아파 매 매매건수가 4년 만에 8000건을 넘어서며 4년 전 집값 폭등기 수준이고 서울 매매 가격 12억을 넘어서며 대출 규제를 강화하겠다는 뉴스이다.
이 의미는 과연 나는 어떻게 생각할까?
부동산 상승과 거래량은 비례해왔다. 거래량이 증가한다는 의미는 상승을 예측할 수 있다. 정부 또한 향후 급등할 것이라는 전망으로 대출 규제를 해서라도 상승을 막겠다는 것이 이 기사의 핵심이다.
그렇다면 앞으로 부동산이 상승한다는 것이 일반적인 인식이 됐을 때 사람들은 어떻게 반응할까?
사람들은 더 사려고 할 것이다. 부동산에 관심 없던 사람들도 매수를 고민하게 될 것이다.
당연히 수요는 폭발적으로 증가하고 공급은 한정적이니 시장은 도미노처럼 더 상승할 것이다.
사람들은 다시 '영끌', '빚투'로 시장에 참여할 가능성이 높다. 그런데 위에 언급했듯이 서울 아파트 평균 거래가가 12억이다. 얼핏 보면 당연 시 돼 보이는 12억이 과거 몇 년 전만 해도 거품이라는 논란이 많았다. 5~6년 전만 해도 강남이 아파트 평당가가 1억이 간다고 했을 때 사람들은 코 방귀도 안 뀌었다. 그건 특정 지역, 특정 아파트로 치부했었다. 그런데 지금은 어떤가? 반포 84 아파트가 50억에 거래가 됐다는 뉴스가 있고 마포도 20억을 찍었다는 뉴스가 나오고 있다.
과연 이것을 거품으로만 치부하고 왜 면할 것인가? 더 이상 서울 아파트가 비싸서 살 수 없으니 포기하고 말 것인가?
과거 2017년으로 돌아가 보자 서울이 급등할 때 사람들은 전국의 돈 좀 있는 사람들이 서울 집을 사기 위해 몰려왔다. 줄 서서 집 본다. 매도자가 매물을 거둬들였다. 지방투자자 서울 투자 러시' 등 세상이 온통 서울에 쏠려 있었다. 그런데 당시에 나 또한 가장 바닥인 14년, 15년도에 서울 물건을 매도하고 서울장이 뜨거워지는 것을 보고 절규를 했던 기억이 난다. 하지만 서울이 올랐다면 수도권도 오를 것이라는 생각으로 신분당선 역세권 위주로 집중적으로 투자를 했었다.
그리고 얼마 지나지 않아 예상대로 수도권도 뜨거운 장이 펼쳐졌었다.
그렇다면 과연 7년 전의 시장이 다시 펼쳐질까? 서울이 아니면 수도권에 투자를 해도 될까?
나는 과거에도 수차례 반복했듯이 이번에도 반복되리라고 본다. 다만 시기와 지역은 조금씩 달라질 수 있다.
몇몇 회의론자들은 이번은 다를 것이라고 예측을 하는 사람도 있다.
지금은 다주택자, 법인들이 움직 일 수 없기 때문에 '똘똘한 한 채'로 인해 부익부 빈익빈' 편중이 과거 보다 심화될 것이다. 그렇기 때문에 섣부르게 수도권까지 확대 투자하는 것은 맞지 않다.
일리 있는 말이다. 하지만 미안하게도 이미 수도권 시장은 움직였다. 다만 아직 뉴스에 안 날 뿐이다. 크게 이슈가 되지 않으니까. 하지만 이미 투자자들은 벌써 움직여서 바닥일 때 선점을 끝냈다. 그리고 과거처럼 오르기만을 기다리고 있다. 실제로 수도권 역세권 임장을 가보아라. 급매들은 다 빠졌다. 그 이야기는 선수들은 이미 투자를 마쳤다는 이야기이다. 남은 것은 상승을 만들 실수요자들의 움직임만 남았다.
상식적으로 생각을 해보자. 서울 84 기준으로 12억이라고 치면 수도권 강남 지하철 2~30분 내에 있는 아파트 들은 가격이 얼마가 맞는다고 생각하는가? 적어도 9억~10억이 맞다. 특정 호재가 없어도 이 정도는 평균이어야 한다. 그렇다면 이 정도 가격이 안되는 곳은 어디 인지 찾아보고 투자를 하면 되지 않을까?
아직 그 정도 안된다고? 글쎄 내가 보기에는 시간의 문제다. 아직은 아니지만 과거 차트를 봤을 때 서울과 수도권은 일정 갭을 두고 항상 비례해서 움직였다.
