형 물건을 강조하셨다. 특히 상가 투자에 최적화되신 분이다. 특히 단순 상가를 임차를 놓는 것이 아니라 본인이 직접 사업을 하면서 매출을 끌어올려서 임대료 상승, 매매가 상승까지 만들기로 유명하다.
예를 들면 죽은 지하 노래방을 낙찰받는다. 3차, 4차까지 떨어져 아무도 쳐다보지 않는 물건을 아주 저렴하게 낙찰받는다. 그리고 본인만의 수완으로 노래방을 운영한다. 서비스 시간을 많이 주고 가격을 대폭 낮춘다. 손님이 북적인다. 매출이 상승한다. 이를 다른 사람에게 임차한다. 처음 매입할 때 보다 훨씬 높은 임대료로 계약을 한다. 물론 권리금은 덤이다. 그리고 바로 부동산에 매물을 내놓는다. 임대료가 높으니 매매가 높다. 당연히 이는 거래가 쉽게 된다.
비슷한 방법으로 아무도 쳐다보지 않은 지하상가를 통으로 낙찰받는다. 그것도 아주 저렴하게 그리고 그곳에 수영장을 오픈한다. 축구장도 오픈한다. 이렇게 세팅을 하면 아무도 쳐다보지 않는 죽은 상가를 살려내고 결국 높은 임대료와 함께 시세차익도 가능하다.
수익형에 투자했지만 시세차익형까지 발생했다.
물론 이와 같은 방법으로 몇몇 수강생들은 성공적인 투자를 하는 사람도 있었지만 나는 회사를 다니면서 병행하기에는 벅차다고 생각을 했다. 그리고 이 정도로 사업 수완이 뛰어나지 않다고 판단을 했다.
그래서 만만한 오피스텔이나 지식산업센터를 기웃거렸다. 하지만 이 또한 어느 정도 자금이 들어가면 묶이기에 몇 번 시도를 하고 바로 포기를 하였다.
그리고 나는 수익형 물건보다는 안정적인 아파트 투자로 방향을 잡았다. 가장 큰 이유는 우리 부부는 맞벌이로 매달 들어오는 월급이 있었기 때문이다. 그리고 설사 얼마의 수익형 투자로 세팅을 한다고 해도 이를 통해 부자가 되는 것은 한계가 있다고 생각을 했다.
그래서 나는 아파트 투자를 과감히 방향을 바꿔였다.
하지만 나의 판단은 틀렸다.
왜냐하면 내가 본격적으로 투자를 시작했을 때 부동산 경기가 점점 꺾이기 시작했기 때문이었다. 투자를 시작하고 2년, 4년 5년이 되어도 부동산은 반전을 하지 않았다. 투자자들은 더 이상 시세차익형에 대한 기대가 없었다. 모두 다 수익형에만 관심을 가졌다. 오피스텔, 상가, 지식산업센터가 인기가 굉장히 높았다.
아~ 나도 수익형을 열심히 했어야 했나?
하는 후회가 몰려왔다.
하지만 해왔던 것이 시세차익형 즉 아파트 투자만 해왔기에 이를 포기할 수 없었다.
비수기임에도 불구하고 나는 지속적으로 아파트 투자를 늘렸다.
그러던 중 갑자기 부동산 상승장을 만났다. 내가 투자한 물건들이 미친 듯이 오르기 시작했다.
나의 자산은 순식간에 불어나기 시작했다.
상승장을 맞이하면서 나는 수익형에 관심을 가졌다. 동시에 나는 시세차익형도 관심을 가졌다.
그래서 생각한 것이 대형 아파트를 사서 셰어하우스를 운영하는 것이었다.
당시에 나는 대형을 매입할 때는 대형이 상승하기 전이다. 10여 년 동안 대형이 찬밥 신세였다.
나는 과감히 두 채를 매입했다. 그리고 셰어하우스를 돌리기 시작했다.
