투자에 있어 시대나 상황에 맞게 투자를 잘 한다는 것은 굉장히 능력이 있고 혜안이 있는 투자자이다.
그런 투자자들은 부동산, 경제에 면밀히 관찰하면서 적재적소에 매수와 매도를 잘 하는 사람일 것이다.
수요와 공급을 면밀히 분석을 하면서 시장의 흐름을 항상 예의 주시한다.
뜨는 지역 지는 지역을 분석해서 소위 치고 빠지는 투자를 잘 한다.
어찌 보면 투자자로서 이런 흐름을 잘 아는 것은 투자자의 필수 요소처럼 느껴진다.
상승하는 지역을 파악하고 상승하기 전에 미리 진입하고 하락하기 전에 빠르게 매도하고 엑시트를 한다.
과거 나도 한때 이런 방식으로 투자를 이어간 적이 있었다. 서울이 상승하는 것을 보고 조만간 서울 인접의 수도권, 강남과 지하철로 빠르게 갈 수 있는 곳이 오를 것이라고 생각을 하고 집중 매수했다. 그리고 그 예상은 적중했다. 매수 후 채 1년이 아니 몇 개월이 지나고 급등한 지역도 있었다. 나는 이런 자신감으로 다음 오를 지역을 찾기 시작했고 점점 투자를 확대 해나갔다. 그리고 내 예상대로 매입 후 얼마 지나지 않아 미친 듯이 오르기 시작했다.
나는 마치 내가 투자의 신이라도 된듯한 자신감이 생겼다. 마치 내가 투자하면 다 오를 것 같은 생각이 들었다. 그리고 경기도 외곽의 신규 분양권까지 투자를 하였다. 분양권 투자를 하고 실제로 인근 신축급들이 몇 억씩 오르면서 나 또한 이 아파트가 지어지면 최소 몇억의 수익은 나겠구나 생각을 했다.
얼마 지나지 않아 다주택 규제가 발표된다.
투자자들은 더 이상 아파트 투자를 할 수 없음을 깨닫고 아파트가 아닌 다른 투자 물건을 미친 듯이 찾기 시작한다.
정부의 규제를 피해서 할 수 있는 것들을 고민하기 시작했고 그 해답이 공시지가 1억 미만의 아파트였다.
경기도 외곽이나 지방의 1억 미만 아파트에 마치 메뚜기 떼들이 몰리듯이 몰린다. 그리고 가격이 급등한다.
다음은 빌라 시장으로 투자자들이 몰리기 시작한다. 더 이상 아파트를 살 수 없으면 미래의 아파트가 될 수 있는 것들을 대거 매입하기 시작한다. 당시에 빌라 전세가가 상당히 높아서 투자금이 얼마 들어가지 않는 이점을 십분 활용했다. 역시나 매입 후 시세는 급등하게 된다.
다음 투자자들은 주택의 중과 세금을 피하기 위해 수익형에 눈을 돌리기 시작한다.
그리고 선택한 것이 오피스텔이다. 오피스텔에 투자들이 대거 모이기 시작한다. 약 14프로 취등록 세를 피해 4.6프로 세금을 선택한다. 오피스텔 수요는 폭증했고 건설사들은 물들어 올 때 노 젓는 기분으로 미친 듯이 오피스텔을 짓기 시작한다. 오피스텔 분양가가 미친 듯이 급등하기 시작한다.
투자자들은 꿩 대신 닭을 선택하게 된다.
다음은 어디로 갔을까?
지식산업센터로 투자자들이 몰린다. 지산은 수익형 물건으로 철저하게 임대료에 준해서 시세가 형성되어 있었다. 그렇다 보니 매매가가 생각보다 높지 않았다. 하지만 저금리를 바탕으로 투자자들이 몰리면서 임대료와 상관없이 시세가 오르면서 마치 수익형이라기보다는 시세차익형으로 인식이 되면서 거래가 되기 시작한다.
지산수요가 폭등했고 여기저기 지산이 지어지기 시작한다.
이렇게 투자자들은 흐름에 따라 정부 규제를 피해, 저금리의 상황에 맞게 투자를 스마트하게 투자를 한다는 유튜브나 책들이 미친 듯이 나오기 시작한다.
그때는 참 현명하게 잘 한 것 같다. 하지만 채 2년이 지난 상황은 어떨까?
시장은 전쟁으로 인해 고금리 시장이 왔고 부동산은 침체기로 접어들었다.
과연 이런 분위기에서 현재 상황에 맞게 흐름 투자를 잘할 수 있을까?
아마 이런 분위기라면 빨리 팔아야 한다. 그런데 팔리지 않는다.
1억 미만 아파트 투자했던 물건은 현재 거래가 실종되었다. 설상가상으로 전세가도 빠졌다.
역전세를 맞고 있다.
빌라는 어떠한가?
빌라왕 사태 이후 전세보증보험이 강화되었고 전셋값이 폭락했다.
아무도 빌라에 살려고 하지 않는다. 빌라 전세 공포가 도미노처럼 이어지고 있다.
당시에 전세가가 높아 소액으로 투자를 잘 했다고 생각했던 투자자들은 엄청난 역전세를 맞게 된다.
그리고 뉴스에서는 연일 임차인 전세 반환 문제로 경매 건 수는 쌓여간다.
오피스텔은 어떠할까 당시에 오피스텔도 아파트를 살 수 없는 수요가 몰리면서 아파트처럼 오피스텔도 수요가 몰려 시세가 상승할 것이라는 분양사 말에 고 분양의 오피스텔을 분양받은 사람들은 현재 계약금 포기라는 상황을 맞게 되었다. 계약 포기로 중소 건설사들은 여기저기 부도가 나고 있다.
그렇게 자신만만하게 투자 전문가라고 했던 사람들의 흐름 투자는 부동산 침체기라는 혹한기를 맞아 꼼짝달싹 아니 경매로 넘어가는 상황으로 작게는 몇천만 원에서 몇억의 손해를 보고 있다.
이렇듯 흐름 투자로 빠르게 돈을 벌 것 같지만 이런 위기가 왔을 때는 하루아침에 회복 불가능한 지경까지 갈 수 있다.
나 또한 흐름 투자를 해본 장본인으로 굉장한 리스크를 않고 있다.
그럼에도 불구하고 나는 그렇게 리스크가 크지 않는 이유는 아파트 투자만 했고 그나마 경기도에 있는 신규 분양 아파트는 가장 바닥에 매입을 했기 때문에 매수가보다 떨어지지는 않았다.
물론 기 투자 물건 전세가도 한때 떨어지기는 했지만 이미 회복해서 힘든 시기를 잘 이겨낼 수 있었다.
흐름 투자를 하는 사람의 심리는 빠르게 돈을 벌고 싶어 하는 마음이 강하다.
오르지 않는 지역을 선점해서 오르면 빠르게 엑시트 하려는 마음일 것이다.
항상 투자에 있어 독은 조급함이고 자신의 판단을 과신하는 것에 오는 자만일 것이다.
투자는 겸손해야 한다. 시장이 어려울 수도 있다는 생각을 항상 해야 한다.
나는 초보 시절에 부자가 된 선배의 말이 아직도 기억이 난다.
당시에 그 선배도 모든 것을 다 해보고 나서 결론은 다른 투자는 절대 하지 않고 오로지 아파트, 그것도 서울, 수도권 역세권만 한다는 것이다. 당시에는 나도 그렇게는 못했지만 지금 나의 포트폴리오를 보면 대부분이 그 선배와 비슷한 길을 가고 있는 것이다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
