부동산 투자를 하는 데 있어 투자 종목은 여러 가지가 있다. 사람들이 가장 선호하는 아파트부터 수익률로 접근하는 상가나, 오피스텔, 다가구, 원룸, 지식산업센터, 빌라, 토지 등 다양한 분야가 있다. 이 중에 가장 선호하는 투자는 단연 아파트일 것이다. 아파트는 시세차익형이다. 즉 월세를 바라보고 투자하지 않는다. 시간이 흐른 후 시세 상승을 기대하고 투자하는 것이 일반적이다. 이에 반해 수익형은 월세를 목적으로 투자를 한다. 가장 대표적인 것이 상가일 것이다. 상가 투자에 있어 가장 핵심은 수익률이고 이에 따라서 매매가가 결정된다. 월세가 낮으면 비례해서 매매도 낮게 형성될 수밖에 없다. 새 건물의 상가이든, 오래된 건물의 상가이든 수익률이 낮으면 상가 시세는 낮을 수밖에 없다.
그럼 오피스텔은 어떠할까? 오피스텔 또한 수익형이다. 즉 월세를 바라보고 투자하는 종목이다. 월 임대료에 따라 매매가가 결정되게 되어 있다. 월세가 낮으면 오피스텔 매매가도 상대적으로 낮을 수밖에 없다. 그렇기 때문에 보통 오피스텔은 10평 미만의 작은 것들이 일반적이고 철저하게 월세에 준해서 시세가 형성되고 이런 규모의 작은 오피스텔은 시세 차익을 바라보기는 거의 드물다. 올라도 겨우 1~2천만 원 내외에서 변동된다. 물론 월세가 급격히 오른다면 비례해서 매매가도 오를 수는 있다. 하지만 우리나라는 전세 제도로 인해 월세가 높지 않기 때문에 시세차익을 바라보기가 쉽지 않다. 즉 시세차익형 투자 상품으로는 적합하지 않고 투자자들이 그리 선호하는 상품이 아니다.
그럼에도 불구하고 3년 전에 오피스텔 광풍이 분 적이 있었다. 아파트 규제로 인해서 더 이상 투자처를 찾지 못하다 보니 풍선효과로 오피스텔을 찾기 시작했다. 소형 오피스텔보다는 아파트를 대체할 중. 대형 오피스텔이 인기가 있었다. 투자자 입장에서는 중. 대형은 아파트를 대체할 상품이라고 판단을 했다. 임대도 월세보다는 아파트와 동일하게 전세를 세팅할 수 있기 때문에 투자 유행이 불었다. 특히 다주택자들은 더 이상 아파트 매입을 하기 위해서는 14프로의 높은 취등록 세의 부담이 크다. 상대적으로 접근이 쉬은 오피스텔, 특히 중. 대형에 눈을 돌리기 시작했다.
이런 풍선효과로 오피스텔 가격이 급격히 오르기 시작했다. 건설사들은 물들어 올 때 노 젓는다고 미친 듯이 오피스텔을 짓기 시작했으며 아파트와 준하는 고 분양을 시작했다. 투자를 갈망했던 다주택자는 미친 듯이 달려들었고 분양 족족 완판이 되었다. 이때까지만 해도 분위기는 좋았다. 하지만 갑자기 고금리와 부동산 불경기가 겹치면서 메인 시장인 아파트 거래가 절벽이 되면서 오피스텔 광풍도 순식간에 싸늘해져 버렸다.
당시에 나 또한 오피스텔 분양 홍보를 보기 위해 서울과 경기도를 몇 군대 분양관을 둘러본 적이 있었다. 분양가가 아파트와 비슷했다. 아니 오히려 비싼 곳도 있었다. 10억이 넘어가는 것도 많았다. 강남 선릉에 분양하는 오피스텔은 17평짜리가 18억이 넘어간 기억이 난다. 여기저기 동대문, 종로, 디벨로퍼들이 미친 듯이 오피스텔을 지으며 분양 홍보를 했던 기억이 난다.
나도 방문을 해서 딜러들에게 세금 규제가 없으니 오피스텔 분양이 훨씬 더 이득이다라고는 설득을 하려고 했지만 소액 투자를 선호하는 필자로서는 너무 과장됐다는 생각을 지을 수 없었다. 오피스텔이 아파트 보다 비싸다니 부동산 상승 분위기가 과연 얼마나 오래갈까? 만약에 부동산이 식으면 이건 계륵 중에 계륵이 될 수 있다는 생각을 지을 수 없었다.
개인적으로 나는 오피스텔 투자를 선호하지 않는다. 부동산 입문 초기에 '또박또박 월세' '무비 투자', '소액 투자' 개념으로 접근한 적이 있었지만 월세를 얻기 위해 오피스텔 투자를 한다는 것은 '조삼모사' '앞으로 벌고 뒤로 까이는 것'이 크다는 것을 투자 초기에 배우게 되었기 때문이다.
즉 소액 투자 즉 대출을 끼고 월세 세팅을 해서 한 달에 몇 십만 원을 받지만 2년이 지난 후 가전 교체 및 인테리어 공사 비용으로 나가는 돈이 더 크다고 생각을 했기 때문이다. 오피스텔은 상업 용이다. 세금도 더 많다. 이러한 이유로 나는 오피스텔 투자를 선호하지 않는다.
그럼에도 불구하고 과거 4~5년 전에 투자를 한 적이 있다.
경기도에 오피스텔과 아파트가 합쳐져 있는 주상복합이 분양을 한 적이 있다. 당시에 나는 아파트를 분양받고 싶었지만 다주택자라 자격이 되지 않았다. 당시에는 이 아파트 분양가가 높다고 생각을 했다. 25평형이 5.5억이었다. 그런데 상대적으로 오피스텔이 전용 18평이 3.3억에 분양을 했다. 그리고 복층형이다. 인근 지역 동일 평형 분양가가 3.8억 정도 하고 있어 충분히 시세차익도 기대해 볼 만하다고 생각을 했다. 가장 매력적이었던 것은 계약금만 있으면 가능했다. 중도금 무이자에 계약금 3천3백만 원만으로 투자가 가능했다. 물론 안 팔리면 내 사무실로 쓸 생각으로 매수를 했다.
입주 시점에 어떻게 됐을까? 나는 전세로 세팅을 했다. 4.5억으로 신혼부부를 들였다. 그리고 시세는 5.5억~6억 정도 형성되어 있다.
3.3천백만을 투자해서 1.5억 플러스 투자를 할 수 있었다.
물론 운이 좋았다.
당시에 아파트에만 관심 있었지 아무도 오피스텔을 쳐다보지 않을 때 매수를 했기 때문이다.
상기 뉴스를 보면서 오피스텔 광풍이 불때 내 주변 지인들도 오피스텔 투자에 뛰어든 사람이 생각이 난다. 아파트 투자가 더 이상 힘들어지니 뭐라도 투자를 해야겠다는 심정으로 고가로 오피스텔을 종로 쪽에서 받게 되었다. 비싸다고 이야기를 했지만 더 오를 것이라는 기대로 고 분양으로 받은 그분은 요즘 괜찮을까 이 뉴스를 보면서 생각이 난다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
