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Mar 14. 2024
전세가 상승한다고?
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10950491투자의 시기가 오고 있나?
전세가 상승한다고?
상단 기사를 보면서 문득 그런 생각이 든다. 저 기사를 보면서 좋아하는 사람이 있을 것이고 반대로 걱정을 하는 사람들이 있을 것이다. 전세를 내준 임대인은 미소를 지을 것이고 전세를 들어온 임차인은 울상을 지을 것이다. 임대인 입장에서는 돈이 생겨서 좋고 임차인 입장에서는 돈을 마련해야 하기 때문에 힘들어 질 것이다.
당연하다.
우리나라는 다른 나라에 없는 독특한 부동산 구조가 있는데 그것은 바로 '전세'라는 제도이다. 이 제도는 우리나라에만 있는 구조로 위키에서도 고유명사처럼 'Jeonse'로 표기되어 있다. 물론 영어 사전에서 찾아보면 lease라는 개념도 있지만 의미가 월세에 가깝다. 어떤 의미에서는 'Big Deposit에 가까울 수 있다.
이 전세는 언제 생겨났을까?
우리나라가 전세라는 제도가 생겨난 것은 전쟁 이후 급격하게 산업화가 진행되면서 도시에 일자리가 집중되면서 서울이나 부산 등의 대도시에 인구가 밀집되었고 이에 반해서 대도시의 주택 공급은 턱없이 부족한 상황이었다. 그래서 자금이 부족했던 사람들은 집을 구매할 수 없지만 정착을 해야 하다 보니 적은 금액을 가지고 거주할 집을 마련하고자 하다 보니 전세라는 제도를 활용하게 되었고 점차적으로 한국 내에서는 전세라는 제도가 자리를 잡기 시작했다고 한다.
전세라는 제도가 우리나라에서 활성화되는 배경에는 고도성장, 고금리, 수도권 인구 집중으로 인한 주택 부족이다. 아무튼 우리나라에만 있는 독특한 '전세'는 목돈이 필요로 하는 임대인과 집이 필요로 하는 임차인에게 'Win-Win'제도로 우리나라에서 고도성장과 함께 자리를 잡았다.
목돈이 필요로 하는 임대인은 무이자로 돈을 쓸 수 있으며, 당장 집보다 생계가 힘든 임차인은 전세를 통해 안정적인 주거 생활을 할 수 있었기 때문이다. 이 제도로 인해 선진국과 비교해서 우리나라는 주거비 용이 상대적으로 낮다. 그만큼 임대시장이 안정화되어 있으며, 가계 수입에서 월세 비중이 낮다. 물론 전세라는 제도가 항상 좋은 것은 아니다. 전세를 악용해서 '전세사기'로 피해를 본 사례들이 왕왕 있기 때문이다.
'전세'라는 제도는 어찌 됐든 주거안정에 엄청난 영향을 미친 것은 부인할 수 없다. 해외 선진국들 주거비용은 수입의 50프로 이상을 차지하는 경우가 많다. 그것도 월세로 집주인에게 주는 것이다. 하지만 전세는 계약기간이 끝나면 그 돈을 고스란히 돌려받을 수 있다. 월세와 전세를 비교하면 전세가 훨씬 합리적이며, 절대 손해 보지 않는 거래임에는 분명하다.
그런데 작년까지 뉴스를 보면 전세 비중이 떨어지고 월세 비중이 올랐다는 기사가 있다. 왜 그럴까? 여기에 핵심은 금리이다. 금리가 단기간에 가파르게 상승했다. 원래 전세는 은행에서 대출할 때 금리가 상대적으로 낮다. 서민우대 정책이 들어가기 때문이다. 금리 디스카운트를 받기 때문이다. 금리가 상승하면서 전세자금 대출도 동반 상승했다. 즉 은행에서 대출받아 전세로 사는 것보다 그냥 은행 대출해서 월세로 사는 것이 비슷하거나 오히려 저렴하다는 것이다.
이런 이유로 월세로 인해 전세 수요가 떨어지면서 전세가도 떨어지게 되었다. 러-우크라 전쟁 이전 문재인 정부 때 전세가 최고를 찍었었다. 그리고 전쟁 이후 금리 폭등으로 인해 계속해서 하락하게 될 수밖에 없게 되었다. 이는 결국 임차인에게 '역전세'문제를 야기했고 임대인과 임차인 소송 및 경매 물건이 쏟아지게 되었고 '결국 전세 사기'라는 뉴스가 유행을 하게 된 것이다.
2년 동안 전세가가 떨어져서 임차인에게 유리한 것 같지만 결국 금리가 높기 때문에 월세로 생돈이 나가는 상황이다 보니 결코 임차인에게는 유리하다고 볼 수 없다. 반대로 임대인 즉 투자자 입장에서는 어떨까? 역전세는 투자자 입장에서는 악몽 같은 것이다. 만약 2년 전에 전세가 피크를 찍을 때 임차인에게서 받은 돈으로 공격적인 투자를 이어갔다면 아마도 2년이 지난 지금 엄청난 고통을 받게 될 가능성이 높다.
전세 투자는 장점도 많지만 리스크도 크다.
그럼에도 불구하고 투자자 입장에서는 '전세'라는 제도는 매력적인 투자 툴이다. 내 돈을 거의 들이지 않고 임차인 돈으로 투자를 할 수 있으니 말이다. 물론 최근에 전세금에 세금을 부과하는 '간주임대료'를 내야만 하기는 하지만 그래도 여전히 매력적인 투자 툴이다.
플러스 피 투자:투자를 해도 돈이 생기는 투자.
투자자 입장에서는 전세는 투자금을 최소화할 수 있다. 오히려 매수를 하고 전세가 상승으로 인해 돈이 더 생겨서 투자를 계속해서 할 수 있기 때문이다.(플러스 피 투자) 물론 전세가 상승장에서는 말이다. 많은 사람들이 전세가 떨어지면 쪽박 차는 것 아니야 불안해하는 사람이 있다. 물론 그럴 수 있다. 투자에 리스크 없는 것은 없기 때문이다. 하지만 투자를 시작하고 15년이 돼가지만 단기간에 하락은 있었지만 장기적으로 매매시세와 함께 항상 우상향해온 것은 사실이다.