물론 처음 시작 운영은 좋지 않았다. 처음 해보는 사업이라 시행착오가 많았다. 하지만 해가 지나면서 노하우가 쌓였다. 그러면서 안정적인 현금흐름이 나오기 시작했다. 덤으로 대형도 시세가 상승하기 시작했다.
하지만 코로나가 터지면서 현금흐름의 위기가 온다.
나의 시세차익형 투자는 시작은 실패했지만 상승을 맞이하면서 성공한 듯하지만 반만 성공했다.
반대로 부동산 침체기에 수익형으로 재미를 봤던 유명 투자자는 부동산 상승장이 왔는데도 여전히 수익 형만 고집했다. 수익률 좋은 지방 상가, 소형 오피스텔, 지방 아파트를 고집했다. 시간이 지나 서울, 경기 시장이 불장이 됐는데 그때야 뒤늦은 후회를 하고 지방 물건들을 정리한다. 그리고 뒤늦게 시세차익형에 관심을 가졌지만 이미 때는 늦었다.
이 분이 했던 말이 기억이 난다.
매달 따박따박 들어오는 돈에 재미를 붙이다 보니 큰 것을 놓쳤다는 것이다.
남들 몇 억씩 벌 때 나는 고작 1년에 몇천만 원 밖에 안된다는 것이다.
침체기 때 수익형 투자를 잘했지만 상승기에도 여전히 수익형을 고집해서 나는 엄청난 기회비용을 놓쳤다.
는 것이다.
부동산 상승장에 사람들은 시세차익형 즉 아파트 광풍이 분다.
영혼까지 담아서 투자를 하기 시작한다. 기름에 불을 붙듯이 금리도 최저이다.
시장에 돈은 넘쳐나고 자산은 미친 듯이 상승하기 시작한다.
시세차익형에 투자한 사람들은 수익실현은 안 했지만 모두 다 부자가 된 듯한 기분이 든다.
코로나가 터진다. 모임이 금지된다. 사람들은 인터넷 시장이 폭발한다.
반대로 오프라인 상가가가 문을 닫는다. 수익형 시장이 붕괴되기 시작한다.
전쟁이 터진다. 금리가 미친 듯이 오른다. 안정적인 상가 투자 기준이 5% 수익률보다 금리가 더 오른다.
대출해서 상가 투자를 해도 대출이 더 비싸다. 단순히 임대 수익률로만 접근해서는 답이 나오지 않는다.
코로나는 수익형 시장을 늪으로 빠지게 했다.
한편 시세차익형에 투자를 하기를 잘했다는 생각이 들지만 이도 잠시 고금리로 인하여 영 끌했던 투자자들의 아우성이 들려온다. 설상가상으로 전쟁 발발 이후 계속해서 하락하고 있다. 고금리에 매매가 하락
시세차익형도 답이 없다.
코로나와 전쟁은 수익형과 시세차익형 둘 다 가라앉게 했다.
과연 부동산 투자에 무엇이 정답일까?
부동산 투자에 정답은 없다.
다만 정답처럼 보이는 것만 있다. 하지만 이 또한 정답이 아니다.
하락기에는 수익형
상승기에는 시세차익형
젊을 때는 시세차익형
노후는 안정적인 수익형
많은 부린이들이 투자에 있어서도 수학의 정석과 같이 부동산 투자의 정석을 원하지만 투자에 정석은 없다.
이는 시간이 지나 과거의 잣대 기준의 피상적인 법칙에 불과하다.
하락 기와 상승기를 누가 정확히 맞출 수가 있을까?
그때그때 변화무쌍하게 투자를 가져갈 수 있을까?
아파트 투자를 가장 많이 하는 사람도 돈 많은 노년층이 가장 많이 한다.
이는 단지 이론에 불과하다.
하나를 취하면 하나를 잃게 되어 있다.
투자를 하다 보면 내가 제일 잘하는 것이 생기게 되어 있다.
사람마다 성향과 역량이 다르기 때문이다.
어떤 사람은 사업과 투자를 병행하면서 수익과 시세차익을 다 가져가는 사람도 있고 어떤 사람은 어느 것 하나 제대로 못하는 사람이 있다.
