부동산 투자를 공부하다 보면 참 많은 분야가 있다는 알게 된다.
가장 쉽게 접근하는 아파트부터, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터, 토지, 상가 등 분야가 참 광범위하다. 이렇게 다양한 분야 중에 부동산 초창기 나는 상가에 관심을 많이 가졌었다.
가장 매력적인 이유는 한 번 세팅만 하면 매달 현금흐름이 지속적으로 나올 수 있다는 것이 그 어떤 부동산보다 나의 가슴을 설레게 했다.
실제로 나는 부동산 투자를 시작하고 매일같이 상가만 보러 다녔던 기억이 난다. 하지만 아쉽게도 이상과 현실의 괴리는 컸다. 수익률이 좋으면 위치가 너무 안 좋았고 위치가 좋으면 수익률이 떨어졌다. 그렇게 나는 몇 개월을 상가를 가지고 씨름하다가 포기를 하고 아파트, 빌라에 올인하기로 방향을 바꿨다.
상가는 안정적인 월세에 비해 리스크가 너무 컸고 투자금도 내가 가진 것에 비해 턱없이 부족했기 때문이다. 혹자는 대출을 일으키면 상가 투자도 충분히 가능하다고 하지만 당시에 내 역량이 크지 못했기 때문에 그런 노하우도 잘 알지 못했었다.
그 뒤로 나는 상가에 아예 관심을 끊었다. 그러던 중 한 지인이 상가를 분양받았다며 나에게 자랑을 했다.
인천 신도시 쪽에 주상복합 1층 상가를 받았고 계약금만 납입하는 조건이다. 그리고 분양사 소개로 임대차도 체결이 이미 되어 있어서 안정적인 현금흐름을 만들었다는 것이다. 나는 의아했다. 아직 건물이 다 올라가지도 않았는데 임대차가 계약을 했다는 것이 조금 이상해 보였다.
아니 어떻게 완공까지 2년이 남았는데 임대차를 계약할 수 있어?
네, 분양사에서 임차계약을 완료하고 수익률이 확정된 상태로 분양을 한다는 것이다.
공실 위험을 아예 없앴다는 것이다.
계약서도 썼어?
그럼요 계약서도 썼지요.
5천에 450만 원이에요.
계약금은 받았어?
그럼요 2천만 원을 임차인으로부터 받았는걸요.
2천만 원이면 그래도 나는 나쁘지 않다고 생각을 했다.
그래 대단한데.
나는 상가 분양 시 임대차도 체결한 후 분양을 하는 것을 보고 그럼 신규 상가 분양도 안정일 수 있겠다고 생각을 했다.
그렇게 시간이 흘러 입주 시기가 도래했다.
그 친구는 사업을 하고 있었고 나름 돈을 많이 모은 상태였지만 그래도 70프로 정도 자기 자본과 나머지는 대출로 잔금을 치렀다.
그리고 임차인이 들어오기만을 기다리고 있었다.
그런데 한 달, 두 달이 지나도 임차인이 들어오지 않았다.
그리고 월세도 들어오지 않았다.
임차인에게 연락을 했다. 임차인은 전화를 받고 이렇게 이야기를 했다고 한다.
아~ 거기요. 제가 사정이 생겨서 장사를 할 수 없을 것 같아요.
그럼 계약금은 돌려드리지 못하는데요.
네 알고 있어요.
어쩔 수 없지요.
너무나 태연하다는 듯이 그 임차인은 계약금을 날리는 것에 대해 아까워하지 않았다고 한다.
갑자기 임차인이 못 들어온다는 것에 놀란 그 친구는 근처 부동산으로 달려갔다.
그리고 같은 조건으로 임차인을 구해달라고 부동산 사장님에게 말을 했다.
그런데 돌아오는 답변은
그 조건으로 절대로 월세가 못 나가요.
아니 어디서 그런 조건을 들었어요?
네 사실은 분양 당시에 선 임대차 계약을 체결했다는 이야기를 했고 취소돼서 그렇다고 하니까?
그 사장님은 그건 분양사에서 하는 수법이라는 것이다.
높은 임대료 임차인을 세팅하고 고분양가로 분양을 하는 일종의 수법이라는 것이다.
이미 포기한 임차인의 계약금은 높은 분양가에 포함되어 있다는 것이다.
자기네들끼리 짜고 치는 수법이라는 것이다.
그렇게 당한 사람들이 한 둘이 아니라는 것이다.
이 친구는 높은 확정 수익률이라는 말만 믿고 고 분양으로 상가를 분양받게 되어 버린 것이다.
이 이후로 그 상가는 거의 6개월을 공실이 되었고 처음 분양사가 말한 것에 반 정도도 안되는 임대료로 겨우 계약이 되었다. 수익률을 역으로 계산하면 초기 분양가에 50프로로 상가 시세가 떨어진 것이다.
그 친구는 수억 원의 마이너스 투자가 되어 버린 것이다.
상가투자의 위험을 익히 들어서 머리로는 알고 있었지만 실제 지인의 피해 사례를 보니 만만하게 볼 대상이 아니라는 생각을 많이 하게 되었고 더더욱 상가투자를 멀리하게 되었던 이유이기도 하다.
초창기 나는 상가 투자를 배울 때 절대 상가 분양은 받는 것이 아니라는 것을 못이 박히게 들어왔다. 그리고 상가를 매수할 때는 분양이 되고 임차인이 2~3회 정도 바뀐 뒤에 매수를 고민해 보라는 것이다. 그래야지 실질적인 월세를 알 수 있다고 배웠다. 하지만 최근에는 이것으로도 부족하다. 코로나, 고금리, 최저 근로소득 상승, 배달 서비스, 인터넷 몰 등으로 상가는 최악으로 달리고 있다.
상가 시장이 해가 거듭할수록 더욱 안 좋은 조건으로 변하고 있다.
저 기사의 제목처럼 상가 받으러 갔다가 자칫하면 상갓집 될 수 있다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
